借名购房协议书需要找律师吗，无协议但有证据证明存在符合借名买房法律特征的，法院应予以认定

编号│易居房产·张涛律师团队案例库FC429总第773

编者│易居房产·张涛律师团队案例研究/编辑部

虽无书面借名买房协议，但如有证据证明存在符合借名买房法律特征的情形，法院应予以认定

——钟1与钟2等合同纠纷（二审）案法律解析系列01

【关键词】

借名买房 限价商品房 分家析产 拆迁安置房 拆迁利益

【要点提示】

在借名买房合同纠纷案件中，主张存在口头借名买房约定的一方，在对方否认的情况下，承担举证责任，无法证明借名买房约定确实存在的，法院不予支持。法院结合首付款支付、房贷偿还、房屋占有使用及原件资料持有保管等显示出借名买房法律特征的情况，可以认定借名买房事实成立。

【当事人信息】

原告/被上诉人: 钟2

被告/上诉人：钟1

第三人：钟3、钟4、钟5

【案情简介】

钟7于1999年5月27日死亡，遗有26号院私房产贰间。钟7生前无遗嘱，父母均先于其死亡，妻刘1于2001年6月1日死亡。钟1、钟2、钟3、钟4、钟5均为钟7子女。2004年11月12日某公证处出具《公证书》，写明继承人钟1、钟3，被继承人钟7。2005年1月1日，钟1、钟3出具《关于房屋受益的承诺》，为26号院内钟7两间北房的遗产顺利继承，房屋产权虽落实到钟1、钟3名下，实际房产仍为兄妹五人共有，有关两间北房的全部收益（出租租金、出售产权资金等）由钟1、钟3、钟5、钟4、钟2五人平均分配。2006年4月11日，钟1、钟3作为房屋共有权人办理了26号院的《房屋共有权证》。

2010年8月12日，钟1作为买受人与出卖人房地产开发公司签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，以总价551908元购买案涉405房。房屋价款、契税及专项维修基金均系钟2支付，钟2于2010年9月30日收房起就一直居住在405房。2013年1月14日，钟1作为房屋所有权人，办理了405房的《房屋所有权证》，共有情况为单独所有。2013年5月6日，钟1与钟2签订《委托书》，写明405室系26号院2009年拆迁保障房，房主为钟1，而实际购买人为胞妹钟2全额购置使用，因此有关此房屋的任何问题、纠纷、利益、付款均由钟2本人承担接洽，房主钟1全权委托钟2本人办理，直到钟1为钟2办理过户手续结束为止，此委托书自动终止。《委托书》中除钟1、钟2签字外，另有刘某作为证明人签字确认。

2021年，钟2向诉请：钟1将405房屋过户给钟2。

【法院判决】

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案例解析】

一、虽无书面借名买房协议，但如有证据证明存在符合借名买房法律特征的情形，法院应予以认定

钟2诉称与钟1、钟3、钟4、钟5兄妹五人之间曾约定将26号院北房拆迁所获得的拆迁指标给钟2，钟1在委托书中也承诺在405房具备过户条件的时候过户给钟2，本案是借名买房关系。钟1辩称与钟2间不存在任何书面或口头合同或协议，没有协助过户的义务，双方不存在借名买房的关系。那么，该案一方称存在借名买房约定但没有书面借名买房协议而另一方完全否认的，法院是如何认定双方之间存在借名买房关系的？

法院认定及理由：结合已查明事实，虽然涉案405房屋登记在钟1名下，法院但认定钟2、钟1之间存在借名买房关系。主要理由有三个：第一，钟1、钟2之间签订了《委托书》，委托书内容明确显示钟2系借用钟1的身份购买涉案房屋，委托关系直到钟1为钟2办理过户手续为止结束；第二，案涉限价商品住房购房款、契税、公共维修基金等与涉案房屋购买相关的费用，均由钟2支付；第三，房屋交付后，由钟2办理入住手续并装修，钟2一直居住至今。

案例评析：1.借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。2.借名买房是一种合同法律关系。合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。3.借名买房合同关系的成立不以书面合同为必要条件，借名人有证据证明双方存在口头借名买房或代持约定的也可以，但证明难度较大。在借名买房合同纠纷案件中，主张存在口头借名买房约定的一方，在对方否认的情况下，应提供直接、客观证据证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故，钟2在本案中首先承担较重的举证证明责任。4.法院结合首付款支付、房贷偿还（房款支付）及原件（原始购房资料）保管、实际居住（占有、装修、控制）等（借名买房法律特征）情况，可以认定借名买房事实成立！本案即属于此种类型，即虽无书面借名买房协议，但有证据证明存在符合借名买房法律特征的情形，法院予以了认定。5.对借名买房争议房屋权属的终局性判断，应审查基础民事法律关系查明真实的权利状态。借名买房案件中，显然存在着不动产登记簿上登记的名义产权人与实际产权人不一致的情况。不动产物权原则上以登记为生效要件，但并不意味着物权这一私权利是由政府登记机构赋予的，私权利本来是权利人的，登记只是政府部门的确认。除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判断，应依赖于审查基础民事法律关系，查明真实的权利状态。6.口头约定借名买房关系成立的证据，应达到高度盖然性的证明标准，法官应综合审查全案证据判断借名买房口头约定是否存在。《民事诉讼法》司法解释第108条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。口头约定借名买房关系成立，适用该条规定的高度盖然性证明标准，即借名人需要举证证明到口头约定借名买房关系这一事实存在具有高度可能性。法官对于不存在书面协议的口头约定借名买房案件，只能通过对全案证据综合审查判断是否存在借名买房的口头约定。

本案法院对争议双方借名买房关系存在的认定裁判，您认同吗？对于这样的案件，应该怎样判决公平合理呢？欢迎留言发表高见或加团队助理微信进一步交流。

【涉案法条】

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2022修正)

第九十一条　人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：

（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；

第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。