找房产律师助理，父母为子女购房的风险规避有哪些

在房价持续高企的背景之下，年轻人依靠个人力量购买房屋变得十分困难，父母为了帮助子女成家立业而资助子女买房的情况愈发普遍。一方面，房屋往往是一个家庭最重要的财富组成部分；另一方面，父母为子女购房关涉各方切身利益，由此引发的矛盾屡见不鲜。因此，寻找恰当的方式为子女购置房屋显得至关重要。笔者从实务出发，对生活中父母在子女婚前或婚后购房出资存在的风险进行总结、概括，并以律师的视角归纳出父母在处置自己财产时规避风险的建议，使得父母的财富不至于流失。

撰文 | 杜佳律师 许玲律师助理 熊玲实习生

婚前父母为子女出资购房

《民法典》第1063条规定：一方婚前的财产为夫妻一方的个人财产。许多父母正是为了规避婚姻所带来的潜在风险而选择在婚前帮助子女购买房屋。但是，婚前买房一定能够防止财富流失吗？婚前所购房屋就一定免于日后纷争吗？

根据购房形式不同，将父母为子女婚前购房的情形作如下区分并进行分析：

一

婚前父母付首付，婚后共同还贷款

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条第一款：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

因此，婚前父母为子女所支付的购房首付款通常应当认定为一方个人财产。但是，婚姻关系存续期间所还贷款将被认定为夫妻共同财产，在离婚时中予以分割。

参考案例：(2022)辽02民终1012号

法院认为：案涉房屋购买时间为原告与被告结婚之前，首付款由原告给付，并由原告办理了按揭贷款，该房屋应当归原告所有。关于被告要求原告返还婚姻关系存续期间共同偿还的房贷及增值部分，因原告购买房屋时实际支出的首付款、还贷本息、税费、中介费合计远大于房屋评估现值，故判定案涉房屋实际没有升值，对被告要求分割升值的诉讼请求不予支持；而对于共同偿还的房贷，从照顾女方原则出发，确定原告应返还被告共同还贷的一半。

二

婚前买房，婚后添加配偶姓名

根据《民法典》第209条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

因此，即使是一方在婚前所购房屋，在婚后添加配偶姓名并依法办理登记后，该房屋视为夫妻共同财产。

参考案例：(2021)鲁04民终3096号

法院认为：本案中原告婚前购买房屋婚后同意加上被告的名字视为对被告的赠与，并已经办理了过户登记，该房屋已经转化为共同财产，现原告主张归其个人所有，无事实和法律依据。

婚后父母为子女出资购房

根据《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间继承或者受赠的财产为夫妻的共同财产，归夫妻共同共有。但是，婚后父母为一方购买的房屋也必须要归为夫妻共同财产吗？

一

父母为子女购房出资是赠予关系还是借贷关系？

婚后父母为子女出资购房，该出资的性质在实务中是存在着较大争议的，有借贷关系或赠与关系两种观点，存在着同案不同判的情况。

观点一：认为该出资性质为赠与关系。该观点主要是从人情伦理出发，在中国现实国情和传统习俗中，父母通常是因子女缺乏经济能力而自愿出资帮助子女购买房屋，大多数父母的目的在于帮助子女而不是意在未来收回出资。因此，根据日常生活经验法则，在一方父母全资出资且将房屋登记在自己子女名下时，可以推定父母的真实意思是将该出资赠与给自己子女一方，从而将该出资认定为赠与关系。

参考案例：(2022)津02民终73号

法院认为：首先，对父母出资行为的认定，原则上应以父母的明确表示为标准。其次，在现有国情中，基于双方的亲缘关系及子嗣传承的传统观念，在子女婚后购房时父母出资的真实意思表示为赠与的可能性要高于资金出借。本案中父母仅提供了资金来源的证据，不能证明其将涉案款项交与子女时，出借资金的意思表示明确，因此，父母主张存在借贷关系，证明力不足。

