作者：初明峰 刘磊 张款款

裁判概述：

借名买房的事实即使成立，也不属于正常的市场交易，如为规避地方的限购政策借名买房，借名人对案涉房屋登记在他人名下本身具有过错，由此产生的风险应自行承担，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

案情摘要：

1. 2017年初，徐再红因限购政策原因，借用吴通、尤智名义买房，吴通、尤智向徐再红出具了书面说明材料确认被借名买房事实。

2. 2018年12月27日，案涉房屋办理了交房手续，徐再红于2019年3月装修完毕并入住至今，案涉房屋的装修费用、天然气管道等费用也均由徐再红支付。

3. 2019年6月10日，一审法院立案受理了裘素华诉吴通合同纠纷一案，案件审理过程中裘素华申请财产保全，查封了案涉房产。

4. 为此，徐再红向该院提出保全异议申请，该院于2019年8月6日作出（2019）浙0108执异17号执行裁定，驳回了徐再红的异议。徐再红又向法院提起本执行异议之诉。

争议焦点：

案外人徐再红借名买房对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

法院认为：

杭州中院二审：在借名买房关系中，双方之间关于房屋所有权的约定，仅在约定双方之间产生债权债务关系，并不发生物权变动的效果，故本案中徐再红不能依据其与吴通、尤智之间关于借名买房的约定而主张对案涉房屋的所有权。同时，徐再红对案涉房屋登记在吴通、尤智名下本身具有过错，借名买房系为了规避地方的限购政策，由此产生的风险应自行承担。

浙江高院再审：执行异议复议规定第二十八条规定的保护对象是正常市场交易中符合特定条件的房屋买受人。本案徐再红主张借吴通、尤智名义购买案涉房屋的行为规避了房屋限购政策，该借名买房的事实即使成立，也不属于正常的市场交易。同时，徐再红与吴通、尤智之间关于案涉房屋归属的约定内容仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，依法也不能产生物权变动的法律后果。因此，二审认为徐再红不符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。

案例索引：

（2020）浙民申2614号

相关法条：

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

31.违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

实务分析：

关于借名买房，借名人对房产所享有的实体权益是否能够阻却名义出借人金钱债权人的执行问题，实务中争议不断。但，笔者梳理权威判例发现对此类问题在实务中主流观点是明确的，即：审判中对于借名买房的原因应首先查明，如果借名不存在规避限购政策、逃避法定义务等侵犯公共利益、第三人利益及违背公序良俗等情形的，再进一步落实借名买房确属事实，如属实则可尊重保护借名人的实体权利，参考文章《最高院：借名买房不存在规避强制规定情形的，支持借名人阻却执行》。相反，如果借名原因不善或借名买房事实不能确认，则不予保护，参考文章《最高院：对抗执行的买房合同需意思真实、合法且不违反限购规定》。本文援引判例则符合本主流观点，笔者特此推荐，供诉讼参考。