什么是租赁合同纠纷案(房屋租赁合同纠纷案)

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转自：山东高法

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租赁物质量问题分为缺陷和瑕疵。对于租赁房屋而言，缺陷一般是危及人身、财产安全的不合理的危险，瑕疵是指缺陷之外的质量问题。对于缺陷，承租人可以随时行使合同解除权，而对于瑕疵，承租人仅可要求修缮或减少租金。以往多认为出租房屋能够满足居住、经营等用途即可，室内空气质量问题仅系瑕疵问题，承租人仅可要求减少租金。随着医学界对室内空气质量问题危害的进一步研究及司法理念的更新，房屋使用价值的内涵已经扩大至不得对身体健康产生不良影响，故出租房屋的室内空气质量问题应归为缺陷，对于有害气体超标的房屋，出租人无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还已付租金。

《最高人民法院公报》2022年第11期刊登的此案，对租赁房屋室内空气质量问题的证据认定及法律后果进行了明确，对规范房屋租赁市场、维护人民群众身体健康权有积极意义。具体如下：

江卫民诉南京宏阳房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案

裁判摘要

出租人向承租人提供租赁物，应符合租赁用途。经营房屋租赁业务的出租人，应对室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准。出租人如提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人的生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，承租人要求解除合同并退还租金等费用的，人民法院应予支持。

原告：江卫民，男，1996年7月15日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。

被告：南京宏阳房产经纪有限公司，住所地址：江苏省南京市江宁区东山街道。

原告江卫民因与被告南京宏阳房产经纪有限公司（以下简称宏阳公司）发生房屋租赁合同纠纷，向江苏省南京市江宁区人民法院提起诉讼。

原告江卫民诉称：2021年3月，原告在被告宏阳公司处租赁了位于南京市江宁区津桥华府19幢206室A间房屋，并签订房屋租赁合同。合同约定，租金每月1100元，押一付三。其于签约当日入住，入住后，感到全身不适，其怀孕的妻子亦生病。其即与宏阳公司协商换房或退租事宜，但宏阳公司一直不愿处理，无奈之下其于同年6月自费找到检测机构对房屋的室内空气质量进行检测。检测报告显示，室内空气中的甲醛值、总挥发性有机物值均超标。考虑到妻子有孕在身，其不愿再住在该房屋内，但多次与宏阳公司协商退房无果。为了保护自身权益诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告立即退还其交纳的各项费用合计6556元（具体明细为：2021年3月28日交纳的租金3300元、物业管理费1056元、押金1100元、2021年5月16日交纳的租金1100元）；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：其于被告宏阳公司辩称：原告江卫民未按约定的时间交纳租金，构成违约。被告在原告起诉后自行对室内有害气体进行了检测，结果未超标，故不同意原告的诉讼请求。

被告宏阳公司辩称：原告江卫民未按约定时间交纳租金，构成违约。被告在原告起诉后自行对室内有害气体进行了检测，并未超标，故不同意原告的诉讼请求。

江苏省南京市江宁区人民法院一审查明：

被告宏阳公司从事房地产经纪、住房租赁等业务。2021年3月21日，宏阳公司（甲方）与原告江卫民（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号000469）一份，约定甲方将位于南京市江宁区津桥华府小区19栋206室A间房屋出租给乙方使用，租期自2021年3月22日起至2022年7月15日止；租金每月1100元，押一付三，首期租金3300元于2021年3月22日支付，第二期租金3300元于同年5月15日支付，以此类推；甲方收取乙方保证金1100元，公共区域保洁、维修、宽带、物业管理费1056元。合同还约定了其他内容。合同签订后，宏阳公司将房屋交给江卫民使用，江卫民支付租金3300元、物业管理费1056元、押金1100元，合计5456元，宏阳公司于2021年3月28日出具收据一份。2021年5月16日，江卫民又支付租金1100元。

2021年4月，江卫民妻子陈慧如（已怀孕）出现身体不适，至江苏省人民医院、东部战区总医院等医疗机构检查，诊断为慢性肾小球肾炎。江卫民认为与室内甲醛超标有关，自行购买甲醛检测试纸检测，结果超标，故与宏阳公司业务员联系要求退租。双方协商中，宏阳公司工作人员韩凤严于2021年6月1日联系江卫民催缴第二期剩余租金，江卫民要求宏阳公司配合其找具有相应资质的机构进行甲醛检测，韩凤严回复“你租个房子还什么甲醛，有这条件你自己买房子住去呗”“我这还第一次听说租房还有甲醛检测的”“你爱住就住，不住晚上搬走，我下面找不在乎这些什么甲醛、乙醛的租客”。

