退首付款找律师，房贷没批首付款可以退吗

　　贵州12348热线近期总会接到这样的电话，说是准备购房，首付款都付了，可贷款出了问题下不来，是不是首付款就不能退了？对此应该会有很多人购房者经历过吧。那么具体是怎么样的情况？大家关心的问题，贵州12348的律师通通告诉您！

12348律师说法

问：首付款交了，按揭买房贷款审批没通过可以退房吗？

　　答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定： 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　注意：合同约定很重要。实践中有很多购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。

问：按揭办不下来怎么办？

　　答：按揭办不下来的原因有很多，因此在实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。 因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：

　　1.开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的。此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

　　2.购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

　　3.非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。

　　4.如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。

　　5.如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。

问：房贷申请被拒后还能再申请吗？

　　答：是可以再申请的，不过需要满足一定的条件，包括：

　　1.借款人个人信用良好，被拒不是因为信用的问题。如果是因为信用被拒的话，再申请贷款将有一定的难度。

　　2.如果是因为资料准备不齐全的话，第二次申请贷款资料准备齐全后，通常可以通过贷款。

　　3.具体的还要结合当下的房贷市场、政策等决定。

　　市民在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。

12348律师提醒

　　1.在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。

　　2.再次强调合同约定很重要！签订合同时要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项”的条款，这样在不因自己的原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自己的利益受损了。

　　3.因购房合同产生纠纷具体情况不同，建议如对此类问题有疑问时，第一时间拨打贵州12348公共法律服务热线或通过登录“贵州法律服务网”在线留言咨询获得及时的法律帮助，确保自身权益不受侵犯。

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来源：贵州省法律援助中心