作者|张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队 首席律师
主攻:房地产大要案、小产权房(含农民楼、历史违建、绿本房拆迁买卖析产)纠纷
众所周知,房地产管理机关颁发的产权证是房屋权属的法定权利凭证,在权属发生争议时引发所有权确认之诉中,权利人可据此主张权利。
如果合法有证房产房产存在违法加建,产证是否还能想当然起到确认产权定分止争的作用?广东省高级人民法院个案答案是:不能!
案例:梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁丽英诉刘爱莲所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
裁判法院:广东省高级人民法院
案号:(2020)粤民申9976、10449、10450、10451号
裁判时间:2020年11月27日
裁判原文:
梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁丽英申请再审称,二审法院适用法律错误,应撤销(2020)粤03民终8910号民事裁定,将本案发回重审。主要理由是:(一)涉案房屋存在已经依法登记部分和加建未登记部分,两个部分虽然同属于涉案房屋,但性质不同、相互独立,应当区别处理。(二)涉案房屋已经依法登记的部分,被申请人已经取得绿本房地产证。对于持有绿本房地产证的房屋,产权可以依法分割。(三)申请人的诉讼请求是针对涉案房屋已经依法登记的部分,并非是针对加建未登记部分,申请人的诉讼请求应属于法院受理民事案件的范围,不应予以驳回。
广东省高级人民法院审理认为:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定,原告的起诉必须符合四个条件,即原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求、事实和理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
本案中,涉案房屋存在加建情况,其现状与房地产证、确认产权表上记载的信息不一致,且加建行为没有相关报批报建手续。现梁洪波起诉要求确认涉案房屋产权,必然涉及涉案房屋的建设是否符合规划要求、是否需要作出相应处理,这属于国家有关行政机关的职权范围,不属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此,一审法院裁定驳回起诉、二审法院予以维持,具有法律依据。
裁判结果:驳回梁浩波、梁淦波、梁洪波、梁丽英的再审申请。
信荣说:此观点或引发更多纠纷无法止争
用通俗一点的话理解,广东省高级人民法院就是说:即便是持有产权证的合法建筑,只要存在违法加建的情况,合法物权即被违法建筑株连同化,产权证便不能起到法定权属证明的作用,而必须“先行后民”,由行政机关做出处理。
如此认定的结果是灾难性的:如果产证登记在债务人名下,是否还可以认定为其合法财产被强制执行?如果产权人出售,是否还可以认定卖方拥有物权处分权?买卖合同是否有效?如果整体出租,租赁合同是否有效?恶意当事人是否会借此毁约逃避合同义务的履行?如果这些情况下又可以忽略违法加建的存在,那法律的统一性又在哪里?
(说明:本案房产为绿本房,按此裁判观点,红本房也是一样。)
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