管开发商要违约金用找律师吗，《民法典》背景下，体现违约金惩罚性，有助于督促开发商履行义务

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

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《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般理解为 “过分高于造成的损失”。超过造成损失的这30%体现的就是违约金的惩罚性，即我们通常所说的违约金以补偿性为主，惩罚性为辅。

湖南省益阳市中级人民法院（2021）湘09民终1940号民事判决认为，体现违约金的惩罚性，有助于督促开发商履行义务。这一裁判观点既符合法理，又能起到很好的司法裁判的行为指引作用，值得赞赏。

附陈某与碧桂园公司商品房预售合同纠纷案

裁判要旨：违约金兼具补偿性和惩罚性，体现违约金的惩罚性，有助于督促开发商履行义务。

案情简介：2016年12月26日，陈某与碧桂园公司签订了《益阳市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）以及附件《补充协议书》、附录《委托办理权属登记协议书》。买卖合同第十条约定：出卖人应在2017年12月30日将商品房交付买受人使用。第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。《补充协议书》第二十二条约定：买卖双方一致同意不适用《商品房买卖合同》第十九条的约定，陈某委托碧桂园公司在收齐办证资料与相关费用后，在实际收房的365天内递交资料代办房屋产权证书，每逾期一天碧桂园公司应向陈某支付50元违约金。上述合同签订后，陈某依约向碧桂园公司支付全部购房款、相关税费和办证费用，并于2017年11月25日接收了案涉房屋。2021年1月25日，碧桂园公司向益阳市不动产登记中心送交了不动产登记申请书、不动产权属证书等办理案涉房屋不动产权转移登记所需的全部申请登记材料，案涉房屋于同日转移登记至陈某名下。

裁判观点【案号：湖南省益阳市中级人民法院（2021）湘09民终1940号】《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，陈某于2017年11月25日接收了案涉房屋，碧桂园公司于2021年1月25日向益阳市不动产登记中心递交不动产权登记所需的全部登记资料，已超过了合同约定递交登记资料的期限，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《委托办理权属登记协议书》第二条约定，违约期间应按陈某缴纳相关费用并收房后365天开始计算，即碧桂园公司于2018年11月25日向益阳市不动产登记中心递交登记资料，案涉房屋于2021年1月25日转移登记至陈某名下，故违约期间应从2018年11月25日计算至2021年1月25日止。关于违约金的标准问题。碧桂园公司上诉主张案涉逾期递交办证资料的违约金应每日标准为50元计算。本院经审查认为，案涉逾期递交办证资料的违约金具有一定的惩罚性质，是买受人督促出卖人及履行义务的重要方式，直接影响买受人合同主要权益能否及时实现，委托办理权属登记协议书约定的违约金为每日50元，明显过低，使违约金条款失去督促作用，一审法院根据上述法律规定并综合本案案情，将违约金标准调整为日万分之一，处理并无不当，本院予以维持。