一、基本案情

2019年9月2日，买卖双方签订《回迁安置房买卖合同》，指标房坐落于深圳市龙华区观澜君子布社区田心村，建筑面积70平方米，交易单价为每平方米1.5万元，交易总价为105万。签约当日，买家支付完所有价款。合同见证人为村股份公司，担保人对合同承担连带责任。2020年12月买家被告知卖家涉嫌刑事犯罪。

二、法律风险

从本案背景情况来看，该房产交易接下来可能存在如下风险：

1、从卖家律师了解到，卖家背负巨额债务，可能为了偿债，二次或三次出售交易指标房。

2、卖家反悔，要求买家加价，否则不配合后续流程。

3、购买回迁指标房的第一个步骤就是签订房屋买卖合同，后续的流程中，卖家可能再次以自己名义与开发商签订非常关键的拆迁补偿协议。

4、卖家被限制人身自由，后续流程都无法配合，导致买家无法签订拆迁补偿协议而无法取得房产证。

上述任何一点风险的实际转化，对已经支付完全款的买家来说，都是全盘损失。

三、律师建议

1、签署补充协议，指定受托人。在见证人或担保人的协调下，与对方进行充分友好沟通，商谈接下来合同履行事项。最好可以签订补充协议，指定受托人负责处理后续所有需要卖家配合的事项，与卖家的家人保持良好沟通，以便于关键时候获取其家人的协助。

2、解约退款。鉴于目前卖家涉嫌刑事犯罪，双方协商解约退款事宜，签署解除合同协议。

3、备案留档。买家将目前遇到的状况，整理为书面资料。第一，到见证人村股份公司进行备案；第二，到开发商处进行备案；第三，到担保人处进行备案。同时，非常重要的是，买家备案的事实需要固定下来，可以录制视频或签收书面接收凭证或通过EMS快递，留档备查。

4、关注项目进展，及时签署拆迁补偿协议。买家要随时关注交易指标房所在项目的最新进展，第一时间与开发商签署拆迁补偿协议，然后坐等办证收楼。

5、登报公告。买家将双方交易事项通过登报进行固定，便于出现纠纷时作为交易重要证据。

6、再次出售。在征得卖家同意后再次出售指标房，或者买家直接出售，这都需要努力寻找交易市场，是否有人愿意接盘。

四、回迁指标房购买风险及应对措施

回迁指标房不限购也不需要深圳社保，非深户可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买；不限售，买家拿到红本就可以进行二手房交易，不需要等到3年之后；单价低总价少，是投资实现收益翻倍的好渠道。回迁指标房以上优势使得该种房产交易市场火热，结合本案，律师指出如下交易风险及应对措施。

1、权属纠纷。建议买家进行实地勘查，咨询专业人士，判断房产、原权利人的真实性，甄选出诚信的卖家进行交易。本质上客户购买回迁指标房买的是“待拆迁”的旧房产，是一套“商品房期房”，在交易过程中，要确定标的房产的唯一性，比如地段、楼层、面积和朝向。

2、一房多卖。回迁指标房交易周期一般比市场商品房更长，价格因不同交易阶段而不同，阶段越后价格越高，在巨大的金钱诱惑之前，卖家的确有可能多次出售同一套房产。建议买家分阶段付款并设置对应的可量化的违约金额，并随时关注项目进展，做好签署拆迁补偿协议的准备。

3、反悔要求加价。签约后，市场行情变动导致房价上涨较多或卖家觉得交易价格过低或其他原因，卖家反悔要求买家加价，否则不配合后续流程。建议买家提前设置合同条款，并综合考量项目阶段和市场行情，协商解决。

4、配偶或其他共有人不同意出售。房屋买卖合同签署后，卖家配偶或其他共有人不同意出售，建议在签约之前，先核实产权人数量及各自出售意愿，在签约之时，所有产权人共同签字确认。

5、卖家的债务风险。签约后，卖家的债权人向买家主张权利或进行干扰，建议买家在签约时设置合同条款来约束。

6、意外事件。签约后，卖家被刑事拘留或因为意外事件丧失民事行为能力（或成为限制民事行为能力）或死亡的，交易可能受阻。建议签约之时，卖家指定特别授权的委托代理人，可以代表卖家处理与交易相关的所有事项。

7、周期过长甚至项目流产。鉴于回迁指标房交易周期一般较长，建议买家在合同条款中明确具体的交房期限，并设置好逾期交房的违约责任或其他处理措施，同时，买家要提前做好资金筹划。对于项目流产的情形，建议提前设置好合同条款，万一出现双方可以按照既定条款处理，避免不必要的纷争。买家在勘查项目的时候，尽量选择品牌开发商和有实力的拆迁主体。

【附件：回迁安置房买卖合同】