宁波市找房产纠纷律师电话咨询，承租方能否要求解除合同,减免租金

周建平 摄

记者 董小军

其实，从政府层面讲，早已预料到疫情的发生会对房屋租赁合同的履行产生影响，并作出了预警和一些有益的安排。今年2月5日，宁波市国资委出台《关于落实<宁波市人民政府关于打赢疫情防控阻击战、帮扶中小企业共渡难关的十八条意见>的指导意见》，其中就涉及房屋租赁合同，并对如何减免房租等具体事宜作了细化规定，如规定对于承租市属国有企业房产的中小微企业，2月1日至3月31日两个月内的租金全免；承租市属国有企业房产的个体经营户可参照中小微企业免租政策执行。但必须指出，承租市属国有企业房产的中小微企业毕竟只占一部分，在现实生活中，更加常见的是个人或企业承租非市属国有企业房产的情形，对此，是否也可以依据这个规定和相关法律请求减免租金、解除租赁合同呢？

我们先来看一个海曙区人民法院近日审理的房屋租赁合同纠纷案。本案原告孙某，2018年11月，他将属于自己的某楼盘公寓房租赁给王某用作网约房，当时双方约定的房屋租赁期5年，租金支付方式为押一付三，每月租金2750元。去年11月24日，王某又按期支付了3个月的房租。由于新冠肺炎疫情发生，涉案房屋所在的楼房于2月2日起采取全封闭式管理，不允许外来人员进入。王某的经营受到明显影响，他称自己“出于社会责任，全部取消了春节期间的订单并全额退款。”之后，王某以房屋已无法正常使用，在法律上符合不可抗力情形为由，要求与孙某解除合同。孙某表示愿意减免半个月房租，后期租金减免情况视疫情发展再协商。

由于协商不成，孙某向海曙法院提起诉讼。孙某称，他与被告王某订立的房屋租赁合同长达5年，虽然新冠肺炎疫情严重，但这种影响只是短期的，不会对合同的继续履行产生根本性影响，因此，被告提出解除合同系违约行为，要求其支付1万元违约金。经海曙法院主持调解，双方最终达成协议：解除合同，被告王某支付违约金2750元，不要求原告退还尚未到期的租金。同时，由于在外地的王某无法前往宁波腾退涉案房屋，原告答应等房屋封闭措施解除后再行腾退房屋。

这起房屋租赁合同纠纷案件虽然是通过调解结案，但因其与疫情相关，又涉及“不可抗力”这一法律概念，具有很强的典型性，对于同类纠纷的解决有很大的参考价值。为此，我们就几个相关法律问题，采访了浙江和义观达律师事务所的石剑锋律师。

记者：我们首先涉及的一个问题是，这个房屋租赁合同纠纷，究竟是否构成法律上的不可抗力？

石剑锋：不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。2月10日，全国人大常委会法工委新闻发言人表示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。在孙某与王某的这个纠纷中，王某的“二房东”经营活动在疫情发生后，确实受到了明显的影响，因此，王某以“不可抗力”作为自己要求解除合同的理由，不能说完全没有理由。

记者：构成不可抗力是否意味着可以无条件解除合同，不承担任何责任？在这起案件中，这个责任因素究竟是如何体现的？

石剑锋：这是一个复杂的问题，我们先看《合同法》第九十四条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”这是什么意思呢？就是说，受不可抗力影响，只有达到合同履行不能实现合同目的的程度，才能解除合同。那么，在孙某与王某这个案件中，被告所主张的这个“不可抗力”，在现实生活中是否真的达到了不能实现合同目的的程度呢？对此早有预见的法院也有相应的说法，根据宁波市中级人民法院的意见，认定新型冠状病毒引发的疫情是否构成不可抗力免责的事由，需要结合合同预期、疫情影响程度、是否不可归因于当事人、是否与合同履行不能具有因果关系等情形进行审查。

以此考察和分析这个案件，我们认为，新型冠状病毒引发的疫情对租赁合同的履行确实产生了一定影响，但尚未达到不能令合同目的不能实现的程度。原被告双方签订的房屋租赁合同期限长达5年，尚未履行的还有近4年。对于疫情期间是否导致租赁合同不能履行暂且不论，但可以肯定，疫情结束后租赁合同是可以继续履行的。也就是说，疫情对一份还有4年期的租赁合同履行产生的影响是暂时的、有限的，合同目的是可以实现的。因此，本案被告也就是承租人王某认为涉案房屋已无法正常使用，实际上并不符合不可抗力情形，要求完全解除合同不承担责任的请求是得不到法院支持的。王某如坚持要解除合同，就构成合同违约，应承担违约责任。这个法律规定实际上已体现在经法院调解，双方最后所达成的协议里：涉案租赁合同解除，但王某须承担2750元（一个月租金）的违约金以及已支付未到期的租金损失。

所以，通过孙某与王某的这个纠纷，我们可以这样说，对于房屋租赁合同，很多承租人实际上并不能以不可抗力为由要求解除合同且不承担责任，或者说，以不可抗力为由，要求解除房屋租赁合同，实际上是有严格条件限制的，必须具体情况具体分析。

记者：房屋承租人以疫情影响为由，主张解除租赁合同虽然不符合“不可抗力”的法律规定，但能否以此要求减免相应的租金，在实践中究竟该如何把握呢？

石剑锋：减免租金的实质是以特殊时期的经营确实受到了一定影响为由，要求适当减轻责任承担。《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。这里需要解释的是，不能履行合同不仅包括完全不能履行，也包括部分、暂时不能履行。相应的，免除责任包括部分或者全部免责。孙某与王某之间的房屋租赁合同纠纷，属于部分、暂时不能履行的情形，可以免除部分的责任。

从严格的法律角度来说，提出减免租金也是要有根据的，因为这涉及减免的数额、时间期限等具体问题。我们假设疫情在4月底结束，承租人提出请求减免1至4月的租金，这个要求是否合理呢？根据宁波市中级人民法院《关于加强疫情防控、援企稳岗商事审判工作的实施意见（试行）》第十一条规定，承租人主张减免疫情防控期间租金或延长租期的，人民法院应当审查疫情防控期间租赁合同的履行情况。对于承租人确因疫情防控无法正常使用的房屋等标的物的，人民法院依据公平原则，视情适当延长租期或减免租金，由双方当事人合理分担因疫情产生的损失。所以，如果1至4月的租金全部免除，就意味着疫情造成的损失全都要由出租人来承担了，但任何人都可以看出，这对于出租人来说是不公平的。所以，根据公平原则，在一般情况下，减免2个月的房租是合理的，可基本平衡合同各方当事人的利益。

最后，我们想强调一下，维护合同关系的稳定、鼓励合同继续履行是解决纠纷最为基本的原则。在处理与疫情有关的房屋租赁合同这一问题上，虽然合同的履行受疫情防控影响，但只要符合继续履行条件的，承租人请求解除租赁合同，一般情况下都不会被法院支持。当然，对于一些特殊情况，如因疫情形势和政府及有关部门采取的疫情防控措施导致租赁合同根本不能履行，承租人是有权解除合同的。

新冠肺炎疫情对人们生活的各个方面都造成了严重影响，疫情过后，因这种影响导致的矛盾纠纷也不断产生。据了解，我市法院近期已受理多起涉及疫情的房屋租赁合同纠纷，这些纠纷有一个共同的特点：很多房屋承租方以受到疫情影响为由，要求解除合同。