销售合同纠纷怎么办(销售合同纠纷案由)

【案情简介】

2013年9月12日，地产开发商A公司和代理销售B公司签订《商品房包销合同》一份，约定A公司将其开发建设的坐落于X市XX号地块内的XX项目187套清水商品房交由B公司包销，包销总价款为64,163,529元，包销期限为合同生效之日起至13个月届满之日止，并约定A公司保证本项目销售的合法性，保证房屋产权清晰、无租赁、无抵押、无查封、无纠纷，可供公开销售。同时还约定了双方在此包销期限内均不得单方解除合同以及价款支付方式及包销服务费等其他条款。

B公司向法院起诉称，A公司在签订合同时，隐瞒了其交付B公司包销的房屋中大部分为不可销售房屋的事实，并于2014年3月3日向B公司发出《解除合同通知函》，单方解除合同。A公司的行为严重违反了双方合同约定，故诉至法院，请求判令：1、A公司返还B公司多支付的包销价款4,339,126元，并从2014年3月4日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准向B公司支付利息；2、A公司赔偿B公司装修售楼处及样板间的经济损失214,376元；3、A公司赔偿B公司广告营销费324,248元。

A公司辩称：A公司在履行合同过程中没有违约行为，是B公司未支付到期的包销价款，经A公司催要后仍未支付，所以A公司提出解除合同。B公司起诉没有事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。

【一审法院裁判观点】

一审法院认为：依据双方合同约定，A公司应当保证涉案项目销售的合法性，保证委托B公司包销的房屋产权清晰、无租赁、无抵押、无查封、无纠纷，可供公开销售。但A公司在与B公司签订合同时，隐瞒了其委托B公司包销的大部分房屋已被该市房产局冻结，属于不可销售房屋的事实。A公司将不符合双方合同约定的房屋交付B公司包销，其行为严重违反了双方合同的约定，构成根本性违约。如B公司在知道A公司委托其包销的房屋中有部分未取得商品房预售许可证的情况下，选择继续履行合同，将大大增加自己的商业风险，在此情况下，B公司有理由停止继续向A公司支付包销价款。A公司在其违约行为未消除的情况下，单方提出与B公司解除包销合同，亦违反双方合同约定。由于A公司的违约行为，致使B公司通过包销商品房获取销售利润的合同目的无法实现，现B公司亦同意解除合同，故A公司应将实际收取B公司的包销价款与双方依约结算价款之间的差额部分返还给B公司。现B公司合计销售20套房屋，依据双方合同约定的结算单价，B公司应支付A公司包销价款5,430,874元。B公司已支付A公司第一笔包销价款641万元，在已销售的20套房屋过程中，客户以按揭贷款及公积金贷款方式汇入A公司指定账户的336万元房款，依据双方合同约定亦为B公司向A公司支付的包销价款，故B公司已付A公司的包销价款合计为977万元。据此，A公司应返还B公司包销价款4,339,126元（977万元-5,430,874元=4,339,126元）。A公司违约导致双方解除合同，A公司应当及时与B公司结算价款并将多收取的价款返还给B公司，但A公司至今仍然占有B公司巨额资金未予返还，A公司应当自其发出解除合同通知的次日起给付其占用B公司资金期间的利息。因双方对于利息没有约定，依照相关法律规定，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。对于B公司要求A公司返还多支付的包销价款并支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

关于B公司请求A公司赔偿装修售楼处及样板间的经济损失214,376元一节。B公司为了履行包销合同，对于A公司提供的售楼处及样板间进行了装修，发生了装修费用214,376元，依据双方合同约定，如双方依约履行合同完毕，该费用应由B公司承担，但A公司在履行合同的过程中，严重违反了双方合同约定，构成根本性违约，导致双方解除合同，致使B公司的合同目的无法实现，且B公司已售的20套房屋中不包括4户样板间，现B公司出资装修的售楼处及4户样板间均由A公司占有，故该费用应由A公司予以赔偿。鉴于双方合同已经部分履行，B公司已经完成了11%的包销比例，依据公平原则，对于B公司的装修损失，由双方按照合同履行比例分担，由B公司承担11%，由A公司承担89%，故A公司应当赔偿B公司装修售楼处及样板间的经济损失190,795元。

