高陵婚姻家庭纠纷律师多少钱,集体土地房屋拆迁

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赵健律师解读拆迁新规：集体建设用地入市

北京京平律师事务所主任赵健律师

2015年2月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》(以下简称《决定》)。这一决定充分展现了党和国家进一步深化改革、努力探索的坚定决心。

农村集体建设用地流转这一问题，多年来倍受人们关注。党的十八届三中全会就已经明确提出，要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。此次《决定》中的调整内容，是将理论付诸实践的行动。为了深入了解这一《决定》，记者专程采访了中国拆迁律师网首席律师、北京京平律师事务所主任赵健律师。赵健律师对《决定》提供了独特的视角，进行了深入的分析。

记者：赵律师您好，我们都知道，随着中国房地产市场的繁荣，市场对土地的需求越来越旺盛，而土地供应却日趋紧张，“地王”更是层出不穷，您可否分析一下其中的原因所在?

赵健律师：好的。我国法律规定，只有国有土地才能入市交易，集体土地必须被征收为国有土地后才能入市。而由于受到法律法规和现有制度的制约，在广大农村，体量巨大的集体建设用地却不能自由流转，这就使得土地需求和供应之间产生了日益尖锐的矛盾。

记者：您提到一些与土地相关的概念，比如国有土地、集体土地、建设用地等，一般人可能对这些不同的土地概念还不太了解，您可以给大家解释一下吗?

赵健律师：好的。首先解释一下，我国实行的是土地公有制，只存在两种性质的土地所有权，即国有土地所有权和集体土地所有权。土地管理法规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”可见，集体土地主要就是指农村和城市郊区的土地。集体主要分为农用地和建设用地。农用地主要包括耕地、园地、林地、牧草地等。建设用地则包括宅基地、公路用地、水利设施用地、乡镇企业用地等。

记者：《决定》中第一点提到了存量农村集体经营性建设用地使用权可以出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，您给大家解读一下。

赵健律师：这里还要先说明一下什么是“存量”，什么又是“经营性建设用地”。“存量”，顾名思义，就是现存的量，也就是说已经转变为建设用地的集体土地，不包括已经规划为建设用地但尚未从农用地完成转化的土地。“经营性建设用地”，根据前面介绍的基本概念可推断出，应当指的是乡镇企业用地，因为宅基地、公路用地、水利设施用地等是不具有经营性质的。

另外，出让、租赁、入股要符合规划、符合特定的用途，并且要依法取得。而“同权同价”也使得进入土地市场交易的乡镇企业用地具备了与国有土地相同的权利、相同的价格。

该《决定》现在已经实施，农民朋友可以核实一下手中的土地证书是否符合上述规定。如果您恰好开办了乡镇企业，比如工厂、商场、交通运输、建筑、加工修理、饮食服务等企业，并取得了集体土地使用权，就可以考虑将手中的集体建设用地使用权入市来获得收益，实现资金的积累或者生活水平的提高和改善。

将来，在社会保障等条件成熟的时候，宅基地使用权很可能也可以入市交易，届时将会进一步激活土地使用权交易市场，让更多农民享受土地增值带来的利益。

记者：您讲得很好，经营性集体土地入市后究竟会带来哪些变化、是否如我们预期的那样，让我们共同期待。而且这一过程中，必然需要制定详细的实施细则来进行规制，防止不符合规定的集体土地流入市场。

《决定》的第二点规定宅基地的审批权限下放到乡镇人民政府，对此您怎么看?

赵健律师：这实际上就是批地权的下放。这一措施一方面可以方便农民申请宅基地，但另一方面也要注意到，乡镇一级的专业能力和审批技术能力相对比较弱，权力下放之后要及时制订相关法规进行制约，避免出现混乱与违法用地的现象。

记者：《决定》的第三点提出，综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合理确定土地征收补偿标准。您对此有什么看法，是不是意味着被征地农民获得的补偿款会有所提高?

赵健律师：这一修改对于被征地农民来说十分重要。

现行法律在征收集体土地时的补偿标准为：一、耕地，补偿标准全国统一，由土地管理法和实施条例直接规定，标准偏低，包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍，一般仅够失地农民6年左右的支出。比如，某村耕地前三年平均产值为2000元/亩，那么补偿最高为2000元/亩×30倍 = 60,000元;二、其他土地，由各省级政府参照耕地的标准各自制定;三、地上附着物(含宅基地上房屋)和青苗补偿，现行法律以省为单位，各自制定补偿标准。

通过这一调整，试点行政区域在确定土地征收补偿标准时将不再局限在前三年平均产值30倍以内，而会综合考虑土地用途和地段、经济发展水平、人均收入等情况，合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。在今后遇到拆迁时，这些区域的农民朋友在争取征地补偿的过程中就具备了明确的法律依据，可以要求突破30倍的限制，为自己争取到更加公平、合理的补偿。

记者：对于农民朋友来说，这确实是一件值得欣喜的大好事，更希望这一新调整能够落到实处。

赵健律师：您说的没错，我们很多改革措施的关键就在于能否实际执行以及执行中会不会走样。

记者：另外我还注意到一个问题，就是此次改革设定了截止期限，即在2017年12月31日前试行，这意味着什么呢?

赵健律师：是的，这也是一个很重要的问题。《决定》中提到，对于此次调整，对实践证明可行的，修改完善有关法律;对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。

在此期间进行的改革措施，在2017年以后如何处理，需要慎重考虑。确定修改法律的，没有问题。但是如果决定要恢复施行有关法律，那么此间已经订立的土地出让、租赁、入股协议是否依然有效，必然会涉及到试点期间土地投资方权益的保护问题，应当予以妥善解决。

既然是改革，就是尝试，是突破，因此有可能成功，也有可能失败。我们应该建立退出机制，并定期对改革措施进行评估。如果出现太大的风险，由全国人大常委会决定是否退出;相反，如果试点成功，可以提前制定法律，在全国推行。

记者小结：此次改革具有很大的突破性，意义十分重大。我们衷心期望这33个试点市县的试点改革能够取得圆满成功，农民朋友能够获得实实在在的利益与实惠，改革的红利，同时也给中国经济发展注入新的活力!

附：三十三个试点县(市、区)名单。欢迎对号入座!

北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。

家教筑防线 护航未成年 | 高陵区妇联家庭教育知识讲座走进草市村

6月28日下午，高陵区妇联“家教筑防线 护航未成年”知识讲座走进鹿苑街道草市村家长学校，近50名家长参加。

讲座特邀原高陵区法律援助中心律师、现陕西省司法厅法律援助专家库成员雷振担任主讲。雷老师从如何提高未成年人的安全防范意识、未成年人自我保护的技巧方式以及面对孩子受伤害家长该怎么做三个方面，并结合生动的案例，用深入浅出的语言、理论与实践相结合的方法让大家熟悉并掌握未成年人保护的相关知识。

讲座现场

来源：泾渭女声

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