二审可以找两个律师吗，租赁合同未备案，好险断了生计？

2022年2月24日，收到广州市中级人民法院的判决书，判决维持一审越秀区人民法院的判决。历时一年半的诉讼终于尘埃落定，莫先生（化名）终于保住了一家人吃饭的店铺承租权，赢得了胜诉。

从2003年起，莫先生一直承租位于广州市越秀区海珠中路的一个临街商铺做出售空调的生意，一家人赖此为生。房东是在住在美国的华人梁某，其代理人是梁某外甥郑某。租赁合同一直是与该代理人签订，每次期限为2年或3年，签订后都去办理了租赁合同备案登记。2017年7月，房管局允许合同期限最长20年，莫先生就与该代理人签订了20年期限的租赁合同。他们一同去街道出租屋管理中心办理租赁合同登记，资料提交上去了，但是没有拿到该中心盖章的租赁合同。

2019年4月，房东梁某将该商铺出售给其外孙曾某。出售前，曾经委托上海萧律师到出租屋管理中心查询，查询结果是2017年后无租赁合同备案。该律师委托中介询问房东外甥郑某，据说郑某向其出示的租赁合同是2020年4月到期，而不是2037年7月到期的合同。一审庭审中，郑某说，他告诉中介，还有其他租赁合同。但该律师和中介均没有找莫先生核实租赁合同的情况，而莫先生天天在店铺里坐着做生意。

2019年4月28日，案涉商铺过户至曾某名下。曾某要求莫先生将商铺交回给曾某，莫先生告知20年租赁合同未到期而拒绝。曾某找五大三粗，纹身的黑社会到商铺恐吓，又用锁链锁了商铺，莫先生是广州本地人，报警处理，不为所动。曾某拒收租金，合同约定6个月不交租赁，房东可以解除合同。莫先生委托本律师处理纠纷。2019年5月13日，本律师代表莫先生发函给曾某，要求收取租金。同月28日，曾某委托律师复函称，该租赁合同未备案无效，该商铺登记用途是住宅，我方改变用途为经营，故有权解除合同。2019年6月28日，本律师、莫生、曾某、曾某律师四方到曾某律师的律师事务所协商，曾某要求解除合同，或者将租金由合同约定的每月5500元（20年不变）提高为每月12000元，我方拒绝，双方协商不成。

2019年8月初，曾某到越秀区人民法院起诉我方，要求解除租赁合同，交回商铺，并按每月17000元支付交回前的租金。我方提起反诉，要求确认租赁合同有效，并按照租赁合同收取租金。

2019年9月17日，该案在越秀区人民法院第一次开庭。我方申请房东外甥郑某出庭作证。原告曾某认为租赁合同出租人代理人签名不真实，要求鉴定签名真实性和笔迹形成时间，认为租赁合同因未备案而无效，并提交广州市房管局文件证明案涉地段租金每平方米为125元，案涉商铺及二楼等合计136平方米，每月租金应为17000元。庭审中，证人即房东代理人称房东委托律师转委托的中介看到的2020年4月到期的合同承租方签名并非我方签名，是他自己签订的，而租赁期限为20年的租赁合同是由他签名，出租方是我方签名。曾某律师因此撤回了对该两份租赁合同上签名及笔迹形成时间的鉴定申请。

2019年12月4日，一审第2次开庭。原告申请的证人即询问该商铺租期的中介出庭作证，声称房东代理人告知她只有一份2020年4月到期的租赁合同，我问：你是否问过我方租赁合同期限问题？她说没有。这次庭审前一审法院书面通知房东到庭作为第三人参加诉讼，并打电话给其代理人萧律师，萧律师说不参加诉讼。原告律师称我方与房东代理人恶意串通，签订20年租期的合同，租赁合同无效。

