太仓房产律师哪里找，太仓房产律师咨询电话

文丨孟律师

编辑丨王天骄

前些天一位阿姨咨询我太仓璜泾镇知青家园逾期五年未给购房者办理房产证该如何维权。阿姨说很多上海的老年人和她一样，把市区的房子腾出来给孩子居住，自己在上海周边购房养老。可就是这样一套差不多花光了老人们一生积蓄购买的房屋却迟迟不能办理房产证，导致很多事情做不了。

老人们自发组织起来维权，向当地镇政府反映情况，暂时没有没有效果。为了维护自己的合法权益，他们打算继续向苏州市政府，甚至南京省政府继续反映情况。在这五年的维权过程中，有些老人由于年事以高，辞世后留下的房子因为没有房产证，导致子女无法办理继承过户。

白发苍苍的老人们维权真心不易，我们特地为此策划了这篇特别文章，用数据说话，为大家讲授开发商逾期办理房产证，购房者应该如何依法维权。

没有房产证，下面这些事情您做不了！

首先我们需要强调一下房产证的重要性，很多人单纯的把它理解为只是一份权利凭证，用来证明房子是自己的而已，忽略了房产证的诸多作用。

房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。没有办好房产证的房产不能进行买卖交易。任何房产交易行为的第一个步骤就是验证房产证的真实和有效性，可以这样说，房产证是一切买卖交易的基础法定文件。

1、没有办好房产证的房产不能进行转让、赠与和继承。在没有拿到房产证之前，购房者还不能算是该房产的法律意义上的拥有者。

2、置换与出租等形式的房产交易行为无法进行，即使签定了相关合同或协议也会被视为无效，不能受到法律保护。

3、在没有拿到房产证之前该房产无法进行质押、典当等行为。无法通过房产的质押、典当来获得贷款或承担其它民事责任。

4、在该房产所处土地被征用或房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。 现在房产市场上的所谓“小产权住房”就会因没有房产证存在这些问题。

5、在没有拿到房产证之前该房产的所有权仍然属于开发商，如果开发商存在将房产抵押借贷的行为或因债务问题被强制执行时，该房产可以被债权人（如银行）依法拍卖还贷。

6、在土地使用权期限到期时无法对继续使用该土地进行申请。

开发商逾期办理房产证需要承担违约责任

而对于逾期办理房屋权属证书的违约责任，合同有约定的，按约定处理。合同中如无约定，在合理的宽限期内，仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成的，此时则适用法定的违约责任。

逾期办证违约金或损失赔偿的计算标准

根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款之规定，合同约定了逾期办证违约金的，应当遵从约定；如违约金约定过高，出卖人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。

最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

如合同未约定逾期办证违约金，则买受人可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张损失。也可以按照年利率6%要求支付资金占用期间的损失。

购房者如何依法维权？

1、与开发商协商解决

遇到逾期办证问题，业主与房地产开发商如可先行协商沟通，能更直接、及时、平和地表达业主诉求，交换双方意见，从而有效地解决矛盾，避免诉累。业主在直接找开发商主张违约金事宜时，应当首先准备好必要的证明材料，其次应阐明具体的事实经过，提出自己的合理要求，最后须注意时效性。最关键的一点是，法律程序与协商、谈判、媒体舆论监督等手段可综合使用，能更高效地解决相关问题。逾期办证问题通常涉及面广泛，主体众多，业主在其中进行周旋难免力不从心，建议寻找律师等专业人士负责做专业的事情，以免自身权益受损。

