租房合同需要找律师吗，房屋在出租期间由谁负责维修？房屋租赁合同履行、解除篇（一）

1.房屋在出租期间由谁负责维修？承租人因此受到的损失应当如何处理？

重庆坤博律师事务所提示：及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务，除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，否则出租人有义务检查、维修房屋，保证房屋符合合同规定的用途。对于承租人增添的附属设备，双方也可以约定由谁来负责维修。

如果是因为出租人不及时修复房屋，没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故，并且给承租人的人身财产带来损失的，出租人就应当承担赔偿责任。

2.什么是出租人的瑕疵担保义务？承租人可采取哪些补救办法？

重庆坤博律师事务所提示：出租人的瑕疵担保责任分为物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任两种。由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。如果租赁物存在不能为承租人按照约定正常使用收益的瑕疵，出租人即应当对此承担责任，这种责任即所谓的出租人物的瑕疵担保责任。

租赁物的瑕疵发生在租赁物交付后的租赁关系存续期间的，只要不是因承租人的原因所导致，租赁物的部分损坏或灭失的，承租人可以按损坏部分相应地减少租金给付;就剩余部分已无法使用、收益的，承租人还可以终止合同。如承租人于订立合同时明知租赁物存在瑕疵的，一般地说可以免除出租人的瑕疵担保责任。

3.如何认定承租人是否正当使用出租房屋？未正当使用，出租人应如何救济？

重庆坤博律师事务所提示：承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。(1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋；(2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；(3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：　①约定使用方法(首要标准)：A.房屋租赁合同约定的使用方法；B.双方补充协议约定的使用方法；C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。②出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。

承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《解释》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理。

4.出租人是否有权提前收回房屋？

重庆坤博律师事务所提示：对于有固定期限的房屋租赁，出租人是否有权提前收回房屋，首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定，出租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动；擅自转租、转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前收回房屋，终止合同了。

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