我是同住人,但对方油盐不进,该怎么办?其实,这句话的背后是目前大量房屋被征收后,一部分居民对于同住人的认定规则、事实判断不熟悉,且其中夹杂着大家庭之间的历史矛盾,以及感觉动迁款分配不公平等情感因素综合导致的。因此,要解决这一问题,首先要认清同住人的认定条件以及同住人能享有的动迁份额。
实际生活中,居民普遍对符合“有户口、住一年、无房户”条件的人享有动迁利益没有什么异议。有争议的通常是比较特殊的情况,也就是看似不属于同住人,实际上又能够享有动迁利益的情况。例如此前分享过的知青回沪后在上海市外享受过福利房,且长期不在公房内居住的情况,这里面就可能存在“知青是不是同住人?有多少动迁份额?”等问题。其中,比较突出的问题是能拿多少动迁款的问题。这种情况下,知青一般属于同住人,但因长期未实际居住,或者户口迁入后就没有住过,乍一看似乎不符合同住人条件,于是很多承租人就简单的认为知青是没有动迁份额的。再加上当前的动迁政策是以承租人名义开支票,而且承租人无需经过其他人同意就可以签订动迁协议并领取动迁款。因此,想要及时解决此类问题,就有必要了解动迁的普遍流程与具体做法。
一般来说,整个地块从公告到实际征收结束,可能需要持续半年甚至一年以上,时间比较久。我曾经也碰到过部分居民朋友因为不太了解这方面的政策,不清楚什么阶段法律维权更有效,在征收前期就和承租人或者动迁组来回协商来回跑。而且实际生活中,有些承租人认为你不属于同住人,所以在和你协商分配动迁款时,态度也会比较差,沟通一次生气一次,由此浪费了很多时间和精力。此外,因为术业有专攻,很多动迁组的经办人不太了解法院是如何认定同住人的,因此很难对一些特殊情况进行正确判断。例如一般我们认为,享受过私房动迁是不影响二次公房动迁的,但经办人通常认为只要享受过动迁就丧失了同住人资格,不能再次享有公房动迁利益。因此,我们首先需要对当前的动迁流程有个大致的了解,才能明确具体在哪个阶段切入法律救济更为合理有效。
根据目前的动迁政策,动迁流程大致如下:征收公告——第一轮意愿征询——意愿征询通过——入户测量评估——委托评估公司评估地块均价——二轮征询——预签约动迁协议——召开1-2次家庭动迁利益分配协调会——正式签约。
如果家庭内部对动迁款的分配存在争议且无法达成一致意见,动迁组通常会把动迁款发放给承租人。那么在此种情况下,同住人应通过什么方式维护自己的权益呢,我们知道,钱一旦下发,即使后期打赢了官司,也可能执行不到钱。因此,是找动迁组信访还是直接去法院起诉要求冻结动迁款呢?或者说哪个更有效呢?答案当然是后者,起诉要求冻结动迁款。其实,信访这一选项很多人已经尝试过,但很难阻止动迁款的下发。因此,最便捷有效的方法就是要求法院冻结动迁款,之后起诉要求法院对动迁利益重新分割。
那么这个冻结的时间点应该如何选择呢?作为专业律师,我的建议是在承租人签完动迁协议之后即可向法院提出申请。理由是目前上海多数法院要求原告持有动迁协议后才受理保全申请,而原告想要拿到动迁协议只能是在承租人签完动迁协议之后,持法院调查令去动迁公司调取。因此,动迁开始后到承租人签订动迁协议之前这段时间内,如果家庭内部确实无法达成一致意见,也不用过于着急,可以找相关律师咨询了解情况、熟悉动迁政策,也可以关注方律师学习更多动迁知识。
接下来我们再讲另外一种处理方式,一定情况下也是有可能提前锁定胜局的。在之前的文章里,我曾经分享过承租人的三项特权,其中一项就是不受福利分房的影响。实际生活当中,也经常会发生老一辈承租人去世后,其中一个户口在里面的人私自找到物业将承租人变更成自己,而其他户口在内且实际居住的人却并不知情的情况。这种情况在十几年前频繁发生,究其原因,多半是基于历史原因或物业变更操作不规范等导致。面对这种情况,维权的节点又应如何把握呢?如果没有合理维权,又可能导致哪些法律后果呢?
关于维权时点的选择,我的建议是在涉案公房正式被动迁前提起诉讼,或者说越早越好。原因在于,从办案经验角度,如果公房已经被正式动迁拆除,法院通常会认为作为标的物的公房已经灭失,没有了撤销承租人的基础事实,因此驳回原告的诉讼请求。而对于没有维权可能导致的法律后果,我举个例子,假如这个擅自变更的新承租人之前已经享受过福利分房,如果这一变更行为被撤销,他就不是公房的新承租人,因为享受过福利分房不属于公房同住人,也就当然没有动迁份额。反之,如果这一变更未被撤销,他作为承租人即可享有三大特权,也就是可以不受福利分房的影响,享有动迁份额。拿一套20㎡的公房来说,假设动迁款有400万,多一个人分,就会少分几十万甚至上百万的动迁利益。
因此,如果你是同住人,对方油盐不进,你最需要做的就是:在合适的时间节点选择合法的法律途径,一方面可以做到心里有数,另一方面也可以避免浪费无谓的时间和精力。
(注:本文内容仅供参考)
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