2、民事诉讼、仲裁

当然业主也可以通过民事诉讼或仲裁途径对开发商存在的逾期问题进行救济,除要求开发商办理产证，承担逾期办证的违约责任外，满足一定的条件还可以退房并要求赔偿损失。

大数据解读“逾期办证”诉讼案件

我们检索了无讼案例库中整个江苏省“逾期办证”案件的判决书，下面就用数据说话，为大家关心的逾期办证违约行为画像，解读真实案例的裁判要点。

检索限定条件

案例库：无讼案例库

关键词：逾期办理房产证

年份：2013年1月1日——2018年12月31日

文书类型：判决

检索时间：2019年3月25日

一、案件数量趋势

从图表中可以看出，自2013年至2017年，“逾期办证”案件数量呈现出整体走高的趋势，2017年之后，案件数量出现下跌。

二、审理法院

从江苏省各级人民法院审理此类案件数量的前十名来看，淮安经济技术开发区审理此类案件的数量最多，苏州市吴中区人民法院审理此类案件的数量最少。

三、案件类型

从案件类型上看，基本为民事案件。

四、审理程序

在审理程序上面，有差不多四分之三的案件在民事一审中得到解决，有四分之一的案件进入到了民事二审的程序中。

五、法院层级

74.16%的逾期办证诉讼案件在区、县一级的人民法院得到解决，有25.84%的案件上诉到了中级人民法院。

重要问题裁判观点集成

我们此次的重点研究区域是苏州市所辖的太仓市，下面我们就通过该地区公布出来的判决书，为您解读相关法院对逾期办证案件的裁判要旨。

1、逾期交房违约行为的认定

【裁判观点】本院认为，被告作为提供代办产证服务的一方，应当将办理产证所需的由原告提供的材料详尽的告知原告。被告在交房前向原告发出的交房通知中并没有提到原告需提交家庭唯一住房诚信保证书，被告亦未能举出在交房前后曾向原告告知需提交该份材料的相关证据。因此，因办证所需材料不齐全导致逾期办证的责任应由被告承担，原告有权向被告主张逾期办证违约金。对于被告辩称的房屋交付使用后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案指的是办理大产证备案登记，不符合合同约定，亦缺乏事实依据，本院不予采信。

【案例索引】（2013）昆花民初字第1229号

【律师分析】开发商未将办理产证所需材料详尽告知购房者，而以购房者迟延提交材料为由主张不承担逾期办证违约责任的，不予支持。

2、以实际损失主张违约责任时应提供证据

【裁判观点】关于逾期办证违约金，原告主张双方合同约定的违约金条款系格式条款，显失公平，请求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准5.75%计算。被告同意按照合同约定向原告支付违约金。本院认为，双方合同约定的逾期办证违约金条款系双方协商选择的条款，系双方真实意思的表示，不属于格式条款，本院认定该条款合法有效。根据相关司法解释的规定，出卖人逾期办证，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方明确约定了违约金的计算标准，且原告未能提供证据证明其因被告逾期办证所造成的实际损失存在，该司法解释的条款在本案中并不适用，故本院对原告主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。

【案例索引】（2015）吴江开民初字第819号

【律师分析】如果合同中约定了明确的违约金计算标准，且购房者不能提供证据证明其因卖方逾期办证所造成的实际损失存在，违约金按照合同约定的违约金标准计算，如果购房者想按照实际损失标准主张较高的违约金，准备好相关证据至关重要。

3、未签订正式购房合同时开发商违约责任的承担和违约金的认定

【裁判观点】本案中因原被告双方未签订正式的房屋买卖合同，且双方签订的审核单也未对违约金进行约定，原告自述2014年3月底涉案房屋已交付，被告陈述涉案房屋大概在付清全款之后可能钥匙就交付原告了。因被告认可交付的时间早于原告认可的交付时间，但是未提供证据予以证实，原告主张2014年3月底交付，本院依法予以采信。

另涉案房屋已于2013年5月22日登记在被告名下，故原被告双方签订审核单时房屋已经竣工，并且被告已实际将房屋交付原告使用，但是自房屋交付之日起90日，被告仍未对协助原告办理房屋过户手续，故原告主张逾期办证违约金的诉求存在事实与法律依据，本院依法予以支持，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金的计算方式为：以房款总额773388元基数，自2014年6月29日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至本判决生效之日止。

