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因涉嫌捆绑装修、商改住，宁波宝龙广场引发业主维权

《中国科技投资》孙珊珊

近期，宁波高新宝龙商业广场（简称“宁波宝龙广场”）业主向记者反映，该项目以公寓名义对外销售，但实际上宁波宝龙广场1-4栋楼均为办公用房。

除商改住以外，宁波宝龙广场还涉嫌捆绑装修，并让业主签订双合同。宁波市房产交易信息服务网显示，宝龙广场为白坯房，但业主表示其被要求缴纳装修款，且未收到相应发票。

业主提供的收据显示，装修款的收款人为无锡融观天下资产管理有限公司（简称“无锡融观”），该公司并没有装修资质。

公开资料显示，宁波宝龙广场开发商为宁波远大实业投资有限公司。根据企查查信息，该公司90%股权由上海宝龙实业发展（集团）有限公司（简称“上海宝龙”）间接持有，而上海宝龙系宝龙地产（01238.HK）在国内最大的房地产经营实体。

办公楼变身公寓

令宁波宝龙广场业主赵梦（化名）没有预料到的是，翘盼一年多的公寓竟变成了办公楼，愤懑的赵梦直指开发商欺诈。

与赵梦有着相同经历的业主不在少数。记者了解到，目前维权的主要是2号楼和4号楼的业主，这两栋楼对外销售时间集中于2018年年底至2019年，涉及约600户业主。

业主当初为何会把办公楼当作公寓来购买？多位业主告诉记者，这与宁波宝龙广场的宣传不无关系。

在购房时，业主在宝龙广场销售带领下观看了样板间。在样板间视频中，房屋被分隔为两层，不仅有客厅、卧室还有厨房区域，还摆放着床、电磁炉等生活用品。

另在宣传单页上，出现了“复式loft”“一厨一卫一厅”“双key”等字眼。宁波宝龙广场销售亦向购房者表示，项目所售的是公寓。

*宁波宝龙广场户型图，图由业主提供

无论是宣传单页、样板间视频，还是销售的说辞，都让业主误以为其所购买的是公寓。然而，再精心的包装也无法掩盖房屋原本的用途。自2021年以来，业主们陆续意识到，宁波商业广场销售的是办公楼。

宁波市房产交易信息服务网显示，该项目1-4栋楼的房屋类型均备案为办公用房，《土地使用证》上面用途为“商务金融用地/办公”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣分析认为，如果房屋类型为办公、土地性质为非住宅，“是否符合变更条件尚未可知，但是有一点可以明确，既然没有发生变更，没有取得相关批准文件，就不能擅自改变用途去销售”。

“所以，以公寓名义对外销售往往涉嫌违法销售问题。现实生活中，这种所谓的商改住往往都是违规的。在咱们国家任何房产项目，土地、房产的用途都是有明确规划的。不论是建设的时候、销售的时候、还是使用的时候都必须符合其规划用途，否则就是违法的。”律师王玉臣补充道。

事实上，早在2018年12月，宁波高新区建设管理局工作人员就已经发现宝龙广场售楼处内存在搭建以居住为使用功能的样板房，并要求开发商立即关停样板房展示，落实整改。但业主向记者表示，其在2019上半年购房时，仍然参观了样板房。

*《关于宝龙商业广场日常检查情况说明》图由业主提供

2020年1月16日，仍有网友在“宁波民生e点通”反映宁波宝龙广场违规售卖公寓。彼时，宁波高新区建设管理局在售楼处实地查看，样板房已转为开发商内部储藏间使用。

涉嫌捆绑装修

除商改住以外，该项目还涉嫌捆绑装修。2号楼和4号楼绝大部分业主被要求缴纳未开发票的装修款，且分开签订了购房合同和装修协议。

在宁波市房产交易信息服务网上，宁波宝龙广场装修标准一栏显示为“白坯房”。但在售楼部，沙盘外围却张贴着“精装创富公馆”等大字。

业主向记者反映，购房时其以为宁波宝龙广场售卖的就是精装公寓，当时签订的《商品房认购协议》里也包含了装修价格。

以一位业主的《客户交款清单》为例，业主成交总价约为86万元，其中包括了近24万元的装修服务费用。

直到签购房合同时，业主们才发现购房合同并不包含装修部分，装修还需要另外签订一份装修协议。当时有业主对宝龙广场拆分合同行为提出质疑，但销售人员强调这是公司“内部流转”。

在业主提供的《委托装修及增值服务协议》中，记者看到委托方（甲方）为购房者，受托方（乙方）为无锡融观。另在装修款收据里，盖章单位亦是无锡融观。

记者从企查查获悉，2020年1月，无锡融观已更名为无锡融观天下商业管理有限公司。与此同时，无锡融观经营范围也发生了变化，之前包括“资产管理服务”，现已变更为“企业管理服务；企业营销策划；企业形象策划；商品房销售代理”。

*截图来自于企查查

这意味着，无锡融观是一家没有装修资质的公司，并且此前从事过资产管理服务。

宝龙商业广场销售为何让业主向一家没有装修资质的公司缴纳装修款？宝龙地产和无锡融观是何关系？对此，记者发送采访函至宝龙地产，截至出稿，公司方面未予以置评。企查查显示，无锡融观和上海宝龙、宝龙地产均无隶属关系。

由于无锡融观没有装修资质，2020年9月无锡融观将装修事项发包给了江苏固尔浩建设有限公司。按照《委托装修及增值服务协议》约定，装修改造工程的交付时间为2021年6月30日。

今年年初，宝龙广场房屋主体已分批次交付。可时至今年9月，装修部分却未能全部完成。无锡融观解释称，之所以出现装修延期交付，是因为受新冠疫情、部分业主未能及时签订房屋装修确认书等多重因素影响，并表示宝龙广场“确定将在2021年10月31日前完成”。

*截图来自于业主

对于精装延迟交付问题，无锡融观给业主提供了经济弥补方案：一是在6月30日至8月31日的延迟期间，按协议确定的违约金支付延迟交房违约金；二是在9月1日至10月31日期间，根据实际交付时间，按高于违约金的标准以房屋面积的大小每月向业主支付2500元到3000元的综合补偿款。

但业主并不同意上述赔偿方案，其诉求大致包括退房、退装修款或装修差价、退未来需多缴的税费，并补偿延期交房产生的租金（按市场价）等。此外，业主认为，他们是在宝龙广场销售带领下才缴纳了装修款并签订装修协议，宝龙地产亦应承担责任。

不过，业主告诉记者，宝龙地产方面并没有答应退房，也没有给予任何补偿。在促成问题解决的过程中，宝龙地产方面做了哪些工作？《中国科技投资》记者致函宝龙地产并联系相关负责人，截止发稿前尚未得到回复。