与宏阳公司协商未果后，江卫民自行委托江苏智然检测有限公司（以下简称智然公司）对案涉房屋内的空气质量进行检测。2021年6月2日，智然公司上门采样。2021年6月7日，智然公司出具（2021）苏智监（室环）字第（0）号检测报告，结果为甲醛检测值0.213毫克/立方米，苯检测值0.035毫克/立方米，甲苯检测值0.062毫克/立方米，二甲苯检测值0.085毫克/立方米，总挥发性有机物TVOC检测值0.863毫克/立方米，甲醛、总挥发性有机物TVOC不合格。江卫民取得上述检测报告后，搬出租赁房屋并告知宏阳公司，且将房门钥匙邮寄交还宏阳公司。

另查明，根据国家质量监督检验检疫总局、卫生部、国家环境保护总局联合发布的《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002），室内空气中的甲醛含量应小于等于0.10毫克/立方米，总挥发性有机物TVOC含量应小于等于0.60毫克/立方米。智然公司具有中国计量认证（CMA）证书（编号7），具备相应环境与环保检测资质。

再查明，2021年6月29日，江卫民就本案纠纷向法院提起诉讼，法院委托相关特邀调解组织进行了诉前调解，起诉状副本、证据等材料由本院特邀调解组织于2021年7月3日送达宏阳公司。

审理中，宏阳公司陈述，案涉房屋于2017年即已装修，虽装修完成时并未检测，但其在江卫民起诉后进行了检测，室内空气质量是合格的，并提交一份由智然公司出具的检测报告[（2021）苏智监（室环）字第（2）号]，采样时间为2021年11月18日，结果中甲醛检测值0.090毫克/立方米、总挥发性有机物TVOC检测值0.424毫克/立方米，均符合国家标准。本院于2021年11月26日至智然公司就两份检测报告结果不一致问题进行调查。智然公司法定代表人高宇陈述，两次检测所用的仪器、检测方法及标准均相同，但甲醛和总挥发性有机物TVOC的挥发量与温度、湿度、密闭时间等环境因素有较大关系，两份报告间隔近半年，有害物质也会随时间挥发减少；从报告本身数值看，即便在冬天（挥发性会随温度降低），甲醛数值也接近国家标准上限。

江苏省南京市江宁区人民法院一审认为：

出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人以安全健康为内容的人格权，致承租人的租赁目的无法实现，故相关房屋不得用于出租，已出租房屋亦无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。

本案中，被告宏阳公司作为经营房屋租赁业务的企业，应主动对室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准。在宏阳公司既未主动进行室内空气质量检测，又拒绝配合承租人进行空气质量检测的情况下，原告江卫民有权自行委托有资质的检测机构进行检测，宏阳公司无权以江卫民单方检测为由拒绝承认检测结果。根据江卫民提交的检测报告，宏阳公司出租的房屋中甲醛、总挥发性有机物TVOC严重超标，可能致使用人受到严重健康损害。虽无确定的证据可以证明江卫民妻子的疾病由上述有害气体引起，但也不能排除与有害气体超标导致的免疫力减退等因素有关。宏阳公司虽也提供同一机构的检测报告证明室内空气质量符合标准，但其检测时间在江卫民之后较久，根据气体的挥发性质，相应有害气体检测值可能随时间、温度或通风、治理等情况逐渐减少，不能据此证明江卫民居住期间的空气质量合格。且从第二份报告检测值看，即便在间隔近半年、有害气体挥发性较弱的冬天，甲醛数值也接近国家标准上限，亦佐证了第一份报告结论的正确性。

综上，本案《房屋租赁合同》应予解除。原告江卫民要求解约的主张通过法院特邀调解组织送达起诉状副本于2021年7月3日到达宏阳公司，故法院认定房屋租赁合同于当日解除。合同解除后，宏阳公司应退还江卫民支付的全部款项6556元。

据此，江苏省南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国民法典》第三条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第七百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年12月7日判决如下：

一、原告江卫民与被告南京宏阳房产经纪有限公司之间的《房屋租赁合同》（编号000469）于2021年7月3日解除。

二、被告南京宏阳房产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告江卫民租金4400元、物业费1056元、押金1100元，合计6556元。

一审判决后，宏阳公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉。因宏阳公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，江苏省南京市中级人民法院于2022年2月17日裁定如下：

本案按上诉人南京宏阳房产经纪有限公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。

本裁定为终审裁定。