借名买房纠纷找律师，婚姻案件中的借名买房法律问题有哪些

《民法典》颁布之前，结婚以后父母为子女购房出资的，如果没有约定，一般认定为父母对子女的借款。《民法典》颁布之后，婚后父母为子女购房出资的，如果没有约定，视为父母对夫妻双方的赠与。随着这种性质认定的变化，离婚夫妻对于父母出资购买房产的争夺更加激烈。最近很多离婚案件中父母出资一方因无法主张借款，开始主张房产是父母借子女名字购买，离婚案件中的房产分割纠纷延伸成了借名买房纠纷。我最近就碰到了这样的情况。

所以，借名买房纠纷中，借名人应如何主张权利、借名买房关系如何认定，借名买房纠纷都怎么处理，借名买房能否对抗强制执行等都是值得研究的法律问题。

借名买房纠纷案由

借名买房争议，大家第一感觉会觉得是房屋产权纠纷，应该提起确权之诉。实际上，借名买房合同是无名合同，合同的主体借名人与出名人，合同的主要权利义务内容为：借名人出资，出名人出名；房屋公示产权人为出名人，但是实际产权人为借名人；借名人有权利使用管理房屋，出名人有义务按照借名人的请求办理过户手续。因此，借名买房争议属于合同纠纷，借名人应该在合同纠纷范围内提起诉讼，而不应该提出确权之诉。

至于具体诉讼请求，借名人起诉时应该根据不同的情况具体确定：

1) 房产不存在过户障碍，借名的可以认为确认借名合同成立，要求出名人配合办理过户手续；

2) 因限购政策、出名人将房产出售给善意第三人等原因，房产无法实际过户，借名人应该解除或者终止借名买房合同，要求出名人赔偿损失。

3）出名人与第三人串通恶意转让借名房屋，借名人应该提起合同效力之诉，确认出名人与第三人的转让合同无效，要求出名人和第三人协助办理过户；

借名买房法律关系如何认定

借名人提起诉讼之后，法院一般会怎么认定呢？我国实行物权登记主义，即不动产产权以登记公示的产权人为准。所以除非有约定，借名买房认定起来非常困难。婚姻案件中的借名买房发生在更亲密的关系人之间，认定难度就更大。现在，我总结一下法院一般从哪些方面认定借名买房：

1、借名理由的合理性

借名买房是房屋买卖过程中非正常的状态，所以借名人需要对使用非正常方式购买房屋进行合理的解释。否则，法官会认定借名买房不成立。通常情况下，借名的理由有很多，比如限购政策、无法贷款、避税、避债等。不管什么理由，都需要有基本的合理性，并且需要提供相应的政策文件或其他证据予以支持。对于借名理由的合法性，法官一般不予考量。借名理由的真实性和合理性，是法官考量的重点。如果原告就借名理由不能进行合理的解释，法官就会认定借名买房关系不成立。

2、实际出资

实际出资这一点在借名买房纠纷中，非常重要。因为之所以发生借名纠纷，首先是借名人认为房产是自己出资购买。所以，如果借名人连出资证据都没有，那借名就谈不上。正因为如此，借名买房纠纷中原告在这方面的证据会一般比较充足，双方就出资这一点争议一般较小。

通常情况下，借名人证明其出资的证据是其支付出资款的银行卡交易明细。实践中，由谁的银行卡账户支付房款，法官一般就认定是出资人是谁。如果款项来源于第三人账户，法院会认为是出资人与第三人的其他法律关系，与本案无关。

3、借名买房的合意是否达成

借名买房一般都是发生在关系较亲密的人之间，只有一少部分会有协议、委托合同、代持协议、借名协议等书面文件，或者有微信记录、短信记录等合意证据，大部分借名买房纠纷都没有借名合意达成的直接证据。婚姻案件中借名买房发生在关系更亲密的父母与子女之间，更是大多没有协议。甚至，在当初买房时到底是给谁买，双方的心理都不是很明确。所以，婚姻案件中借名合意的直接证据几乎没有，更多的需要借助于借名理由、居住情况、装修情况、票据保存等因素综合考虑，进行认定。

3、交易资料保管

借名买房纠纷，除了出资之外，法院还会考虑购房发票、房屋维修基金发票、纳税凭证等交易资料的保管情况。一般的借名买房案件中，出名人只负责签字，交易资料则会有真正的产权人保管。法院会将交易资料由谁实际保管作为认定真正产权人的一个参考因素。婚姻案件又有其特殊性，婚姻案件中的很多借名买房纠纷是因离婚纠纷而引起，一般是作为出资人的父母和其子女认为是借名买房，夫妻另一方认为不是借名买房。所以，原告的交易资料到底是作为借名人的父母一直保存，还是由作为出名人的子女一方向其提供，很难说清楚。所以，资料保管这一点，在家事纠纷引起的借名买房纠纷中的参考价值一般会打折扣。

4、房屋实际占有使用情况

借名买房之所以发生纠纷，就是因为借名人否人房产属于公示的产权人。借名人否定产权登记信息，主张自己是产权人，其行使所有权的事实证据就成为了最关键的证据。比如：房屋实际由谁居住，是借名人居住还是出名人居住；房屋出租的话，租金由借名人收取还是由出名人收取；房屋借住的话，是经过借名人的同意还是出名人的同意；房屋抵押的话，是为借名人的债务抵押还是出名人债务抵押。通常情况下，通过以上事实基本可以判断房屋的真正使用人是谁，从而推定真正的产权权属。婚姻案件中，有时候会出现借名人与出名人共同居住的情况，这种情况下，居住个要件对借名买房认定就几乎没有了意义。

总之，借名买房纠纷由于直接证据比较少，一般法官会综合以上因素进行认定。家事纠纷引起的借名买房纠纷中，由于直接证据更少，律师需要更加穷尽所有取证手段，从以上几个方面就借名买房关系存在与否进行举证。如果证据不够充足，父母借名买房的主张就无法得以支持，房产只能在离婚案件中作为夫妻共同财产依法分割。

借名买房案件的处理

是不是符合以上要件的借名案件都会被法官支持呢？实践中也未必，法官会根据不同具体情况分别做出处理。

1、涉及限购政策的借名买房处理

1）借名人因限购政策借名买房，如果一审法庭辩论之前已经具有购房资格，法官会判决出名人协助办理过户手续；

2）借名人因限购政策借名买房，要求出名人协助过户，如果诉讼时仍然不具备购房资格，法院则不会予以支持。

2、出名处分房产情况的处理

1）出名人将房产转让给第三人，第三人以市场价格购买，且已经过户的，如果借名人无法证明第三人知道房产是借名，借名人要求出名人办理房产过户，法院不会予以支持；[]

2）出名人处分房产，如果借名人可以证明第三人知道或者应当知道借名事实存在，法院会认定出名人与第三人的转让行为无效，判令出名人与第三人协助办理过户。

借名买房可不可以对抗法院强制执行

关于借名买房能不能对抗法院的强制执行，一直比较有争议。北京高院的指导意见明确以借名买房为由要求对房屋停止执行的，一般不予支持。[] 但是，也有一些案件借名买房证据充足，法院直接认定异议成立。

最高人民法院2019年8月就全国法院民商事审判工作会议纪要向社会公开征求意见时，对于因借名买房申请法院停止执行的，建议予以支持。[] 但是，在最后公布的会议纪要中取消了这一条。现在如果借名人认为被执行房产属于自己，想要阻却执行，应该依照《民事诉讼法》第227条提起执行异议，如果异议不被支持，需要再提起执行异议之诉。