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“ 借名买房司法实践中目前普遍认为不违反法律法规强制性规定，属于合法有效的行为。但在最高人民法院（2020）最高法民再328号民事判决认为“借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效”。 在实践中，一般也认为，如果名义登记人因欠债被执行的，内部借名买房关系属于债权关系，不得对抗房屋登记及外部债权人，无法排除债权人的执行。但深圳市中级人民法院及广东省高级人民法院却作出了不一样的判决，最高院（2019）最高法民申3846号民事裁定也作出了不同的认定。针对借名买房能不能排除执行目前实践中还是存在不同的判法。”

01

深圳市中院经审理认为：本案争议的焦点在于：执行案外人周新潮对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

周新潮主张涉案房产实为其购买，只因其作为职业军人未办理居民身份证无法办理相关手续而委托黄澍新购买并代为持有。其为此提交了相应的证据证明其委托黄澍新代持房产的缘由、购房款的来源及支付、房产自购买以来由其及家人持续占有使用的情况。从本案质证情况看，周新潮所提交的证据内容上可以互相印证，主要证据的产生均在涉案房产被采取强制措施之前，结合其子及其孙女早在2012年即已落户于涉案房产的事实，本院认为，周新潮所述其为涉案房产实际购买人的主张具有高度可能性。张普生虽对周新潮所提交证据的关联性不予认可，但并未能提出相反证据予以反驳，故综合双方举证，本院对涉案房产系周新潮委托黄澍新代为购买及持有的主张予以采信。

基于查明的前述事实，本院认为，本案并无证据证明周新潮借黄澍新名义购买房产存在损害国家利益、社会公共利益的情形。周新潮已为购买涉案房产支付了对价，实际占有使用涉案房产多年，虽涉案房产至今未登记至周新潮名下，但系黄澍新擅自将涉案房产用于抵押无法办理过户之故，并非周新潮过错。如借名购房的约定正常履行，周新潮可在办理居民身份证后请求黄澍新将涉案房产过户至自己名下而获得涉案房产的所有权，故其对涉案房产的物权享有期待利益。相应的，黄澍新虽代为办理购房手续，但其并未实际负担房款，亦未对涉案房产占有使用，与涉案房产并未产生实际牵连，而张普生在本案作为执行依据的债权亦非基于对涉案房产登记在黄澍新名下的权利表象而发生，其仅能对涉案房产主张作为一般责任财产的权利。相较而言，涉案房产与周新潮的利益关联更为紧密，周新潮对涉案房产所享有的民事权益，应优先于作为本案执行依据的张普生所享有的普通借款债权而受到保护。据此，本院认为，周新潮对涉案房产所享有的民事权益，足以排除本案张普生债权的执行。

综上，因周新潮对涉案房产所享有的民事权益足以排除张普生为实现其借款债权而对涉案房产的执行，故对张普生关于继续执行涉案房产的请求，本院依法予以驳回。

02

广东省高级人民法院二审认为：

本院认为，根据上诉人张普生的诉讼请求及理由以及被上诉人周新潮的答辩意见，就周新潮对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益所涉问题，本院分述如下：

一、关于周新潮对涉案房屋支付房款事实能否成立的问题。

在本案的证据中，周新潮提供有2006年10月31日由李某华从中国农业银行四会清塘支行向黄澍新电汇200万元的证据，就此周新潮主张该款项是用于其购买涉案房屋所用。因该款项来源所涉人员周某建、李某雄、李某华三人均称与黄澍新无其他经济往来、证明所汇款项就是为周新潮购涉案房屋所为，涉案房屋登记人黄澍新也出具了《关于周新潮现居住的深圳市××玫瑰花园××房的说明》而予以确认。结合案中黄澍新是在2006年12月18日向案外人黄某签订的涉案房屋买卖合同、合同约定购房房款是171万元，该事实表明了购买行为时间顺序上相吻合、所汇款项200万元与实际房款加相应税费等相当。因此，在张普生没有充分证据予以否定之下，该款项是周新潮对涉案房屋所支付的房款可信度高，一审法院认定是周新潮为购买涉案房屋所支付的对价符合证据采信规则。张普生上诉认为一审法院就此采信证据不当、认定事实依据不足的理由不能成立，本院不予支持。