观点二：认为该出资性质为借贷关系。该观点认为，在中国特有的传统家庭文化氛围下，父母与子女之间存在着基于血缘的密切关系，父母为子女出资购房时，一般不会签署书面协议，包括借款或赠与合同等凭据，而口头承诺又缺乏证据支撑。但若一律将父母的出资认定为赠与，由于父母对房屋的出资可能会倾尽其一辈子的财富，认定为子女夫妻共同财产，父母的养老则无法保障，也不符合婚姻家事编养老扶幼的基本原则。因此，将该出资认定为借贷关系。

参考案例：（2020）晋01民终5745号

法院认为：父母主张向子女的汇款而子女认为系赠与的，子女须提供证据对其关于赠与的主张加以证明，未提供证据或提供的证据不足以推翻父母所提供的相关证据的，法院应结合全案证据情况认定为借款。本案中子女主张父母转至其银行卡上的款项属于父母对其赠与而非借款，但其对此却未能提交相关证据予以证明；父母提交了银行账户转账汇款凭证，父母关于是借款的说法应予采信。因此，该借款应认定为婚内共同债务。

二

婚后父母为子女出资购房是否一定为夫妻共有？

《民法典》出台后父母出资为子女在婚后购房的相关规定发生重大改变。

《民法典》出台前：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（已废止）第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

根据上述规定可知，父母出资购买并登记在子女一方名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

《民法典》出台后：

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条的规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

也就是说，《民法典》出台后，除非有协议明确约定，否则即便该房产是父母出资购买并登记在子女一方名下的，该不动产也应认定为夫妻共同财产。

参考案例：(2021)鄂0381民初3222号

法院认为：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理，即夫妻在婚姻关系存续期间受赠的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。

综上所述，《民法典》出台后，父母为防止财富流失，在婚后为子女出资购房时，需要明确约定将房屋赠送给自己子女，否则都将作为夫妻共同财产处理。

三

婚后父母为子女出资购房的性质认定

概而言之，在司法实践中，出资人的出资方式以及房屋登记的形式多种多样，笔者在这就不一一列举，但可总结为：婚后父母为子女出资购房，不论是全资出资或部分出资，单方父母或双方父母，登记在子女一方名下或双方名下，只要出资时未明确约定为对自己子女的个人赠与，即应认定为夫妻共同财产。

父母为子女买房的注意事项

1、尽量婚前完成对子女的房屋赠与，如此一来房屋将成为婚前个人财产，避免因婚姻破裂带来的财富流失。

2、婚后出资(全款/部分)购房的，需签订赠与协议，明确约定该房产仅赠与子女一人。原因在于，根据《民法典》的规定若没有明确约定，父母出资所购房屋将作为夫妻共同财产。

3、保留父母出资的证据，建议直接从父母账户出资，而非将购房款转给子女。该做法有利于防止子女将该款项用作其他用途，从而在纠纷发生时明确购房资金来源。

4、购房合同上的购买方、房屋登记的产权人，都要谨慎考虑，建议登记在子女一方名下。该做法有利于防止子女配偶对房屋的擅自处置。

结语

父母为子女出资购房，意在帮助子女过上幸福美好的生活，但囿于人情伦理和习惯传统，父母很少会直白地将出资购房行为进行明确约定，从而在子女婚姻出现破裂时，导致争议不断、矛盾激化。因此，笔者建议为防止财产流失及保障财富传承，父母在对自己财产进行处置和分配时，最好以书面形式明确表达自己真实意思，若仍存在顾虑和担忧，可以向专业律师咨询，对家族财富进行管理，做到事先防范、未雨绸缪。

杜佳 律师

重庆百君律师事务所管理合伙人、家事与财富传承法律事务部部长，西南政法大学民商法学院婚姻家事与财富传承研究中心副主任，重庆市两江新区律师行业妇女联合会副主席，宜宾仲裁委员会仲裁员，重庆法制报“民营经济法治护航中心”特聘专家律师，重庆新闻广播《身边说法》栏目和重庆电视台“法治连线”嘉宾律师和特聘专家团律师。

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