屋顶漏水房东不管找律师能解决吗，怀化关注｜楼上漏水楼下遭殃责任谁担？律师教你如何维权

（湖天开发区御香苑黄先生家的漏水时现场情景）

怀化新闻网讯（记者 陈华荣）眼下正值雨季，不断有市民拨打《边城晚报》新闻热线反映房子漏水现象而维权难的问题。那么面对楼上漏水，楼下遭殃引起的纠纷，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意哪些要素？物业面对漏水问题，又该如何处理呢？记者就市民反映的案例做追踪调查的同时，也邀请专业律师进行解读，并给出了具体的维权方法。

案例一投诉人：黄先生家住湖天开发区御香苑

黄先生跟记者反映，他家住在7楼，多年来一直饱受房屋漏水的困扰。5月29日，记者来到黄先生的家里，眼前的“景象”让人吃惊，整个房屋无比潮湿，有股刺鼻的霉味。记者看到，从客厅到卧室，从床上到地上，都摆满了大大小小盛水的脸盆和水桶，天花板上有明显漏水的痕迹。因为长时间泡水的缘故，一些墙面已经变黑起霉，开始脱落。

“每逢下雨天，家里都会漏雨，外面下大雨，家里就会下小雨，家里哪敢住人呀！”黄先生苦恼地说，端午汛期马上就来了，这些盆子和水桶他根本不敢移开。

楼下漏水的根源在楼上。记者随后来到八楼，记者看到，八楼是个毛坯房，没有住人，因为楼顶的水泥瓦出现了破损，进而殃及楼下黄先生的家。黄先生告诉记者，以前这家的户主联系不上，去年更换了主人，他费尽周折才找到房东，把情况跟房东讲了以后，房东说之前不知情，并答应做防水，但就是迟迟未动。

案例二投诉人：郑女士家住金时花园

郑女士住在18楼，属于该栋房屋的顶层。郑女士说，搬进新家还没有半年，家里就出现了漏水的现象。“住进去的时间是2018年的夏天，当时我家没有发现漏水现象，但是到今年的春天，因为连续下雨的原因，家里便出现了漏水的现象。”

郑女士告诉记者，漏水的原因是因为楼顶的防水没做好，雨季一来，下雨的时间一长，房屋便开始渗水。目前她家的情况是：渗水墙面的墙漆已开始脱落，雨稍微大一点，所有的房间便会漏水。前段时间，她跟物业反映了漏水的情况，所幸的是，物业答应帮郑女士解决好漏水问题，就在前几天，物业已经解决了屋顶防水的问题，剩余的外墙防水也表示会处理好。

“在我们小区，好多栋房子的防水都没有做好，我在物业那里得知，这段时间，很多业主都急着要物业做防水。”“像我这种情况，尽管物业承诺做好防水，但我们遭受了损失，开发商和物业是不是有赔偿责任呢？”郑女士进一步说。

案例三投诉人：蒋女士家住城东市二医院附近小区

蒋女士家住3楼，她家房屋漏水的原因是楼上户主装修时没有做好防水。蒋女士告诉记者，新家搬进去没到一年，他发现自家阳台和走廊上的天花板在慢慢变黑，开始只是一些小黑点，然后慢慢发黑，并且起霉。起初她认为，春天潮湿，属于“回潮”的正常现象，但后来她发现不对劲：天花板不仅变黑，而且还开始渗水。于是她便请来专业的人士鉴定，鉴定的结果是：出现此类情况是楼上漏水造成的。

蒋女士通过物业找到了楼上的户主，可户主声称在外地，暂时回来不了，对于漏水现象也是含糊其词。蒋女士说，大半年过去了，楼上户主一直没有露面。

“这种状况真尴尬，真不知道是打官司还是有其他的维权渠道，来挽回损失？”蒋女士无奈地说。

律师教你如何维权

楼上漏水，楼下遭殃，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意哪些要素？记者采访了怀化学院法学与公共管理学院教授覃志军律师，就此类纠纷进行解读，并给出了具体的维权方法。

问题一：漏水发生后，受损方第一时间应该怎样做?

怀化学院法学与公共管理学院教授覃志军律师：在发现漏水情况后，作为受损方，首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可先找小区物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。

如果协商修补不成，可采取以下方式，例如邀请有关人员进行现场公证。同时对于损失的赔偿范围，建议请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。有关手续完备后，再向法院起诉为妥。

问题二：楼上住户装修导致漏水，小区物业公司要不要承担责任?

我国《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。

问题三：对于漏水造成的损失，又该如何索赔?

首先，对于漏水原因需要鉴定，若因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期内，受损害业主可要求开发商对漏水房屋进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。其次，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。应该注意的是，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开发商承担责任。如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。

问题四：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权?

《城市房地产开发企业经营管理条例》规定，房地产开发商应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，里面应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。而房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。