二、关于周新潮以借名方式购得涉案房屋事实能否成立的问题。

周新潮作为一个职业军人，在当时未能办理中华人民共和国居民身份证而不便于购置物业符合事实，而其在退休（2007年4月）前借用黄澍新之名在深圳市购买涉案房屋用于安度晚年生活也符合常理。在本案中，有涉案房屋物业管理处和深圳市福田区莲花街道办事处梅岭社区工作站出具的证明证实，周新潮及其配偶王某从2007年至今一直居住在涉案房屋，周新潮之子周某源及其孙女周某晴早在2012年也已落户于该房屋，这些事实都能进一步地佐证周新潮实际占有涉案房屋。因此，在没有证据证明周新潮借黄澍新之名购买房屋存在损害国家利益、社会公共利益或他人利益的情形下，对周新潮借名买房的相应合法权利应予充分保护。由此，周新潮基于购买和占有，对涉案房产享有物权期待权，该物权期待权在法律上优先于张普生作为本案执行依据的普通借款债权而得到保护。张普生上诉认为一审法院关于周新潮对涉案房产的物权享有期待利益而予排除执行、于法无据等理由，本院不予采信。

三、关于涉案房产未及时办理过户登记，周新潮是否存在过错问题。

张普生上诉认为即便周新潮借名买房存在，因其自身过错未能及时过户应承担不利的法律后果。从一审法院所查明的事实看，周新潮是在2011年1月14日才办理居民身份证，但涉案房屋而从2007年1月19日起，黄澍新为其自身利益三次设立抵押，使该房屋基本处于连续的抵押状态，严重影响了周新潮及时办理过户登记。对此情况，本院认为不宜认定涉案房产未能办理过户登记的责任在于周新潮，一审法院认定周新潮对涉案房产未能办理过户登记没有过错符合实际。就张普生的该上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因涉案房产满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护的必要条件，故周新潮对涉案房产享有足以排除强制执行的物权期待权。

综上所述，张普生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

03

最高人民法院再审认为：

（一）关于东胜城投提出的执行异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定适用于案外人（买受人）对被查封财产提出执行异议。东胜城投以买受人身份，对登记在联创公司名下的被查封财产提出案外人执行异议，符合该条规定的适用条件。一、二审法院依据该条规定审查东胜城投是否享有足以排除强制执行的权利，并无不当。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，该项规定并未限定书面买卖合同为买受人与被执行人签订，东胜城投在案涉房屋被查封之前已与万融公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。东胜城投取得案涉房屋具有合法来源，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的条件。

东胜城投与联创公司、万融公司于2012年12月28日签订《协议书》约定东胜城投借用联创公司名义向建设银行申请按揭贷款3.4亿元。同时约定东胜城投所购买的万融广场属东胜城投所有，表明三方对于案涉房屋实际应归东胜城投所有均无异议。原中国银行业监督管理委员会关于在政府融资平台名单内的公司不能申请按揭贷款的规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。《协议书》是三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。

2016年9月23日《协议书》约定，在建设银行释放抵押物后，联创公司在30日内将房屋过户给东胜城投。案涉房屋因设立按揭贷款被抵押给银行，在贷款还清之前，客观上无法办理过户登记。东胜城投一直在积极主动偿还贷款，并已偿还大部分贷款，主观上并无拖延办理过户登记的过错。案涉房屋未办理过户登记，不属于因东胜城投自身原因未办理过户登记，东胜城投提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的条件。

此外，万融公司于2014年6月6日将案涉房屋交付给东胜城投，东胜城投合法占有案涉房屋，并已偿还大部分贷款。东胜城投提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，二审法院判决不得执行案涉房屋，并无不当。

（二）关于东胜城投是否为案涉房屋的实际所有权人

经东胜区人民政府同意，东胜城投购买案涉房屋作为东胜区行政事业单位办公场所。东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》，并已实际支付大部分购房款，占有、使用案涉房屋。东胜城投、联创公司、万融公司均对东胜城投购买案涉房屋无异议。联创公司既无购买案涉房屋的真实意图，也未支付任何房屋转让对价，未占有、使用案涉房屋。虽然东胜城投为借用联创公司名义办理按揭贷款，将案涉房屋登记至联创公司名下，但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人，二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有，亦无不当。

