基本案情

2017年10月16日，原告某公司与被告常某签订房屋租赁协议一份，约定：原告将房屋租赁给被告做餐饮使用，租期自2017年10月16日至2022年10月15日，第一年租金为450000元，第二年租金为495000元；被告应在租赁期第一年到期前60日支付清第二年租金；在承租房屋期间，被告未经原告书面同意，不得向第三方转租；本协议到期之前，被告必须恢复至签订租赁协议时的原始状态或向原告支付恢复或拆除费用；任何一方违约，违约方向守约方支付本协议租金总金额日千分之五的违约金。

协议签订后，被告支付了第一年的租金450000元，并开始使用租赁房屋。2018年6月25日，被告未经原告同意将房屋转租给第三人康艳辉、张俊红。2018年9月6日，被告通过原告出租房屋经办人王谨微信向原告发送了解除房屋租赁合同通知，以第一年房租到期后不再租赁使用该房屋，要求从2018年10月16日起解除该房屋租赁协议，但原告未答复。

2018年9月11日，本案第三人康艳辉、张俊红作为原告起诉被告常某要求返还转让费，后撤诉。2018年11月12日，第三人向原告出具承诺书，先是征询原告是否书面同意被告常某转租，后又承诺无论是由第三人或被告常某继续租用房屋，在房租未结清前，其不动用、拆除或转移房内任何物品，直至原告书面同意。2018年11月23日，原告向被告常某邮寄送达了催款律师函，要求被告在接到律师函10日内付清第二年租金495000元和违约金1304967元。

2019年9月3日，本案第三人康艳辉、张俊红作为原告再次起诉被告常某要求返还转让费，并将本案原告某公司列为了第三人，2019年9月10日经法院调解达成协议，由被告常某返还第三人转让费150000元，第三人放弃了对本案原告某公司的诉讼请求。2019年11月19日，某公司起诉本案，要求解决与被告常某之间的房屋租赁合同纠纷。

争议焦点

1、合同解除时间如何确定

2、租金及违约金的数额

法院观点

常某在履行与某有限公司签订的租赁合同过程中，于2018年9月6日向某有限公司的房屋租赁经办人王瑾发送了解除房屋租赁合同的通知，在此之前常某已将该房屋转租给了第三人康艳辉、张俊红，而在2018年11月12日，某有限公司让第三人康艳辉、张俊红出具承诺书，以及2018年11月23日其又向常某送达了律师函，以上事实可以认定某有限公司已经知晓常某不再履行合同，据此认定双方解除租赁合同的时间是2018年11月23日。

因租赁合同解除是由被告首先违约造成，故合同解除前即2018年10月16日至2018年11月23日原告的租金损失应由被告按照第二年租金标准495000元赔偿，经计算为51534.25元。原告主张的违约金过高，应依法以51534.25元的30％计算，为15460.28元。

原告明知被告不可能再履行合同，并已提出解除合同的情况下，未及时提起诉讼或申请仲裁，而是将租赁现场控制并搁置，怠于行使解除权，对于自己造成损失持放任态度，对于2018年11月24日之后的租赁损失，因常某违约转租造成与第三人产生纠纷，在该纠纷解决之前，所产生的该损失，常某存在过错，某有限公司怠于行使解除权也是导致损失扩大的原因之一，故对于2018年11月23日至2019年11月19日的租金损失双方均有责任，应当各担50%，即各自负担244109.59元。

关于常某缴纳的30000元租房押金，因其并未提出反诉，双方可在本案判决履行过程中协商解决或者另行主张权利。

对于租赁有如下几点建议：

1、签订租赁合同一定要清楚合同内容，想要变更内容须取得对方同意，最好能签订书面协议。未经另一方同意违反合同内容构成违约，要承担违约责任。

2、如果一方违约，另一方应及时行使权利，及时止损。本案中就因非违约方怠于行使解除权导致损失扩大，法院判决非违约方承担了50%租金损失。

3、如果一方因某些原因想解除合同应及时与对方沟通，另一方拒绝解除合同的，可以起诉，违约方不享有法定解除权，但违约方可以起诉的方式，诉请法院判决解除合同。

4、违约方起诉解除合同的，法院判决解除合同，违约方本应承担的违约责任不因合同解除而减少或免除，但是可以减少因另一方拒绝解除合同所产生的租金损失。