药店开张没多久，租赁合同被认定无效，装修损失谁来承担？

作者：谢涵

案情简介

何先生租用了东莞某商场一个专柜经营药店，签订了3年的租赁合同。合同履行三个月后，何先生因老家有急事回了老家。一个月后，何先生回到东莞，却发现他租的柜台被拆除，里面的东西也被搬走了。经打听，原来是商场因为何先生欠交两个月的租赁费，又闭门歇业，在没有通知的情况下，把何先生的柜台拆除了。何先生马上就报警，可是警察说你这是民事纠纷，不归他管。他只好起诉到法院，要求法院赔偿装修损失。法院经审理查明该商场专柜所处的建筑物未办理建设工程规划许可证及房产证，依法应认定双方签署的合同无效。

这下何先生感觉亏大了，花了几万块装修，店还开张多久，合同被认定无效，这装修的损失谁来承担呢？

法律分析

根据相关法律规定，有以下两种情形：

（一）装修装饰是承租人经出租人同意进行的：1.未形成房屋附和物的，也就是装修物可以拆除或移动的，比如吊灯、桌椅等，应当归承租人所有，当然，如果出租人想要留下，也可以折价归出租人所有；2.形成房屋附和物的，如墙纸、地板、瓷砖等无法拆除的装修装饰的，出租人同意利用，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失；

（二）装饰装修未经出租人同意而进行的，产生的费用由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

实践中，经同意装修又没有形成附和的，往往争议不大，很容易解决。常见的就是本案中这种情形，租赁合同无效，合同无法继续履行，出租人要求恢复原状，承租人要求分担装修损失，双方争执不下，于是就闹上法院。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。 因此本案中装修损失应根据双方的过错承担装修物的损失。首先，因涉案专柜未办理建设工程规划许可证及房产证导致租赁合同无效，属于承租人涉案商场的责任。而且商场在何先生仅迟延交租2个月后，即主动拆除何先生刚装修好的柜台，且拆除柜台后又不采取适当措施保护好拆除下来的物品以减少损失，也存在很大的过错，因此其对合同无效的结果及装修损失具有主要过错，应承担主要责任；何小江的过错在于，他作为承租人，签署租金合同时，应当谨慎，而他未审查租赁物是否具备建设工程规划许可证，也未按照双方的约定缴纳租金，拖欠两个月的租金，导致丰商场为防止损失扩大而拆除装修柜台，其亦存在一定过错。

综合双方的过错程度及其行为与损害结果之间的原因力关系，法院最后判决双方各自的责任比例为60%及40%。

注：本案案例索引：（2016）粤19民终72号