中国银行大连西岗支行对联创公司享有一般债权，对案涉房屋并不享有物权或其他法定优先权。中国银行大连西岗支行并未提交证据证明该行是基于对联创公司享有案涉房屋所有权的信赖才作出相应法律行为。故中国银行大连西岗支行关于案涉房屋所有权名实不符损害其信赖利益的理由不能成立。

04最高院不支持的案例

最高人民法院再审认为：

本案再审阶段当事人争议的焦点问题为：（一）实体上，徐某欣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体包括：第一，徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系；第二，案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行；第三，案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行；第四，中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。（二）程序上，原审法院是否存在超诉请裁判的程序违法情形。

关于徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。徐某欣依照与曾某外签订的《房产代持协议》，以曾某外名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐某欣本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。对于剩余大部分购房款的支付，徐某欣提供证据证明系案外人安凯公司将天津红孩子商贸有限公司支付给徐某欣妻子蒋某某的股权收购款（投资返还款），作为徐某欣的购房款支付给星泰房地产公司，曾某外亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可，在中集哈深公司未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下，原审法院认定剩余购房款亦由徐某欣实际支付，符合常理，并无不当。况且通过徐某欣提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐某欣实际占有使用了案涉房屋。据此，可以认定徐某欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾某外之名进行买房并支付了购房款，徐某欣与曾某外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。关于案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行？2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。徐某欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾某外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某欣与曾某外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐某欣借用曾某外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐某欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐某欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。关于案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行。徐某欣与曾某外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐某欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。2018年底，徐某欣向朝阳区法院提起合同纠纷诉讼，以房屋代持关系为由请求办理过户登记手续。朝阳区法院于2020年7月17日作出生效判决，认定徐某欣申购朝阳区存量住宅的初步核验通过，符合购房政策，判令曾某外配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续。后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐某欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。至此，在对曾某外的执行程序中，中集哈深公司主张继续执行已经归属于徐某欣的案涉房屋，已然不具有事实基础和法律依据，不应予以支持。在本案再审期间，中集哈深公司对朝阳区法院在沈阳中院轮候查封情况下实施执行行为以及案涉房屋过户登记提出异议，但因其不属于本案审理范围，中集哈深公司可另行依法主张权利。关于中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。在中集哈深公司与案外人庆然公司的借款关系中，曾某外对庆然公司的借款提供连带保证。中集哈深公司依据法院生效判决要求曾某外承担保证责任时，申请法院查封了当时登记在曾某外名下的案涉房屋。保证担保属于人保，具有人身信赖性和责任财产可变性等特点，区别于物的担保中针对某一特定物而设立的担保。中集哈深公司作为保证债权人，在同曾某外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未登记在曾某外名下，中集哈深公司主张其系对案涉房屋产生特殊信赖才从事借贷交易，对案涉房屋存在应受法律保护的信赖利益而应予执行，缺乏理据，明显不能成立，原审判决不予支持其主张，并无不当。综上，徐某欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾某外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐某欣的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐某欣已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。

律师提醒

从上述前三个案例可以看出，目前部分司法观点认为，实际权利人与名义权利人之间虽然是债权关系，但是该债权关系是属于物权期待权的，该权利一般优先于普通金钱债权。实际权利人要排除执行，首先要有证据证明其为实际权利人。一般需要结合借名买房协议、付款凭证及实际占有、使用房屋的相关证明。其次，还需要提供证据证明，未能办理过户并非实际权利人的过错。对于借名买房来讲，存在风险。一定要签订签订书面协议并实际占有、控制房屋，如果是不存在实际占有、使用，即使有其他证据证明，仍然可能会不认定为实际权利人。同时，在符合过户条件时，及时办理过户。但第四个最高院（2020）最高法民再328号民事判决，明确对于规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，在补正合同效力且完成登记前，不属于房屋所有权人，仅依据借名买房协议，徐某欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。因此，对于借名买房仍然要慎重，在买房前需充分了解出名人人品及经济状况。购买后，在符合条件时及时腾空名额，办理相应过户手续。