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作者：陈俊熹律师，广州婚姻律师王幼柏团队律师

1.什么是经济适用住房

经济适用住房是具有政策优惠，有着限定面积和销售价格的社会保障性住房。由于是保障性住房，经济适用住房主要面向城市低收入住房困难家庭，因此房屋的取得需要满足一定的条件，如：具有当地城镇户口、符合当地政府划定低收入标准、符合住房困难标准。

经济适用住房是政策性住房，其处理不同于商品房，因此在诉讼中不能贸然以商品房的方式处理。另外，各个地方的经济发展水平、居民住房状况和收入水平的不同，经济适用住房价值和处理方式也有所不同，因此我们需要参考不同地区的政策来处理经济适用住房。（本文主要以广州市地区的经济适用住房政策进行探讨）

2.经济适用住房具有什么特点

土地划拨，价格低廉。经济适用住房是由政府组织建设的，建设土地也是由政府划拨的，再加上其他政策性支持，经济适用住房的建设成本比较低。另外，经济适用住房是由政府定价，价格受市场影响不大，因此房屋价格较低。

不能自由买卖，有限产权。根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定可知，经济适用住房用户对该房屋不具有完全的产权，而且房屋在取得5年内是不能自由上市交易的。

不能出租或出借。经济适用住房是福利性保障性住房，因此经济适用住房是为了满足最低的居住标准，而不是为他人创收的工具，因此不能用于出租或出借。另外，只有符合当地政府制定的标准的人群，并且经过申请、复核、批准、轮侯等程序才能取得经济适用房，因此不是所有人都有资格居住使用。

3.离婚纠纷中，经济适用住房如何分割

从上文可知，经济适用住房不具备完全产权，其处理不同于一般商品房，因此在诉讼中，我们需要区分以下几个问题：

1、法院能否处理经济适用房？

（1）未满5年，共同居住人为夫妻双方的情况：经济适用住房属于政策性保障住房，其申请取得需要具备购房资格，其面积大小与其家庭组成有一定关系。除此之外，未满5年的经济适用住房不能正式上市交易，且属政府回购房屋，市场上可能无公开价格，这种情况可能会导致无法评估房屋实际价格。因此，在这种情况下，未满5年的经济适用住房可能无法分割。

（2）已满5年，共同居住人为夫妻双方的情况：已经满5年，该房屋能够正式上市交易，且没有限制，故能够正常分割处理。

（3）满5年或未满5年，房屋申请人为多人的情况：经济适用房屋一般是以家庭的方式进行申请的，一个家庭中申请人越多，所取得的房屋面积就越大。经济适用住房的申请人为多人，虽然有房产证且登记在一人或两人名下，但房产证上往往会备注其他申请人亦享受房屋的权利。这种情况该房屋涉及多人的利益，故在离婚纠纷中，我们不能简单分割经济适用住房，否则会损害其他共同申请人的合法权益。因此，这种情况法院一般会不予处理。

2、未满5年的经济适用房，我们该如何处理？

经济适用住房未满5年，是否该房屋就无法处理呢？答案否定的，对此我们可以选择以下两种方式处理：第一种方式，双方可以选择调解方式处理，这样可以避免在法庭上就房屋性质、价格认定展开漫长的辩论。第二种方式，双方可以申请市房改办住建办回购或安排取得经济适用住房购房资格的家庭购买，这样双方可就房屋的相关价款进行分割。但需要注意的是，回购价格是按照原购房价格每年扣减1%计算，因此按照第二种方式进行处理的，房屋价值可能会存在一定的贬损。

3、已满5年的经济适用住房，价格如何认定？

在诉讼过程中，我们不能直接按照经济适用住房的市场价值进行分割处理，否则可能造成取得房屋的一方的经济损失。因为经济适用住房是没有缴纳土地收益等相关款项的，所以在房屋交易的时候，购房人缴纳这部分款项才有可能取得完整的产权。按照广州市相关办法，具体计算方式如下：

实际可分割价值=市场价-（市场价-经济适用住房购买价）80%

（注：该公式仅为展示土地收益等价款的计算方式，具体计算需以具体案情为准）

在2013年，广州市发布通知暂停受理经济适用住房的申请，而在2020年广州仅剩余705套经济适用住房分配。随着时代的发展，各地经济适用住房可能陆陆续续退出市场，或以其他保障住房替代。但无论保障性住房如何调整和变化，法庭上唯一不变就是我们应当清晰地认识到夫妻共同财产的基本性质，也只有清楚了解财产的性质和处理方式，你才能把握整个诉讼。