■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

据新京报日前报道，东方卫视《梦想改造家》栏目“甘肃大爷花132万改建老屋”中，建筑师陶某在北京市顺义区的住宅被网友指称涉嫌违建。目前顺义区某镇城管执法部门已介入调查。有该社区居民对记者表示：“他们没有加盖，只是在自家院子里改造。如果他（陶某）家算违建，我们小区没有不违建的。”那么，事实果真如社区居民所言，在自家院子里改建房屋不会涉及违建问题吗？改建、扩建宅基地上房屋是否需要依法审批呢？本文，在明律师就结合各地的相关规定为大家做一番浅析。

【自家院子里建房也会违法？】

媒体的报道中指出，陶某的这处房屋在其自行改造后室内面积比原有的380平方米多出了100平方米，改造后的房屋在高度和室内面积等重要“指标”上均有变化。而在该社区中，加盖玻璃房、增高楼体等现象也较为普遍。

在明律师要郑重指出的是，类似这种加建、改建、扩建行为，虽与新建、翻建有所不同，但同样需要获取各项审批手续，擅自进行改造恐涉嫌违法！

《北京市城乡规划条例》第91条规定，本条例所称的各项建设工程，指新建、改建、扩建、翻建各类建筑物、构筑物以及城乡市政和交通工程。

这就告诉我们，“建设行为”是一个大的范畴，不仅包括单纯意义上“从无到有”的新建和彻底推倒重来的“翻建”，也包括改建、扩建。

具体到农村宅基地上的建房行为，《条例》是这样的规定的：未经批准使用宅基地进行村民住宅建设的，符合村庄规划的，乡、镇人民政府责令其补办审批手续；

不符合村庄规划的，责令限期拆除；有租金收入的，没收租金收入，并处租金收入一倍的罚款。

《北京市禁止违法建设若干规定》第14条指出，村民使用宅基地建设住宅应当履行规划许可手续。据此，若陶某所涉改造行为未依法申办乡村建设规划许可证，则其行为已涉嫌违法建设。其改建部分能否“保住”，则要看其是否属于“特定时期未经批准使用宅基地进行村民住宅建设，且符合村庄规划的”情形。

在明律师认为，这里的“特定时期”主要指因历史遗留原因形成的无证建设部分，而报道指出陶某的别墅是在2010年以后用了3年时间改造的，能不能够得上“特定时期”的标准，有关部门将会依法给出答案。

综上我们不难得出结论，在自家的农村宅基地院落内新建、改建、扩建、翻建房屋也是需要办理规划许可等一系列手续的，绝不可认为是“在自己家院子里”就想怎么建怎么建，否则，你盖出来的那就叫违建。

【村民自建住房的程序要求】

有的朋友或许会说，北京市的规定总是比较严格、特殊的，其他省市是不是就没这么严格了呢？答案绝非如此。比如我们看2021年新发布的《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法》。

根据这一全新的《管理办法》第5章的规定，农村村民在已获批宅基地院落内自建住房的程序要求如下：

1.农民需填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》，这其中就有原址翻建、改扩建等选项。

2.经村民小组同意后由村级组织审查，将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论。

这里需要注意的是“相邻权利人意见”，也就是邻居的意见。实践中，一些人加盖玻璃房等行为可能导致影响邻居的采光状况，故此改建也要确保邻居的知情权和提出意见权。

3.村级组织将村民会议的讨论结果进行公示，公示无异议的将有关材料提交乡镇街道；乡镇街道经审查后发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

4.村民在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。

5.同意村民自建住房开工建设的，乡镇政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。

6.村民自建住房完工后，要向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。

7.村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。

并且，河南省的这一新规在第1条中就明确强调，为规范和加强农村宅基地和农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称自建住房）管理……结合我省实际，制定本办法。

这就再次证实了在明律师的前述观点，未经审批擅自改建、扩建、翻建房屋，同样算违建，绝不是“无中生有”才算违建的。

在明律师最后要提示大家的是，对于改建、扩建这类行为，看似是自己家的事情与别人无关，实则可能影响村庄整体风貌、违反乡村统一规划，更可能导致建筑安全、相邻关系等一系列纠纷问题。过往我国在对农村宅基地上自建住房的监管方面长期存在漏洞，造成了许多惨痛的教训，故而各地在近几年陆续出台了地方性规定，对自建住房行为明文加以监管。广大农民朋友要牢固树立“依法办事”这根弦，有改建、扩建打算的一定要事先向所在村和乡镇街道负责部门咨询，了解本地的村民自建住房政策要求，能否实现改扩建的目的最终要以乡镇街道的审批为准，不可蛮干。

至于“别人都这么盖，我就这么盖”的想法则是危险的，查到你头上了，你就得先拆，别人家拆不拆，和你是没有关系的。

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