关于B公司请求A公司赔偿广告营销费324,248元一节。B公司为了履行包销合同，完成包销义务，委托有关单位设计、制作了涉案项目的平面图、鸟瞰图、沙盘模型、广告喷绘等系列的宣传策划方案，共计投入了广告营销费用324,248元。依据双方合同约定，如双方合同依约履行完毕，该费用应由B公司承担，但A公司在履行合同的过程中，严重违反了双方合同约定，构成根本性违约，导致双方解除合同，致使B公司的合同目的无法实现，B公司投入的广告营销费用亦为A公司违约给B公司造成的经济损失，A公司亦应承担赔偿责任。建议双方合同已经部分履行，B公司已经完成了11%的包销比例，依据公平原则，对于B公司的广告营销费，由双方按照合同履行比例分担，由B公司承担11%，由A公司承担89%，故A公司应当赔偿B公司广告营销费288,581元。

关于A公司辩称其在履行合同过程中没有违约行为，是B公司未支付到期的包销价款，经A公司催要后仍未支付，所以A公司提出解除合同，依法应驳回B公司诉讼请求一节。A公司交付B公司包销的房源，不符合双方合同约定，A公司存在严重的违约行为，B公司在履行合同过程中，发现了A公司提供的房源中存在大量的未取得销售许可的房屋，不符合双方合同约定，B公司有权停止销售和停止支付包销价款。A公司在已经违约的情况下，未采取积极的补救措施消除违约行为，进而提出解除合同，导致了双方的合同解除，故对于A公司的该项辩解，本院不予采信。

一审法院判决如下：一、A公司于判决生效后10日内返还B公司包销价款4,339,126元，并自2014年3月4日起至判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率向B公司支付占用该款项期间的利息；二、A公司于判决生效后10日内赔偿B公司装修售楼处及样板间的经济损失190,795元；三、A公司于判决生效后10日内赔偿B公司广告营销费288,581元。

【颜宇丹律师上诉观点】

笔者颜宇丹接受地产开发商A公司委托，代理其二审程序。本律师的上诉观点具体如下：

一、原审判决认定事实错误，导致判决结果明显有误。

原审判决认定“在A公司委托给B公司包销的187套房屋中，有大部分房屋属于未取得商品房预售许可证的不可出售的房屋，该部分房屋在双方签订《商品房包销合同》前已被X市房产局冻结。A公司提供给B公司的《房源信息表》所列房号为A公司自己编制的临时房号，并非《商品房预售许可证》上所列的房屋产籍号，A公司在签订合同时未向B公司告知包销房源中有大部分房屋未取得商品房销售许可证的事实，B公司当时亦无法发现该事实，直至销售部分房屋后才发现该事实。”原判该部分认定纯属主观臆断，并非客观事实。事实是，双方均知悉所签订《商品房包销合同》中所约定的包销的商品房的范围，即该合同第一条1.2项所指的187套清水商品房（建筑面积约为10593.72㎡），同时双方共同加盖合同专用章的《房源信息表》中进一步明确了包销商品房的面积、房号、平层及顶层套数，其中南向房源中有平层155套，面积8974.53㎡，顶层32套，面积1619.19㎡；北向房源中有平层55套，面积2505.10㎡，顶层19套，面积826.18㎡。双方均认可的《商品房预售许可证》中明确载明涉案项目的建房规模为43701㎡1栋负1-18层，其中准许预售面积（测绘）为22744.81㎡（0-70%）㎡，不可出售面积为9787.55㎡。双方所约定包销的商品房绝大部分包含在上述《商品房预售许可证》所称的准许出售房屋之内，并非原判认定的“有大部分房屋属于未取得商品房预售许可证”。B公司在原审庭审中所述其自认为双方签署涉案包销合同时A公司提供的187套房源中有150套不可销售，而在诉讼过程中经法院调取材料核实于合同签署之日上诉人提供的房源中有60套属于不可销售范围。即便在合同签订之日有60套房产“暂留”，也仅占全部委托销售房源的32%，原判认定“有大部分”未取得商品房预售许可证，实属无稽之谈。

