物业起诉业主找律师，物业起诉业主找律师有用吗

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1、案件事实

2012年4月12日，万安公司与泰和公司签订前期物业服务合同，该合同约定万安公司对地环家园小区进行前期物业服务管理。该合同中关于停车场的约定是露天停车场属于全体业主所有，由乙方(万安公司)管理，业主和物业使用享有优先使用权。车位使用费按每个100元每月标准向乙方交纳停车费。

2012年11月12日，泰和公司出具前期物业合同的补充承诺，承诺中对小区内的业主每月每户24元电梯费，予以免除，承诺由万安公司配备相应设施及人员用于管理车辆，万安公司同意用停车管理服务费弥补物业收费及电梯收费。此后，万安公司开始对地环家园小区露天停车位进行收费管理

2018年10月25日地环家园小区第一届业主委员会成立。2019年下半年，万安公司万安物业撤出该园区，停止了物业服务。

2020年4月2日，地环家园第一届业主委员会开会商讨研究决定，聘请律师通过法律途径起诉原地环家园物业服务企业万安物业追讨公共收益费用，此费用追讨回后将用于园区公共设施相关维护中。

2021年7月26日，地环家园第一届业主委员会召开会议，通过了就委托律师准备起诉万安公司及律师代理费1.5万元的事宜。2021年9月之后，就是否同意起诉及聘请律师就已经起诉的案件进行代理向业主进行征询投票。投票结果是业主通过了业主委员会代表业主进行诉讼的事宜。

2、法院认定

法院认为，以业主意见征询表的方式向园区业主就是否同意起诉及是否同意聘请律师进行投票，投票结果是大部分业主同意原告代表业主起诉万安公司。故业主委员会有权代表业主提起本次诉讼。

案涉小区在2012年建成后，小区开发商依据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业管理公司之前，有权代表业主依法与万安公司签订前期服务合同。该合同及合同的补充承诺内容合法有效，其中对电梯费的免除及用收取的停车费冲抵电梯费及物业费也符合广大业主利益，通过向少数人收取公共部位的停车费，冲抵全部业主的电梯费及物业费，有利于平衡有各种需求的业主利益，符合小区业主的整体利益。故法院对该合同及补充承诺的内容予以确认。

根据前期物业服务合同及泰和公司给万安公司出具的合同补充承诺书可以看出，万安公司开办停车场收费是有泰和公司同意，且泰和公司明确承诺了让万安公司免收取电梯费，用停车场收费补充电梯费及物业费的不足的情况下，开始在该园区投资停车场设施建设及人员招聘用于停车场日常管理。停车场的盈余已经用于补充电梯费及物业费的不足。故判决驳回了业主委员会的诉讼请求。

物业服务合同对全体业主有效

3、律师解析

关于前期物业管理协议以及业委会，本律师提示如下两点：

1、前期物业管理协议对全体业主有效。前期物业管理协议，是开发商在建设阶段与物业管理公司签订的，约定了物业费标准等，但此时大多数购房者可能并未购买小区所属房屋。业主只有在交房时，会有开发商签订物业管理规约。在此情况下，业主在入住后，实际已经接受了物业提供的物业管理服务，故物业公司和业主形成了事实上的物业服务合同关系。在法律上，通过相关法律规定和司法解释，也给予了法律上的认定，故业主不能以未签署前期物业服务合同为由拒绝承担相应的法律责任。当然，如果后期小区成立业主委员会之后，前期物业服务合同则宣告合同终止。

2、业主委员会起诉主体资格要有相应的流程确认。

（1）业主委员会成立需符合法律规定程序，如通过街道、社区指导后依法设立的。

（2）业主委员会起诉诉讼的事项属于物业管理范畴，且涉及业主的共管利益。

（3）业主委员会提起诉讼要经过业主大会的授权。如本案中，经全体业主签署征询表的方式证明了取得了全体业主的授权。

业委会提起诉讼要经业主大会授权