买卖房产为什么要找律师，房地产项目并购中律师的作用是什么

我国房地产项目并购的概况

自2007年《土地储备管理办法》出台以来，“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的土地储备运作模式，既因招拍挂出让制度的推行极大减少了土地灰色市场的存在和政府官员的寻租行为，又为地方财政收入提供了有利保障。但这一制度不可避免的推高了地价，开发企业不得不尝试更多土地获取的方式，房地产并购因此成为企业土地储备的重要手段。又因公开公平竞争导致房地产行业利润空间被压缩，同时随着我国房地产行业近几年行业集中度逐年上升，品牌效应愈加显现，政府的调控手段愈加密集，而过分依赖银行贷款，融资渠道相对单一的弊端导致部分企业资金实力不足，专业经营力不从心，转让房地产项目成为及时变现盘活企业的重要方式。

80%的房地产并购目的是获取土地，房地产并购具有发生频率高、并购资金高，成功率低的特点。比如2014年融创并购绿城房地产最终因企业文化及品牌战略不同而以失败告终。房地产企业并购在目标选择、信息不对称以及尽职调查遗漏重要信息、并购后的整合等多方面存在不确定性，使得并购面临诸多风险。企业动辄几亿十几亿的并购资金，如果发生并购失败，将会给企业造成巨大损失，甚至从此一蹶不振，濒临灭亡。我国开展房地产并购活动仅仅20多年，在实践经验、理论研究、配套条件和宏观环境都不成熟。如何在并购过程中对风险进行有效的管理，成为房地产并购中最重要的工作。

房地产并购方式

房地产并购分资产收购和股权收购两大类型，资产收购只是针对对方的资产进行收购，可以整体项目收购，也可以部分在建工程收购。资产收购的优点是对对方企业不需要全面调查，也不需要承担对方企业的权利和义务，整合难度较小。但资产收购需要对土地进行所有人变更，在建工程的所有证照全部都要做变更登记，流程非常繁琐，周期较长，税负较高。在实践当中很少通过此类方式并购。

90%以上的并购是股权收购方式完成的，通过收购目标公司股份或者增资扩股，成为目标公司的唯一股东或者控股股东。股权收购的优点是节省流转税，原有公司可以继续使用，土地及在建工程不需要变更登记。但股权收购的不可控风险大，出让方为了自身利益最大化，会故意或不自觉的隐瞒不利事实，并购方在并购完成后，可能因为未披露的债务或针对原公司的索赔而导致巨大法律风险。

并购风险及律师作用

为了有效防范风险，并购方一般会选定公司董事、工程项目经理、财务、营销、律师等专业人员组成并购小组。根据房地产并购进展的过程可将风险分为并购前决策风险，并购中操作风险，并购后整合风险。律师的主要工作是并购操作中的风险识别和防范，必要时建议终止并购。以并购成员的分工不同可将风险分成6大类：政策风险、政府沟通风险、市场风险、整合风险、财务资金风险、法律风险。律师在并购中协同并购小组搜集整理信息资料，针对法律风险和部分政策风险进行分析和识别，并基于法律专业知识加强对其他风险的应对。

其中，政策风险属于无法避免的系统性风险。这种风险的应对主要是：准确识别来自政府针对地产开发的相关政策对并购项目的风险，包括行政法规、部门规章、地方政府规章以及地方国土、房管、规划、住房建设、信贷等相关部门的非规范性文件，尤其是当地政府商办政策、限购政策、信贷政策，应及时搜集整理，分析调控思路，以便对未来市场进行预测，最大限度的控制政策带来的风险。比如协同并购小组分析2018年4月18日青岛市限购政策的调控思路，以便对未来市场进行预测。通过分析信贷收紧政策可能对于开发企业及客户带来融资风险，提醒企业及时拓宽融资渠道。

识别并应对法律风险是律师参与并购小组的主要价值。律师对法律风险的防范主要内容是：

一、协同尽职调查。对并购方及并购项目进行全面、详尽的审慎调查，通过与项目公司管理层交谈、提供文件清单索要文件资料，列席项目公司董事会和股东大会，向工商、税务、房管、国土等行政机关查阅资料，查阅会议记录、合同、账簿、凭证，询问业务人员，面谈或发函询证公司客户、供应商、债权人等等方式，将调查搜集的资料信息整理汇总，形成尽职调查报告，并对收购的可行性、项目公司基本情况、权力结构、合法合规情况、债权债务情况、劳动用工、资产情况、重大合同、关联交易情况、税务情况、涉诉情况、项目土地使用权属情况、在建工程进展及批文、项目相关合同等相关调查内容中可能存在的法律风险及预防方案发表意见，为收购方提供决策依据。

二、设计完善、周密的并购协议防范已知和未知风险。

并购协议是主动防范法律风险的重要保障。主要措施由：1、通过第三方监管账户支付并购价款，根据股权转让的不同进度支付相应的对家。同时为了防止并购完成后出现未经披露的债务，争取约定保留一定比例的价款作为担保或违约金。2、通过价款调整条款防范风险。为防止对方的承诺事项在协议签订后发生变化，或出现损害收购方利益的未披露事项，可通过约定对价调整条款，即某些情形下，收购方有权单方降低并购对价。一旦出现约定的情形，可以拒绝向对方支付，已支付的有权要求对方返还超出部分。3、通过先决条件条款防范风险。并购双方在协议中明确约定，当某特定条件成就时，并购协议方可生效，或一方才负有履行协议约定的特定义务。这些条款可以帮助并购方消除项目公司存在的诸多下次问题。比如约定并购协议必须取得项目所在区政府的统一批复后方可生效。。

三、做好针对任意第三方的违约防范。

并购项目在收购时，可能涉及到政府及国土、规划、住建、消防、交通、人防、绿化等多个部门的行政管理及民事合同关系、同时涉及施工、监理、管理、材料供应等民事合同关系。因并购过程前后的资源和人员整合可能导致违约，应对以上的违约可能性进行预判，并提前沟通，做好风险防范。

总结

房地产项目并购设计众多杂乱的法律、法规及政策性规定。且因为并购是一个庞大和复杂的工作，需要律师与其他专业人员的密切配合才能完成。作为律师，研究并继续丰富房地产并购风险管理的理论基础及实践方法，具有很高的现实意义。