法拍房找律师，法拍房 律师

一、什么是法拍房

法院拍卖的房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

二、法拍房如何价格“捡漏”

（一）拍卖价格捡漏

第一拍的起拍价(保留价)为评估价的70%以上；

如有第二拍：二拍的起拍价(保留价)为第一拍保留价的80%以上；

如有变卖阶段：变卖为第二拍的保留价的

比如：房屋的评估价为100万元，第一次拍卖的起拍价为70万；第二次起拍价为56万元；变卖价格为56万元。

（二）拍卖机构捡漏

目前拍卖机构7家：淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中拍网、工商银行融e购、北京产权交易所。

三、购买法拍房注意事项，即竞买前的产权尽调。

（一）原房主户口

法拍房是通过法院拍卖的房屋，一般都是由于原房主的一些原因才会被法院收回拍卖的，法拍房上面是有原户主户口的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法迁移的可能

解决方式：咨询派出所，户口“空挂”。

（二）房屋的租赁期限

如果存在租赁在前抵押、查封在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。即“买卖不破租赁”。

（三）水电费、物业费计入购房成本。

（四）是否符合购买限购政策问题。

（五）参与竞买的法拍房是否可以贷款问题。

（六）比如阿里司法拍卖成交后软件服务费、佣金：

1、软件服务费：0.5%~1%

2、佣金：1.5%

（七）税费、税种问题

在司法拍卖公告中，法院均会告知一切税费由买受人承担。

比如：房屋面积80平米，评估价100万元，竞买成交价格80万元，不动产登记证时间为2017年1月2日，成交时间为2020年8月1日。

1、契税。

根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）文规定。

A、面积在90平方米及以下的且本房产为买受人家庭唯一住房的，减按1%的税率征收契税，契税为800000*1%=8000元。

也就是缴纳契税800000*1%=8000元。

B、如果面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

C、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2、增值税。

不动产登记证时间为2017年1月2日，成交时间为2020年8月1日，已经满两年，

A、根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。因此，本次拍卖不需缴纳增值税。

B、不满两年：不免征增值税。全额征收，按照征收率5.5%。

3. 土地增值税。

个人销售住房暂免征收土地增值税。房屋所有权人为个人的情况下，土地增值税免征。

4. 个人所得税。

《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税”。

拍卖房产不动产权证取得时间为2017年1月2日，拍卖成交时间为2020年8月1日，持有期限不满五年，则需要缴纳个人所得税。

个人所得税根据是否能够提供房屋初始价值则有两种不容征收方式：

第一种，查验征收，也就是俗称的差额征收。

转让房产按照财产转让所得按20%税率征收个人所得税。《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。假设拍卖房产房屋初始购买价格500000元、缴纳的契税5000元、住宅公共维修基金4000元、装修费100000元、银行利息100000元，以上均有原价凭证或证明，则应纳税所得额800000-50000-5000-4000-100000-100000元=6000元，则需缴纳个人所得税6000*20%=1200元。

第二种，核定征收。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

《河南省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（豫地税函[2006]第215号）第一条规定，对个人转让住房，凡纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可按规定对其实行核定征税。我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例可暂按1%执行。

对于法拍房实践中税务机关均按照3%的比例核定征收，《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]1145号）规定的比较清楚，根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号）和《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定精神，个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。即：800000元*3%=24000元。

5、印花税。

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

6.城市维护建设税及教育费附加。

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《河南省地方教育附加征收使用管理办法》规定，凡缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，均应缴纳城市维护建设税及教育附加。

购买法拍房前提一定要了解相关税费情况，进行产权尽调。

四、关于购买法拍房的建议

（一）成交后不要悔拍

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条的规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

（二）税费问题咨询专业律师

税款数额的大小受多种因素的影响，错综复杂、极具有专业性，税费问题咨询专业律师，并对房产进行产权尽调。