■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

商业用途的经营性房屋一旦碰上征收拆迁，其面临的法律问题可能数倍复杂于普通的住宅房屋。这不仅是因为其会牵涉停产停业损失补偿的归属、计算问题，更因为经营性房屋的所有权人和实际经营者通常是分离的，房屋承租人在这里面享有十分重要的权利。那么房屋承租人能否直接向征收方也就是政府部门主张拆迁利益呢？这当中哪些行为可诉，哪些行为又是一般不可诉的呢？房屋承租人又应当怎样灵活、聪明地行使自己的诉权呢？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条仅将房屋所有权人定义为被征收人。故此，一般认为房屋承租人并非被征收人，而只能以“利害关系人”的身份在征收拆迁中主张属于自己的那部分补偿权益。

《行政诉讼法》第25条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。据此，在利害关系客观存在的情况下，房屋承租人是完全可以成为征拆诉讼中的原告的。

【要点一：承租人不能只和出租方“分补偿”】

“你要想吃西瓜，就得琢磨着怎么让西瓜增产提质，不能光研究西瓜怎么切。”

有一种观点认为，承租人系基于房屋租赁合同与房屋所有权人建立起《民法典》层面上的债权关系的。当遇到征收拆迁时，承租人只能依据所签订的租赁合同向出租方主张分得一部分补偿利益，而与征收方不会直接发生征收补偿法律关系。

这种观点无疑是不正确的。一方面，征收补偿是由多个部分组成的整体，其中停产停业损失的补偿、搬迁费的补偿和室内装饰装修价值的补偿都属于房屋的实际经营者应得的补偿范畴。

那么对这部分法定补偿，出租方作为房屋所有权人并不掌握具体情况，也无法向评估机构及征收部门提供相应的数据等证据进行合理的主张。

如果征收方、评估机构绕开承租人而仅与出租方签订补偿协议或者仅向出租方作出补偿决定，承租人的合法权益将难以得到保障。

换言之，一个合法的征收项目中，征收方及其依法委托的评估机构是一定要与作为房屋实际经营者的承租人直接打交道的，承租人也有权与征收方签订补偿协议，或者要求征收方向其履行补偿的法定职责。

另一方面，指望出租方在征收补偿利益上“替”承租人“出头”主张权益，无异于与虎谋皮。

实践中，征收方可能会利用“内部文件”“内部会议纪要”等各种方式向被征收人也就是出租方施加足够的压力，意在促成其尽早与承租人解除租赁合同，靠自己的力量将承租人“清退”，从而为征收拆迁的快速推进扫清障碍。

也有的案件中，征收方会为出租方（尤其是国企、央企、事业单位等）设定签订补偿协议的最后期限。在上述情况下，指望出租方顶住压力、“得罪”上级去替承租人主张补偿权益，显然不具有现实可期待性。

更浅显的道理在于，征收补偿协议签订的快慢往往与“搬迁时限奖励”紧密挂钩，早签约、早腾房出租方拿到的奖励金就多。

显然，我们难以寄希望于出租方甘于放弃摆在眼前的奖励金利益，拒绝签约去和征收方不断强调承租人的补偿权益。

综上，在明律师想提示广大租赁房屋用于生产经营的承租人的是，简单地认为自己只能凭合同关系找出租方“讨要”一部分补偿利益，或者消极等待补偿下发后与出租方分配一部分补偿利益的认知是完全错误的。属于自己的征收补偿权益，只能靠自己去依法独立争取，别人是基本指望不上的。

【要点二：绕开出租方直接去和征收方对簿公堂？也不对！】

对于承租经营人而言，直接起诉征收方主张补偿权益没有任何问题，但不能急着用这招。

简单地讲，房屋毕竟不是自己的，出租方在整个征拆程序中的权利和影响是不可忽视的。聪明的承租经营人，一定要善于与出租方搞好关系，争取与之携手配合向征收方主张更为科学、合理的补偿利益。

一旦承租经营人盲目提起行政诉讼，征收方就会将这笔账记在对承租人“手太软”的出租方头上，那么出租方与承租人撕破脸就是大概率的事情了。

这样一来，承租人将可能很快面对出租方的解除租赁合同起诉。在疲于应诉的同时，出租方还可能利用其被征收人身份所获取的信息优势来给承租人的权利救济制造麻烦，譬如拿到了评估报告却不告知承租人，令其很快错过申请复核和专家委员会鉴定的法定期限等等。

