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刚刚看完《底线》的开发商案件：开发商交房时未取得验收合格报告，被3名业主委托狄律师起诉，要求赔偿逾期违约金及租房费用。经法院调解，出具《调解书》，开发商赔付3名业主各1.5万元违约金。拿到《调解书》，狄律师主动到小区发起1000多名业主的集体诉讼，按照前述赔偿标准，开发商要赔2000多万，因无力承担，请求最高法帮助。在法院的一一调解下，化解了纠纷，达成补偿方案：①3年的物业费打六折；②买车位便宜1万！

案件中，开发商逾期交房的责任的确定无疑的！

我们首先需要明确的是，这个案件中，开发商是有明显过错的，虽然交付的房子没有问题，没有给大多数业主带来实质上的伤害，但是交房时没有取得验收合格报告，是绝对的违约行为，案件中说的2000多万违约金，这在合同上是有明确约定的！

以我的购房合同为例，第十二条约定了逾期之后的处理办法：逾期超过60日，业主要求继续履行合同，开发商要按每日万分之二支付违约金，也就是年化7.2%；第十一条和第九条界定了什么算逾期：交付房屋时，开发商应出具约定的证明文件，包括“建筑工程竣工验收备案证明文件”，案件中的开发商就没有取得这个文件。

既然开发商的违约责任是很明确的，狄律师发起集体诉讼有什么问题，为何法院要从中调解，和稀泥？

在案件中，其实有很多业主并不是特别在乎这笔违约金，是处在有了更好，没有也无所谓的状态。但是对于狄律师和特别在意这笔违约金的业主来说，是非常想拿到这笔违约金的，因此想了很多办法来“团结”小区的业主，包括利用业委会、道德绑架、心理平衡等等！（需要额外说一点的是，这个小区的业委会成立速度真快，我的小区住进来快4年了，依然没有业委会）目前来看，小区所有的业主通过民主选择，组成了业主代表团，一致同意发起诉讼，索赔违约金。

那么这真的是在为广大的业主争取权益吗？假如法院不从中调解，直接判令开发商按照合同进行赔偿，开发商破产清算，会带来什么后果？我想到的有：①破产清算后，能够赔偿给业主的钱很可能远远低于2000万，无法满足赔偿要求；②物业服务品质无法保证，生活品质降低，房价下跌，也是一种损失；③开发商破产，引发多米诺效应，导致供应链条中断，影响一系列企事业单位的生产运营；④连锁效应导致当地招商引资难度加大，没有优质企业入驻，当地的经济环境恶化，进一步影响当地的发展，当地居民的生活水平降低……

这一系列的问题导致大多数业主不但没有获得利益，反而受损了，只是狄律师的律师费赚足，狄律师利用公共政策赚到的钱，是大多数业主甚至当地居民付出的！在经济学中，有一块就是研究众人如何彼此影响，讲“这样的选举机制很容易被利益团体操纵”，说的就是如此。

再来说说，开发商真的连2000万现金都拿不出来吗，真的会破产吗？非要向大家哭穷，还请最高法帮忙调解。

开发商如果真的很容易拿出来2000万现金的话，就不存在上文说的那么多严重的后果。在我们老百姓的眼里，万科、万达、绿地、碧桂园、恒大，这些国内顶级房地产商都是巨无霸的存在，拿那么多地，盖那么多房，应该早就挣得盆满钵满，现金大把大把的有！现实果真如此吗？看看身边，多多少少都会接触到一些大老板，感觉他们生活滋润，羡煞旁人，以及新闻上总说谁谁谁身价多少多少，但是他们能一下子拿出来一大笔现金吗？

大多数老板都在带着自己的企业不断发展壮大，挣到钱，又投进去，盖厂房，买设备；市场好的时候，不但把挣的钱投进去，还要借钱，只要一直正常运营，资金就能一直倒得过来！但是你看，这两年疫情下，很多行业开始不好干，资金一下子就周转不开了，甚至倒闭了！房地产商不也一样吗？买地，盖房，卖房，缴税，不断壮大，挣的钱不断投入新楼盘，也在不断借钱，一旦有所闪失，资金一下子就瘫痪了，近期的恒大、苏宁就是典型的例子。

根据公开资料显示，2022年6月30日：

万科（行业龙头）：资产1.88万亿（货币资金1,410亿，其中32亿使用受限），负债1.49万亿，资产负债率79%；2022年1-6月收入2,069亿元，净利润122亿元，净利率5.89%。

天地源（西安本地开发商）：资产446亿（货币资金77亿，其中45亿使用受限），负债401万亿，资产负债率90%；2022年1-6月收入31亿元，净利润1.09亿元，净利率0.27%。

在这个案例中，法院的做法具有很好的引导意义，广大的业主虽然没有获得购房合同上约定的违约金，但是获得了一定的直接补偿，最大程度上保障了绝大多数人的利益；开发商也能够继续发展下去，规规矩矩地营商；当地营商环境优化，经济发展添加助力；实现多赢的局面！