【案件导入】

甲企业与乙企业自2014年起每年签订《场地租赁合同》，约定甲企业租赁乙企业拥有合法权益的国有土地，合同中约定，如果遇到政府征收、征用，与甲企业投资建设的建筑物相关的补偿归甲企业所有。甲企业陆续在租赁的场地上建设了厂房、道路硬化等。2020年，政府发布了《征收决定》，要收回甲企业租赁场地的土地使用权，但乙企业在与当地政府签订《补偿协议》时故意架空甲企业的存在，不想让甲企业获得补偿，甲企业得知后想通过合理方式进行维权。那么，甲企业理应得到哪些补偿呢？

【法律分析】

甲企业作为承租方，不是涉案土地的国有土地使用权人，所以关于土地使用权的补偿无法获得，但是作为涉案土地上的合法经营者、地上房屋及附着物的所有权人，甲企业对政府的拆迁行为具有利害关系，应该得到合理的补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，甲企业可获得下列项目的补偿：（一）自建厂房价值的补偿；（二）搬迁费、临时安置的补偿；（三）停产停业的损失；（四）根据政府部门制定的搬迁奖励办法而获得的奖励和补助。

【律师浅谈】

在了解到自己所能获得的补偿项目之后，甲企业应该制作相关的费用统计，对自建厂房的相关证据进行梳理，对搬迁之前一段时间内的经营情况进行汇总，方便计算停产停业损失，保留好相关的照片和文字证据。只有这些前期工作准备充分，把事实、证据等各方面工作做到位，在日后的谈判、诉讼过程中才能游刃有余，不至于拆迁方和出租方捏着鼻子走。

除了上述的准备工作，甲企业还应及时进行政府信息公开，具体去了解，政府部门是否已经进行了公告，是否进行了风险评估，相关的补偿费用是否已经足额到位、专户储存、专款专用。如果是因为旧城改造需要进行征收的，多数人认为征收补偿方案不符合规定的，政府部门是否组织了听证会，是否根据听证会对征收补偿方案进行了修改。另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，房地产评估机构的选取应先由被征收人协商选定，协商不成的，再通过多数决定、随机选取的方式进行确定。

上述工作完成后，接下来是诉讼与谈判同时进行，具体的方式要根据具体情况具体分析。在本案例中，甲公司可通过复议、诉讼的方式进行，但无论复议还是诉讼，大概率会面临各种阻碍。复议机关会认为甲企业不是被征收人，维持原来的行政行为，法院也会以甲企业不是征收行为的当事人为由不予立案或者驳回起诉。要对这些情况进行合理预见并做好充分的心理准备，可通过上诉、再审等方式争取自身合法权益。甲企业也可通过民事诉讼的途径，根据合同约定要求乙企业支付承租人的合法利益，诉讼的前提是乙企业已经领取了本属于甲企业的补偿款。

【律师总结】

不得不说的是，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布，更加强调权利保障、权力监督和正当程序,对于和谐征收起到了重要作用，但美中不足的是,条例中没有规定承租人的权益应如何保护,承租人是否具有独立的法律地位表述十分模糊。在拆迁过程中，承租人往往要面对来自拆迁人和出租人两方面的压力，承租人如何在此过程中顶住压力，以调查、谈判、诉讼等多角度、多维度的方式维护自身合法权益，是值得大家共同探讨的话题。

（作者 赵晓光 实习律师）