而在断水断电断路等逼签手段上，征收方可能使，出租方就更可能使了。而且房屋毕竟是出租方的，人家自己处置自己的房屋，承租人想要救济可谓是困难重重。

也就是说，在具体案件中，房屋的承租经营人一定要沉得住气，能够维持得住与出租方的友善关系，这对于及时获取全面的信息，书面固定属于我们的各项权利等等事情，只有好处没有害处。

提行政诉讼，要慎之又慎，不能瞎提滥诉。有些当事人找到律师咨询时自己这也告了那也告了，就等于病人盲目用了一圈儿药不管用再来看大夫，这只能是给大夫出难题，让病更难治好。

【要点三：承租人有权“民告官”主张补偿权益】

最高人民法院在众多案例的裁判中指出，承租房屋用于生产经营者有权就其补偿权益提起行政诉讼，但能否起诉房屋征收决定存在一定争议。

最高法在（2020）最高法行申868号《行政裁定书》中的观点为：

……房屋所有权人才具有起诉征收决定的原告资格，房屋承租人通常不具有原告资格。

就本案而言，再审申请人系为商业经营而租赁房屋的经营者，并非为居住而租赁房屋的个人，通常对涉案房屋进行了重新装修，添附了不可分割的价值，房屋被征收势必对其造成一定的现实影响。

但考虑到被征收房屋的价值并不在于建材本身，而承租人添附的价值主要体现在建材本身和相应的人工成本，故从司法惯例看，承租人可对装修部分的补偿提起诉讼，而非对征收决定提起诉讼。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，征收补偿中包括停产停业损失。本案再审申请人如对该部分补偿不服，可另行提起诉讼。

不过在另一份（2020）最高法行申7667号《行政裁定书》中，最高法则提出了稍有不同的裁判观点：

除非承租人在租赁的房屋上有重大添附或者依托承租的房屋依法享有生产经营权，征收行为将会直接造成其在房屋上的重大添附损失或者存在停产停业损失，为维护其自身合法权益，承租人依法对征收决定或强制执行行为享有原告资格和复议申请人资格外，一般情况下，作为被征收房屋的普通承租人，与房屋所有权人之间存在的仅仅是普通债权债务关系，对政府征收房屋行为通常不具有原告资格和复议申请人资格。

而在另一些个案中，承租人还可能在租赁房屋的基础上进行了翻建、扩建、新建行为，那么加建出来的部分如果没有被依法认定为违建，并且有相应的规划、建房审批手续，承租人便事实上享有了对加建部分的所有权，其法律地位就应当是被征收人，而非房屋的普通承租人了。

总之，从上述裁判可以看出，承租经营者并非完全不可能起诉房屋征收决定，是否尝试着起诉要在专业律师的分析下谨慎选择。

但对于征收补偿行为和与之直接相关的确认强制拆除行为违法、行政赔偿纠纷，承租经营者则是完全有权提起行政诉讼和行政赔偿诉讼的。

最高法在相关裁判中曾指出，征收方不顾承租经营人的存在而直接与出租方签订补偿协议的做法，将导致承租经营人有权起诉。

（2020）最高法行再110号《行政裁定书》是这样说的：

所谓“有利害关系”，可以理解为被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或者不利影响，且起诉人无法通过其他有效方式寻求救济。

在房屋征收补偿案件中……补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。

基于此，在明律师最后要强调的是，实践中一些房屋征收部门拒绝与承租经营者接触、协商，个别法院以当事人只是房屋承租人，不具有原告主体资格为由不予立案或者驳回起诉的做法是错误的，这将使得房屋承租人在征收拆迁中利益损失惨重又得不到任何有效救济。承租经营者遇到类似的情形时一定要趁早咨询专业律师，在律师的全盘指导下与征收方、出租方充分、反复的协商谈判，争取“不诉”解决补偿问题。实在谈不拢时，我们还有“民告官”这最后的保底选择可以救济自己的补偿权益。

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