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房地产企业破产特别债权的审查原则

之建设工程价款优先受偿权

1. 建设工程价款优先受偿权基本解读

在房地产企业的破产案件中，施工单位申报的工程款往往会占比较大，且大多会主张优先权。对工程施工债权的审查是管理人债权审查的一项重要工作，在对建设工程价款优先受偿权进行审查和判断前，首先要对我国法律体系中关于优先受偿权的规定进行深入了解，否则将难以解决审查过程中的难点问题。

2. 建设工程价款优先受偿权的法律渊源

·《民法典》第807条

·《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35-43条

3. 享有优先受偿权的权利主体

· 建设工程价款优先受偿权不适用于建设工程的勘察、设计合同关系（存在争议）；

· 建设工程价款优先受偿权不适用于监理合同关系（监理合同不属于建设工程合同，属于委托合同）；

· 建设工程价款优先受偿权有条件地适用于装饰装修合同关系（装饰装修工程的承包人应当是取得相应资质的施工企业，不包括自然人）；

· 建设工程价款优先受偿权有条件地适用于消防工程合同关系（建设单位直接将消防工程发包、仅就增值部分享有优先受偿权）；

· 实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权；

· 挂靠方是否享有优先受偿权（实践中存在争议）；

· 发包人直接指定的分包人享有优先受偿权；

· 债权转让主体是否享有优先受偿权（存在争议）。

4. 建设工程价款优先受偿权的行使对象

· 发包人（建筑物的所有权人）；

· 开发项目合作方（合作开发项目一般有名义开发商与实际所有权人）；

· 非发包方的工程所有权人（如果发包方不是建筑物的所有权人，承包人不享有优先受偿权）；

· 项目受让人（发包人将工程项目所有权进行转让，承包人可向受让人主张工程价款优先受偿权）。

5. 建设工程价款优先受偿权的标的物

（1）质量合格工程

（2） 特殊情形

· 工程质量合格但未达到双方对工程质量约定的特殊标准：判断承包人的是否享有优先受偿权，应当以建设工程质量合格的法定标准为依据 ，不能双方之间的约定。发包人可向承包人另行主张民事权利。

· 未竣工工程

其一，已完工工程的质量认定，可以通过各方共同验收、司法鉴定、司法推定等方式，对工程质量进行认定；

其二，未完工工程的质量认定，如果是未进行续建，对已施工部分的质量认定应当结合相应的证据和工程状态综合认定，举证方为承包人，如果是由第三人续建，最好在交由第三人续建前对实际施工完成的工程状况进行确认，否则在第三人续建完成并质量验收后，只能推定续建前的部分工程质量合格；

其三，因承包人原因致使工程未竣工，不影响其享有的工程价款优先受偿权。

（3）不宜折价、拍卖的建筑

· 违法建筑，不享有优先受偿权；

· 工程质量不合格且难以修复的建筑，不享有优先受偿权；

· 对于《民法典》第399条第三项规定的范围内的建设工程及附属设施，属于法律规定的“不宜折价、拍卖”的情形，承包人不享有工程价款优先受偿权。（不属于公益设施范围的部分除外）

6. 建设工程价款优先受偿权的范围

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第40条的规定：承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

就房屋建设项目而言，现行的行政主管部门的规定主要有两个：一是住房城乡建设部、财政部关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（第1条第1款）；二是原建设部关于印发《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》的通知（第5条第1款）。

7. 建设工程价款优先受偿权的行使期限

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条的规定：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

值得注意的是，相较于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和旧解释二，新解释一增加规定“应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权”，期限由“6个月”修改为“最长不得超过十八个月”，有利于保障承包人优先受偿权的行使。