找房屋买卖合律师哪个好，房屋买卖应该注意的法律问题

嗨，大家好！欢迎来到沪法微观商品房买卖法律问题解答专题。今天我们邀请了专业律师前来为大家继续解答有关商品房买卖中大家较为关心和想要了解的问题。

买了预售的商品房，还能再转让么？

对于房子如果资金充足的情况下，我相信相同条件下大家的首选一定不会是二手房屋，应该都会先冲新房。我们国家的新房一般实行的都是先盖几幢，然后开始预售了。你买了房子可能需要两到三年才能拿房。那么在这两到三年期间，如果你有别的更好的意向或者临时计划有所变动那么这套还未拿房的房子是否可以转卖呢？我们来听听律师是怎么回答的.

律师答：预售的商品是不是能够再转让，以及再转让中可能出现的问题都要分情况来讨论。首先，依据《城市房地产管理办法》第三十八条规定：“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书”。这里的权属登记并不仅限于大家所知道的房产证，还包括其他可能存在的权属登记，如预告登记、抵押登记。现实中，购买期房的话是一般来说都会进行预告登记的。但这并不意味着预售商品房都可以转让，不同省份之间可能具有不同的规定。

《上海市房地产转让办法》中规定了预购人转让预售商品房的，转让行为应当按照下列规定实施：“（一）尚未付清预售商品房总价款的，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人订立预售商品房转让合同。（二）已经付清预售商品房总价款的，预购人可以与受让人订立预售商品房转让合同，并书面通知房地产开发企业。”上海对于预售商品房转让的规定本质上可等同于债权债务关系的转让。在第一种情况下，你买了期房，但是因为房价还没支付完全，这个时候虽然开发商房子没给你，但是你也欠着房地产开发企业的钱。如果你把合同转给别人以后，别人也不付款最后房地产商就会产生损失。因为合同相对性的原理他又不能找后面承接的这个人的麻烦，所以规定了这个时候如果你需要转让预售房屋的需要经过房地产开发企业的同意。这就好比你欠别人钱，现在你让甲来替你还钱拿回东西，你也要问借钱给你的答不答应。

第二种情况则是你一定付清了全部房价了，只等着房地产开发企业将房子造好以后拿房了，此时在法律关系上你是房地产开发企业的债权人，这个时候你当然可以随心所欲的转让。要求书面通知房地产开发企业主要是因为你总要告诉欠你钱的人，这个钱不还给你应该还给谁吧？各个城市针对预售商品房转让都有不同的规定，不同城市的朋友还是要看看自己所在城市的规定。

广告宣传的设施，实际上并没有，可以追究么？

信息爆炸的时代有很多的优点，对于人们来说接触外界的消息渠道要比以前更为宽广，哪个房地产开发了新楼盘，哪个房地产开发企业拿下了某块地都变得更容易被人们知道。对于企业来说，互联网的存在给了他们更多的曝光率。我们经常可以看见各个楼盘的广告宣传册抑或是有很多房屋销售人员会“探查”到你的手机号并通过电话告知您哪里的楼盘开了，价格多少等等。这其中无论是广告册、海报亦或是销售人员一定会说的一项是小区内部附属设施和外部的条件。如在售楼盘附近的教育资源、交通条件、繁华程度、商超、办公楼等等。很多朋友轻信了广告宣传册、海报或者销售人员的话术，拿房以后却发现当初说的天花乱坠的东西如今啥也没有，那么这种情况该如何处理呢？

律师答：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”拿房以后发现房屋附属设施跟当初宣传册里面的并不相同，这时候很多人会觉得无所谓，也有一些朋友会觉得很不爽有一种被欺骗了的感觉，甚至还有一些朋友可能就是奔着宣传册上的一些东西去购买的房屋，这个时候这类朋友肯定想要追究房地产开发企业的违约责任。想要追究房地产开发企业的违约责任首先就要看看是否构成违约。根据上述司法解释可以知道，商品房的销售广告和宣传资料一般情况下是不会构成要约的即不是合同内容。但是如果房地产开发企业在宣传资料上的广告是明确具体的，比如绿化率50%，容积率50%、儿童游乐场、多大的游泳池这种的话，那么这种就需要要约，可以归属于合同的具体内容，若房地产开发企业没有做到则可以追究其违约责任。一般而言商品房的广告宣传册、海报或广告中符合以下三个要件构成要约，视为合同内容：第一，广告的内容需要是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；第二是广告中的说明和允诺是具体明确的；第三是，广告中的说明和允诺需要对购房者购买房屋具有重大影响且房屋价格也受此影响。

夫妻共有或与他人共有的房屋可私自转让么？

共同共有除非有特别的约定或者规定，一般来讲都是按份共有。夫妻或其他具有身份关系的一般来讲都是规定的共同共有。那么在共同共有的情况下，大家最关心的问大抵是能否个人私自转让。

律师答：依据《民法典》的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”这里主要分两种情况，如果对于房屋双方是按份共有，那么需要经占份额三分之二以上的按份共有人同意就可以出售房屋。换句话说按份共有的情况下，如果你占比三分之二以上，那么你自己是有权利决定卖掉房屋的。如果房屋是共同共有，如夫妻。则任何一方都无权处分房屋，即无权私自销售，否则房屋买卖合同无效。

凡事有原则就有例外，这里就要说到一个善意取得制度，如果房屋共有人中之一人或者数人，擅自一其他或全体共有人的名义将房屋转让给他人的，房屋买卖合同有效。举个例子，如果你跟你的另一半对房屋有约定，如房屋归属于你的另一半。一年后你们两个又重新签订了一份协议房屋归你。但是你的另一半出售房屋时给对方看了你们签订的第一份协议，此时这份房屋买卖合同就是有效的。因为对方无法知道你们还续签了第二份合同变更了房屋的归属。再比如另一半出售房屋时取得了你签名或者冒充签订的一份同意出售的声明或承诺，那么对方无法验证也属于善意第三人。但是如果仅是另一半与对方签署一份合同的话，因为房产登记的公示性，买卖合同无效。

● 沪法微评

这期我们主要邀请律师回答了房屋买卖中最容易碰到的三个问题，不知道大家是否对于房屋买卖的问题有更深一步的了解呢？以上就是第二期房屋买卖合同中最容易出现的问题的全部内容。第三期第四期我们会持续为大家提供，敬请期待吧~