找农村老房子产权纠纷律师，农民卖房多年后反悔法院为何要支持呢

2017年，内蒙古赤峰的魏某丽居住的房产被拆迁，征收款达419万余元。此时，15年前卖给魏某丽房子的刘某云和两个儿子起诉她，认为魏某丽是城镇户口，他当年以16万元价格出售给魏某丽的房屋及宅基地买卖合同无效，请求法院判决魏某丽返还房屋及宅基地及相关证件。
法院开庭时，刘某云变更诉讼请求，要求魏某丽分给他一半拆迁款。魏某丽抗辩买卖合同有效，请求法院驳回刘某云的诉求。

法院经审理认为：魏某丽经批准在购买的宅基地范围内自建的284.81平方米房屋的拆迁款与刘某云无关，拆迁款归其自己所有。魏某丽与刘某云15年前对农村宅基地及房屋买卖合同因违反城镇居民不得购买农村房屋的法律而无效。根据魏某丽案涉房产的具体情况，老宅院的拆迁款的70%份额加上自建房的拆迁款共计3,822,836.00元，由魏某丽享有。刘某云及两个儿子享有老宅院30%的补偿份额即372,923.00元。

刘某云在房屋出售15年后，为争夺征收补偿款而反悔出售行为，有违诚信原则。但本案的特殊性在于诉讼双方15年前交易的房产及宅基地，是刘某云以农村集体经济组织成员的身份取得并建成的。法院对这起案件的判决是有法律依据的。

国内其它若干法院也都有类似判决，仅例举一二：

1988年北京城镇居民王某以一万元价格购买了农民陈某的8间平房，王某对房屋翻新重建后入住。2004年陈某所在的村子拆迁，王某的房子经评估后可以补偿2套房产，价值80万元。陈某已经去世，其儿子陈某子起诉要求确认王某与陈某的房屋买卖合同无效。王某答辩称：我购买诉争房屋已经16年，我1989年对诉争房屋重新翻建，该房产已经不是原来的房产。原告因为拆迁补偿费较高要求反悔我与其父亲的房产交易属于见利忘义。我不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　法院经审理查明：陈某是某村村民，在本村有平房8间。王某是城镇居民，1988年3月，两人在村主任见证下签订《房屋买卖合同》，王某出资1万元购买陈某的8间平房入住后，又于1989年对房屋重新翻建。2002年9月，陈某去世，陈某子是法定继承人。2004年，案涉房屋所在村拆迁，陈某子以王某是城镇户口为由，要求确认房屋买卖合同无效，诉至法院。

法院经审理后判决：陈某和王某签订的房屋买卖合同无效，陈某子支付王某损失补偿款70万元。王某将诉争房屋退还给陈某子，由其享有拆迁补偿款。二者相抵后，陈某子实际收回利益10万元。法院根据涉诉房屋的具体情况及历史原因，没有按照无效合同返还原款原物的规定判决，而是按照评估价值将大部分价款确认为购买人所有，一小部分由出卖人享有。

大连市法院多年前审理的旅顺口区一户农民宅基地和房屋出售反悔纠纷，反悔者20年前将自己的农村房产出售给一城镇居民，20年后因房产被拆迁而反悔起诉。法院因被告是城镇居民，判决认定其与原告之间的买卖农村宅基地及房屋行为无效，只能获得相应的补偿。

我国《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《土地管理法》第六十二条第四款的规定，是确立“一户一宅”的审判原则，每户农民只能申请一处宅基地。因为农民宅基地使用权是基于其村民身份而无偿取得的，具有社会福利和社会保障功能的宅基地的取得，必须与集体经济组织成员的资格相联系。所以，我国法律一直贯彻农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的或者卖给城里人，都属于无效买卖的审判原则。

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》二--（五）规定：严格宅基地申请条件，坚决贯彻一户一宅的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准规定......农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

四--（十三）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》二--（十）规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

2007年12月11日，国务院专门召开会议，会议第二项决定：严格执行土地用途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”。

根据以上法律和具有行政法规作用的政策性规定，城镇居民购买农村房屋，属于违反法律限制性规定的行为。依照《民法典》第一百五十三条的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”

由于我国法律明确规定：违反法律的行为，自行为成立之时就无效，因此，城镇居民与农民签订的农村宅基地和农村房产的买卖合同，不管时间长短，从合同签订之时就无效。
《民法典》第一百五十三条 “违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”

第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”

本文中的几个案件，买卖交易已经完成至少十几年以上。在合同履行十几年以后，因为出售的房子被拆迁，或者即将被拆迁，卖方反悔起诉，这个时候判决返还房屋已经没有实际意义，只能判决返还房屋的交易款。但应该如何判决返还交易，却有一个公平原则问题。如果按照买卖行为发生时的交易价格返还价款，对卖方不公平。如果按照拆迁时的房产价格，要求购买方按拆迁价格返还，对买方也不公平。

在这种情况下，绝大多数法院一般会认为买方基于对当年交易的诚信而履行合同后，双方不会发生反悔而对买受的房产精心维护或装修或翻建，这种管护必然会使房产在维持完好状态下，根据市场价值递增原则而使房屋获得增值。另外，多年前的交易价款，是根据当时的市场价值经协商后形成的，在交易完成多年后，当年购买房产的货币无论是币值还是增值都是潜在的价值，卖方对交易反悔时，必须对这种损失进行计算。所以，法院不会判决按照当年的交易价款由卖方返还给买方，也不会对已经增值的房产无条件地判决返还给卖方。

在这种情况下，法官就会对房屋的现在价值确定后，按照买方、卖方各自的过错比例分配拆迁补偿款或者在判决买方退还房屋时并判决卖方对买方按照现在的价值及过错比例予以赔偿。所以，国内各地法院对此类案件的判决，基本上都认定提起诉讼的卖方的过错大于买方。最后判决时，一般按照当年交易房产诉讼之时的价值的70%归买方，30%价值归卖方，由双方按照这个比例享有拆迁补偿时的利益。