【案例索引】（2015）昆民初字第02464号

【律师分析】虽然买卖双方未签订购房合同，但是在房屋竣工并且已实际交付购房者使用之日起的90日内，开发商应为购房者办理房屋过户手续，逾期办理，需要承担违约责任，违约金的计算方式可按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。

4、法院调低约定违约金标准

【裁判观点】本院认为，商品房买卖合同载明，如因被告原因，不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，被告应按期逾天数向原告支付相应的违约金。据此约定，被告理应在2014年6月25日前申请办理房屋产权证。现被告明确其申请日期应为出具房产证前15天，构成违约。故原告主张自合同约定的房屋交付之日起满90天后按房屋实际总价款698358元计算至2015年8月31日的逾期办理房屋产权证的违约金，合法有据。就违约金标准，原告主张按房屋实际价款每天万分之七的计算虽符合合同约定，但被告提出该违约金标准过高，本院采纳被告意见，据此本院调整为按每日万分之二的标准计算违约金。

【案例索引】（2016）苏0506民初1420号

【律师分析】人民法院会综合案件当事人的违约情况，行使自由裁量权，调整违约金的数额。此为系列案件，多份判决书裁判观点相似。

5、合同未约定违约金标准时的违约金认定

【裁判观点】双方没有约定逾期办证的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当按照原告已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告的损失。

【案例索引】（2014）昆张民初字第0039号

【律师分析】买卖双方未约定违约金标准，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。

6、法院调高约定违约金标准

【裁判观点】虽然合同约定逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中原审法院按照违约责任结合双方合同中对逾期付款违约金的约定，酌定逾期交房违约金按照每日万分之三计算系裁量权的有效行使，相关依据并无明显不当，本院予以维持。

【案例索引】（2017）苏05民终5545号

【律师分析】约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。购房者对实际损失情况应该提交相关证据加以证明。

7、因购房者原因导致房产证迟延办理，开发商不担责

【裁判观点】对于原告夏飞所主张逾期办证违约金，本案中原告夏飞所购房屋逾期办证，其原因在于原告夏飞不满足于被告中航公司所做的房屋面积差价处理方式，原告夏飞所主张按照套内建筑面积差计算差价款不符合合同约定，因此逾期办证责任在于原告夏飞，故本院对原告夏飞要求被告中航公司支付逾期办证损失20000元的诉讼请求不予支持。

【案例索引】（2016）苏0583民初16868号

【律师分析】开发商不会为购房者的个人原因导致的房产证逾期办理承担责任。

8、逾期交房和逾期办证的违约责任可以同时要求赔偿么？

【裁判观点】商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

【案例索引】《最高人民法院公报》2016年第11期

【律师分析】房屋未按约定时间交付，往往会影响后续房产证的办理。而对这两项的延迟，业主都可以进行索赔。

结语

虽然法律规定开发商逾期办证超过一年，购房者可以要求解除商品房买卖合同，但是根据我们对相关案例的研究，要求解除合同的购房者为少数，大多数人均是要求开发商承担逾期办理房产证的违约责任。

从对判决书的数据分析，我们可以得出结论，基本上由开发商原因导致的房产证的逾期办理，开发商均会被判承担违约责任。

对于违约金的确定，通常的原则是有约定从约定，无约定按照法律规定处理。但是在实践中会遇到各种各样复杂的问题，如买卖双方违约责任的认定，违约金计算时间的起点和终点，违约金的过高或过低等，这些数据的确定依赖于案件的具体情况，相关证据，以及法官的自由裁量权，技术性较强。所以当您遇到开发商逾期办理房产证时，还是建议您咨询专业律师，律师会根据具体情况给您最中肯的建议。

法律规定

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

文/孟律师（个人微信：18321736187） 申云律师事务所实习律师，擅长解答： 商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷，房屋征收拆迁纠纷。

申云房产维权律师团，专注个人、集团房产诉讼案件十余年。