关于“平战结合”人防工程商铺，许多人可能都有些陌生，不知道这是什么样的一种商铺。但对于许多正在经历着“平战结合”人防工程商铺带给自己“痛苦”的业主们而言，他们又对这种商铺太过熟悉了！从“一铺养三代”的美梦到“三代养一铺”、“颗粒无收”的现实，疫情之下大量商铺投资客正遭遇着难言的窘迫。

防空建设

“平战结合”人防工程商铺介绍

1956年，毛泽东指出：国防工业要在生产上注意军民两用，平时为民用生产，一旦有事，就可以把民用生产转化为军用生产。根据毛泽东的这一思想，1957年初，中共中央、国务院提出，国防工业要贯彻“平战结合”的方针。

据此，所谓“平战结合”人防工程商铺，就是人民防空建设在不影响战时防空袭能力的前提下，和平时期用于社会，回馈于民，发挥最大效用的一种管理模式——如商铺运作经营。

根据我国《人民防空工程平时开发利用管理办法》规定：

第三条 人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

第七条 租赁使用人民防空工程实行合同管理制度。使用单位应当与工程隶属单位依法订立书面合同，合同参照国家颁发的《人民防空工程租赁使用合同》示范文本。

第九条 人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。

第十二条 使用单位在合同期内不得擅自转租人民防空工程或者转让人民防空工程使用权，因故确需转租或者转让的，必须报经原批准使用的人民防空主管部门批准，换发《人民防空工程平时使用证》后方可继续使用。

所以，“平战结合”人防工程商铺的使用，必须由项目投资者与防空主管部门签订《人民防空工程租赁使用合同》，配发《人民防空工程平时使用证》后方可使用。

案例：福州·中防万宝城经营危机

福州·中防万宝城

位于福州宝龙万象广场与西二环路交汇处的《中防万宝城》，该项目总建筑面积约19.5万平方米，总投资约22亿人民币，集智能、娱乐、餐饮、休闲、体验、主题购物于一体的地市生活综合体。

在福建中防联博投资发展有限公司的官网上，对于中防万宝城的介绍如上所述。

实际上，不仅如此，福州·中防万宝城还号称是福建省最大地铁下盖“平战结合”人防工程。这意味着，该工程不纯粹是一个简单的建设工程，还是一项“民心”工程、“政治”工程。从一定意义上说，该项目能否顺利开发代表了当地政府的形象与脸面，尤其是在福州这个省会城市。

伴随众多利好消息诞生，看似占尽天时地利，本应“气势如虹”蓬勃发展的中防万宝城却并未迎来其商业发展的高光时刻。自2019年初始，中防万宝城便不断传出退铺声音，关店潮开始显现，不少地下商城商户开始撤出。到了2020年疫情发生，网上开始串联撤出中防万宝城的声音便更多了。而疫情期间的一份公告，更是加剧了这一“退出行动”。

迟延支付租金公告

具有代表性的一则案例是：江昌文诉福建中防联博投资发展有限公司确认合同无效纠纷案。

作为中防万宝城业主，江昌文是众多业主中最早向法院提起诉讼，要求确认其与中防联博公司签订的《中防万宝城商铺使用权转让合同》无效，同时要求返还购铺款的。案件经过台江区人民法院一审和福州中院二审，最终两审业主均被判败诉。

一审福州台江区法院认为：

本案中，中防联博公司在2015年7月17日就已经取得了福州市人民防空办公室颁发的《人民防空工程平时使用证》，取得发展宝龙万象广场平战结合人防工程（中防万宝城）的平时使用权，用途为商业，有限期限为45年。此后，中防联博公司与江昌文于2017年6月3日签订《中防万宝城商铺使用权转让合同》。该合同已明确约定中防万宝城的所有权为福州市人民防空办公室，中防联博公司根据其与福州市人民防空办公室签订的协议，享有使用、收益管理和经营的权利，并将使用期限内的商铺使用权和收益权转让给江昌文，并且，该合同还明确约定“如遇战争，乙方必须无条件服从战时需要，战争结束后乙方继续享有标的商铺的原有权利义务，使用年限顺延。”因此，一审法院认定上述《中防万宝城商铺使用权转让合同》系合同双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和法规的强制性规定，应认定合法有效。经释明，江昌文不同意变更或撤回其诉讼请求。江昌文诉请确认上述《中防万宝城商铺使用权转让合同》无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。江昌文以合同无效为由，要求中防联博公司返还购房款并支付利息，没有法律依据，亦不予支持。

二审福州中院认为：

中防联博公司在2015年7月17日取得福州市人民防空办公室颁发的《人民防空工程平时使用证》，取得案涉人防工程（中防万宝城）的平时使用权，有限期限45年。中防联博公司与江昌文于2017年6月3日签订《中防万宝城商铺使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和法规的强制性规定，合法有效，江昌文提出案涉合同无效，中防联博公司应返还购房款并支付利息的主张，没有法律依据。《中防万宝城商铺使用权转让合同》已经对合同的性质、双方的权利义务做了明确约定，江昌文主张该合同为租赁合同，亦缺乏法律依据，不予支持。

而这一业主两审败诉的判决结果，也在中防万宝城众多业主之间广泛传播，成为了“阻碍”业主诉讼维权的“一座大山”。有了首案两审败诉的结果放在眼前，业主们诉讼维权的积极性受到了极大打击。那么，法院的判决又是否有道理呢？

律师分析

首先，本律师并不认同上述两审法院的判决。

本律师认为，《中防万宝城商铺使用权转让合同》的实质其实与商铺“以租代售”无异，其表述虽为“使用权转让”，实际上就是一种租赁的表达方式。

据上文所列的《人民防空工程平时开发利用管理办法》相关法条，不难发现中防联博公司获得该项目的基础权利来源亦是与当地防空主管部门签订的《人民防空工程租赁使用合同》。那么，在上位权利来源是租赁合同的情况下，中防联博公司再将所谓“商铺使用权”转让给其他业主，该种被转让权利的性质，除了租赁以外，又能是何种权利来源呢？

基于此，《中防万宝城商铺使用权转让合同》属于租赁合同当无疑问。

我国合同法明确规定，租赁合同的最长期限不得超过20年，超过20年的部分无效。据此，《中防万宝城商铺使用权转让合同》中超越20年部分的租赁期限应当被认定无效。福州台江区人民法院与福州中院的两审判决均属于明显事实认定不清，法律适用错误，应予改判！

基于上述分析，我认为业主们仍然可以启动程序，继续维权。

经验教训

投资“使用权转让”商铺具有非常高的风险，稍有不慎很可能会“钱铺两失”。事实上，由于我国经济下行的压力逐渐加大，市场上暴雷的“以租代售、售后返租”项目也越来越多。“平战结合”人防工程商铺只不过是众多此类项目中的其中一种。对于更多的普通人而言，这种高风险属性的房地产投资产品还是少碰为好，最好做到“能不碰就不碰”！