本律师在庭审中和代理词中陈述我方意见：我方从2003年至今，一直在承租该商铺，签订了租赁合同，之前都办理了租赁合同备案登记，缴纳了租赁综合税费，办理了营业执照，通过银行汇款方式按照支付租金。这次之所以签订20年租期的租赁合同，是因为出租屋管理中心称现在可以将租期写长到20年，之前不行，而且房东之前出租给别人，经常空租，还打官司追讨租金，因为我方诚信，所以租给我方。我方办理了租赁合同备案，是因为越秀区相关两个街道合并，把我方的租赁合同遗失（可能），所以我方手上没有持有盖备案章的租赁合同，我方从2017年1月就按月支付5500元租金，原告从2019年4月才购得该商铺，我方并没有与房东代理人恶意串通，不存在合同无效问题。相关法律规定租赁合同没有备案照样有效，而且房东及其律师、中介、原告从来没有就租赁合同征询我方意见，原告及其父母一直住在商铺上面的二楼，水电费都是我方缴纳的，不向我方核实租赁合同期限就购买该商铺，存在重大过失，不属于善意第三人，故该租赁合同有效。至于房租，因为该商铺面积仅为20平方米，按照广州市房管局指导价125元/平方米，也是月租金2500元，其它地方是停车场、住宿，一个房间由房东代理人占用，故合计月租金是5500元，不存在恶意骗取低价租金的情形。

2020年12月22日，越秀区人民法院判决驳回原告全部诉讼请求，支持我方全部反诉请求，没有判决第三人房东承担责任。原告和第三人均提起上诉，理由是没有通知房东代理人郑某作为第三人参加诉讼，程序违法；我方与房东代理人恶意串通，租赁期限为20年的租赁合同是原告购买商铺后倒签的，所以合同无效。

2021年5月19日，该案二审在广州市中级人民法院开庭。曾某二审换了律师，房东的委托律师萧律师在上海在线开庭。主角成了萧律师。理由变换成倒签合同日期，坚决要求鉴定租赁合同笔迹形成时间。我方反对鉴定，理由是一审原告放弃鉴定。萧律师说，现在是房贷作为第三人要求鉴定，我方说，第三人在一审中没有判决承担责任，无上诉权。法官称合议庭决定同意鉴定。

2021年7月7日，本律师和莫生夫妇、曾某律师、萧律师（在线）到法院做笔录，对检材、样本进行质证。之后，本律师和莫生夫妇一起喝茶。他们两夫妻说，诉讼一年来，老人生病，晚上睡不好，头发白了不少，自己快60岁了，读书少，经营这个商铺20多年了，一家人全靠这个商铺为生，疫情后生意难做。我听后，心情沉重，压力山大。

2021年7月22日，广州中院摇珠确定广州一家大型鉴定公司鉴定。2021年8月14日，该院复函告知该鉴定公司答复称缺乏笔迹形成时间鉴定能力。房东代理人萧律师称找到西南政法大学可以鉴定笔迹形成时间，如果鉴定不了，就不再要求鉴定，我方坚决反对。法官同意萧律师的申请。2021年11月9日，广州中院通知我方将持有的租赁合同原件作为检材寄给西南政法大学鉴定中心。我方寄出。大约一个月后，该中心答复看到该检材后，无法鉴定笔迹形成时间。

2022年2月24日，收到广州中院线上送达的判决书，判决维持原判，理由：房东代理人作用是证人，一审已经参加庭审，不作为当事人参加诉讼不违反程序；案涉房屋的20年期限的租赁合同虽有倒签可能，但我方从2017年1月就按月通过银行转账支付租金，而曾某于2019年4月才购得案涉商铺；因技术原因，无法鉴定笔迹形成时间，没有证据证明租赁合同倒签；案涉商铺只有20平方米的门面可以出租经营，故5500元的月租合理；我方之前已经承租该商铺20年，恶意承租可能性小；之前我方租赁合同备案并不连续，不排除租赁合同备案中心信息不全的可能性（我方提交证据证明我方手头有盖章的租赁合同备案，该中心查询结果显示没有）。

二审终审，本律师和莫生终于松了一口气。曾某已收取我方租金。我为他一家人可以继续依靠该商铺经营到2037年而高兴，他那时快80岁了，而且租金是20年不变。这或许就是常说的对于律师来说，这仅仅是一个案件，对于当事人来说，就是他的人生，责任岂能不大？

总结这件事情的教训，我认为，最重要的是租赁合同要到房管部门备案，备案后盖章保存好；接收房屋应签订一式两份的交楼确认书，并保留好水电费、物业费等使用房屋单据；一定要通过银行转账方式支付租金，并备注房号和租金月份；租赁合同变更，要签订书面协议；发生纠纷，第一时间咨询律师。