原审所认定“A公司在签订合同时未向B公司告知包销房源中有大部分房屋未取得商品房销售许可证的事实，B公司当时亦无法发现该事实，直至销售部分房屋后才发现该事实。”更是缺乏事实根据。事实上，A公司委托B公司包销的房屋全部取得商品房预售许可证，双方所签署涉案包销合同附有由双方盖章确认的《房源信息表》和《商品房预售许可证》，不存在A公司对B公司隐瞒事实真相或欺诈的情形。B公司作为一专业的房地产销售代理机构，也具备相应的识别判断能力，其有理由知悉双方所签订包销合同所涉部分房屋属政府房地产权管理机构为“控销”而将部分房源“暂留”的事实。在双方当事人就此事实存在争议的情况下，原审法院也完全可以依职权向房地产管理机构发函或调查了解该部分“暂留”商品房能否预售，以及在满足何种条件时予以解除“冻结”，而不是偏听偏信被B公司一面之辞，想当然地认定双方当事人所约定的待销房源属“大部分”不能销售的房源。根据XX市房管部门的政策，开发商领取预售许可证暂留一部分商品房，随着配套设施的完善逐步解冻。涉案房屋办理的预售许可证时间为2011年6月3日，而双方的《商品房包销合同》签订于2013年9月12日，已相隔两年有余，预售许可证上的“暂留商品房”出现了重大变化，随着配套开发实际冻结不足10%。“暂留”房并非不可销售，只要在办理产权转移登记之时取得许可即无障碍。截至当下，涉案房地产项目总套数453套，已准予销售440套，已售320套，可售120套，冻结套数4套，足以证明在双方约定的包销合同期限13个月内，“暂留”房并不影响B公司的销售，更不会导致B公司获取销售利润的合同目的无法实现。

二、原审判决认定“A公司将不符合双方合同约定的房屋交付B公司包销，其行为严重违反了双方合同的约定，构成根本性违约”，显属认定事实和适用法律错误，事实是B公司根本违约在先，A公司依法依约行使合同解除权，不存在违约情形。

基于前述事实，A公司严格按照双方所签订包销合同的约定将适于销售的房屋交付B公司包销，不存在将不符合双方合同约定的房屋交付给B公司包销的行为，而B公司在与A公司签订涉案商品房包销合同之前因未作充分的销售行情调研，未考虑到一定时期内商品房销售行情不景气、房价可能下调的趋势和风险，加之在签订包销合同后的合同履行过程中营销乏力，以至于在短期内出现了“销售难”的问题，正如原审判决认定的自2013年9月12日双方签订《商品房包销合同》后，截止2013年12月22日，被上诉人共销售涉案房屋20套，面积950.89㎡（其中平层14套，面积合计692.30㎡；顶层6套，面积合计258.59㎡），而双方约定的包销期限为自本合同生效之日起至13个月届满为止，如果按套数计算，B公司在3个月零11天的时间里才销售出去了总计包销房屋套数的10.695%；如果按销售面积计算，B公司在该期间内才销售出去了8.976%。如果按照合同期限进度，B公司在上述期间内至少要销售48套，2600余㎡。通过数据对比，显而易见，B公司的销售情况极其不理想，以至于其未能按照双方所签订包销合同的约定向A公司支付包销价款，即未能按照合同第三条第3.3项的约定向A公司支付约定的包销价款，A公司分别于2014年1月5日和同年2月7日向B公司发《催款函》，B公司也分别于2014年1月8日和2月7日收到《催款函》，但B公司置之不理，未按照催款函的要求支付欠款，A公司遂于2014年3月3日按照双方所签订合同第8条和双方所签订《备忘录》第三条的约定，向B公司发出《解除合同通知函》。B公司收到上述《解除合同通知函》后，非但不与A公司办理各项交接事宜，向A公司承担违约责任并赔偿A公司的损失，反而“倒打一耙”，先行向原审法院提起诉讼，提出原审诉讼请求事项。A公司保留进一步向其主张违约损害赔偿责任的诉讼权利。

三、原审判决有偏袒B公司的嫌疑和事实，依法应予纠正。

原审认定“至B公司起诉前，B公司已销售20套包销房屋，占总包销套数的11%”，并据此作出判决明显错误。如上所述，如果按套数计算，B公司在3个月零11天的时间里才销售出去了总计包销房屋套数的10.695%；如果按销售面积计算，B公司在该期间内才销售出去了8.976%。而双方约定的房屋结算价格是按不同层数房屋销售面积和相应价格计算，并非按套数计算，显然原审计算错误。

本案二审期间，双方和解，以调解方式结案。