兴义市合同争议找律师，《民法典》合同编第564条条文释义与案例评注

《民法典》第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

【条文释义】

本条是对解除权行使期限的规定。

对某种约定解除权或者法定解除权，法律规定或者当事人约定了解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该解除权消灭。

对某种约定解除权或者法定解除权，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，可用两种方法确定其行使期限：（1）以除斥期间确定，即除斥期间为一年，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使；（2）通过催告确定，即经对方催告后，在合理期限内解除权人不行使解除权的，该权利消灭。

不论是约定的解除权行使期限，还是法定的解除权行使期限，都是不变期间，不适用中止、中断和延长的规定。

【案例评注】

张某慧诉兴义市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案

基本案情

2011年6月14日、2011年6月10日张某慧与某公司分别签订了合同编号为056、063号的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定，张某慧向某公司购买位于兴义市穿云洞公园C区一层×号、A-1-×号商铺，建筑面积分别为51.95平方米、27.12平方米，购房总价款分别为2691010元、1621776元，两间商铺总价款为4312786元，认筹优惠金额 425000元，实收金额为3887786元。合同签订之日交付两间商铺首期房款共1957786元，余款1930000元办理银行按揭支付。两份《商品房买卖合同》除房屋面积、价款、位置等外的其他权利义务完全相同。合同仅约定在未按约定交房时，买受人有权退房，但未规定退房的方式和面积差异处理的方式。合同约定，建筑工程施工图设计文件的该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到买受人所购商品房质量或 使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人应当在收到通知之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。《合同补充协议》主要内容为交付的通知方式。

2013年7月、2014年4月张某慧等人因逾期交房与某公司产生纠纷，为此后者向前者支付违约金1259280元，双方对此金额无异议，本院予以确认。2014年3月29日某公司在黔西南日报刊登交房公告，2015年8月20日某公司向各业主发布交房告知书，2015年8月24日、2015年9月10日张某慧在《房屋交付验收表》中“同意收房”一处打钩并在业主签名处签名捺印进行确认。A-1-29号房屋，约定的建筑面积为27.12平方米，实测面积为35.76平方米，误差面积为8.64平方米，误差比例为31.86%；C-1-16号房屋，约定的建筑面积为51.95平方米，实测面积为54.75平方米，误差面积为2.8平方米，误差比例为5.39%。

法院判决

法院认为，根据《合同法》第九十五条以及相关司法解释的规定，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭的规定，解除权属于形成权，适用除斥期间，逾期不行使的，解除权消灭。关于因迟延交付房屋而解除合同的问题，涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2012年5月31日，因某公司未在该约定的时间及时交房，张某慧等人于2013年7月、2014年4月向有关部门上访，此时张某慧已明知其按时接房的权利受到了侵害，但张某慧并未主张解除合同，而是与某公司达成协议，要求继续履行合同并由某公司支付其1259280元违约金。

第一，合同约定的解除条件成就后，有解除权的一方当事人可以向对方发出解除合同通知，也可以要求对方继续履行合同，但只能择其一而行之。第二，对于逾期交房的解除权，因合同并未选择逾期交房应按照哪一种方式来执行，也未明确约定逾期多少日买受人有权利退房。张某慧最迟应在2014年7月前因逾期交房主张解除合同，逾期未主张，该权利已经消灭。关于面积误差比绝对值超过3%要求解除合同的问题，某公司交付的房屋存在面积误差比绝对值大于3%的事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，张某慧享有合同的解除权，但解除权属于形成权，应适用除斥期间，截至本案起诉前，其均未行使合同解除权，已明显超过一年的除斥期间，该解除权已消灭。

关于因设计变更而解除合同的问题，合同第十七条约定：（一）……建筑工程施工图设计文件的该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人在2015年8月24日、2015年9月10日就已经接房，按照交易习惯及常识推定张某慧在接房时已明知设计变更，但亦未在一年的除斥期间内及时主张合同解除，现解除权已消灭，故对张某慧起诉主张解除合同的请求，本院不予支持。

专家点评

根据民法典合同编564条的规定，为了维护交易秩序的稳定，法律对解除权的期限进行了设定，要求有解除权的一方当事人在合理期限内行使权利，一般来说要求有解除权的一方当事人在一年内行使权利，双方当事人有约定的从约定，自解除权人知道或者应当知道有解除事由之日起计算时限。这是因为，若权利人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的稳定，进而影响交易安全，故对解除权的行使设置一定的时限限制。在本案中，关于因设计变更而解除合同的问题，双方当事人在合同中约定了10天的解除权期限。张某慧在接房后并未及时主张合同解除，因而法院对张某慧的解除诉求不予支持的决定于法有据。

本篇节选自《中华人民共和国民法典释义与评注》