逾期交房与开发商谈判,现房也会逾期交付,业主应该关注这些问题吗

许多人购买期房，遇到了逾期交付，预售制度因此备受指责。不过，现房同样也有可能逾期交付，这是怎么造成的？又该由谁来背锅呢？

济南的马先生就遇到了这样的烦心事，他购买的是现房，但是开发商直到一年以后才交房，还拒不承担违约责任。为此，双方闹上了法庭。

现房出现诸多问题，拖延一年才交房

LD公司开发的X广场项目于2017年取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，于2018取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。

2020年1月，马先生与LD公司签订《商品房买卖合同》，约定购买后者开发的X广场X室房屋一套，约定房屋交付时间为2020年3月31日之前，具体时间以LD公司发出的房屋交付通知确定的交房时间为准。

《买卖合同》签订当日，LD公司口头告知马先生“现在即可收房”，并为其开具《房屋结算及进户凭证》。马先生签字领取了《房屋结算及进户凭证》。

不过，马先生查验房屋发现存在多处漏水、积水等质量问题，拒绝收房。之后，LD公司进行了多次维修，直到2021年9月才维修完毕。马先生诉至法院，请求判令LD公司限期交付房屋、支付违约金、承担房屋折损等。

一审：开发商逾期交房，承担违约责任

一审法院认为，本案的焦点在于涉案房屋是否属于逾期交房的问题。本案中，合同约定的交房时间为2020年3月31日前。马先生发现房屋存在质量问题，LD公司作为开发商应积极进行维修。

如果LD公司认为现有房屋符合合同约定的交房条件，应当在合同约定的交房时间内再次向马先生发出正式的交房通知。在马先生就涉案房屋质量问题一直与LD公司联系的情况下，LD公司在合同约定的交房时间内，并未再次向马先生发出正式的交房通知，涉案房屋亦未按期交付马先生使用，已构成违约，LD公司应承担逾期交房的违约责任。

根据补充协议约定，“乙方拒绝接收该房屋或未按甲方所发出的房屋交付通知的要求办理该房屋交付手续的，均按照由于乙方原因造成房屋未能按期交付处理，同时视为乙方已接收该房屋，该房屋的一切风险与责任自甲方所发出的房屋交付通知中确定的该房屋的具体交付日期起，已全部转移至乙方…”，因此，自2021年9月27日起，应视为LD公司已向马先生交付涉案房屋，逾期交房违约金的时间应计算至2021年9月26日。因马先生不予接收房屋，由此扩大的损失应由其自行承担。因此，对马先生主张LD公司向其支付自2020年6月1日起至2021年9月26日止按照日万分之一计算的违约金部分的诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。

一审法院判决：LD公司向马先生交付房屋、支付逾期交房违约金。

开发商：现房销售，签约当天已交房

LD公司不服判决，提起上诉，请求改判驳回马先生要求LD公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。理由如下:

一、LD公司已向马先生履行了收房告知义务。

首先，2020年，双方签订《买卖合同》，马先生所购房产属现房销售。《买卖合同》签订当日，LD公司口头告知马先生“现在即可收房”，并为马先生开具《房屋结算及进户凭证》。马先生签字领取了《房屋结算及进户凭证》。可见，LD公司已履行收房告知义务，且双方已对涉案房产进入实质性交付阶段。原庭审调查过程，马先生对《买卖合同》签订当日LD公司已告知其收房的事实予以明确自认，并记录在卷。

其次，《补充协议》约定：“甲方发出交房通知的形式可以使电话、传真、信函、报纸公告等形式。乙方应在甲方发出的房屋交付通知确定的交付时间，或合同约定的交付时间(仅适用于甲方未发出交付通知的情形)，到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款(如有)和该房屋各类费用。”由此可见，发出交房通知，并非LD公司向马先生交付房产的唯一方式。《买卖合同》签订之时，涉案项目已过集中交付时间，故LD公司仅于《买卖合同》签订当日，口头告知马先生可以收房。虽未有正式书面通知，但该告知行为亦是符合《买卖合同》之约定。

二、涉案房产虽存在漏水的事实，但该事实不能成为马先生拒绝收房的正当理由。马先生拒绝收房，此后所产生的法律风险及相应损失应由马先生自行承担。《补充协议》约定：“如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量和装修问题……但乙方不得以此为由拒绝或者拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付，并按乙方原因造成房产未能按期交付执行。”涉案房产存在渗水情况属实，但LD公司认为房产漏水既非地基基础问题所致，亦非房屋主体结构工程质量所致，仅属一般质量问题，并不能成为马先生拒绝收房的正当理由，LD公司不存在逾期交付的违约情形。

马先生辩称，一审判决认定事实清楚，LD公司逾期交房已构成违约，应当支付逾期交房违约金。

首先，马先生一审自认的事实是LD公司告知马先生可以去查看房屋，而不是告知收房。

第二，签订《买卖合同》时涉案房屋虽竣工验收，但不具备交付条件，LD公司也没有向马先生交房。《买卖合同》签订当日，马先生要求看房，房屋地面有积水、下水管道反水、墙面多处渗水，已严重影响正常使用。LD公司承诺尽快给予维修，修复后通知交房时间。

第三，涉案房屋存在严重漏水情况，已严重影响正常使用。LD公司怠于维修房屋，涉案房屋一直是修复了又漏水，反反复复，直到2021年9月27日，涉案房屋才算修复，LD公司才履行交付手续，已逾期交房构成违约，应当支付违约金。根据民法典第610条规定，“因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》3条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。结合上述规定及司法实践，房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，房屋不具备交付条件，购房人也可以拒绝收房，此时导致房屋逾期交付的出卖人应承担逾期交房的违约责任。本案中，马先生可以拒绝收房，LD公司应当承担逾期交房的违约责任。

二审：开发商怠于履行维修义务，承担违约责任

二审法院认为，根据双方的补充协议约定，LD公司在2020年3月31日之前将取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单的房屋交付于马先生。LD公司虽然于2017年取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，于2018年取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，但马先生在2020年1月查验房屋时即对涉案房屋存在的漏水、渗水、积水等问题向LD公司反映，LD公司作为开发商应积极履行维修责任，在合理期限内对涉案房屋存在的问题进行维修。从马先生2020年1月反映质量问题至2021年9月LD公司通知马先生收房，时间跨度超过一年半，远超出质量维修的合理期限，LD公司怠于履行维修义务的行为损害了马先生占有、使用涉案房屋的权利，给马先生造成了损失，LD公司构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。一审法院判决LD公司承担逾期交房违约金并无不当，法院予以维持。

二审法院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

购房者如何应对逾期交房？

市场日下，逾期交房可谓遍地开花。购房者面对逾期交房，应该怎么处理呢？

一：退房。

《合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

因此，如果开发商逾期交房，购房者可以要求退房。

二：索赔

如果逾期交房是由于开发商的缘故，购房者还可以提出索赔。

那么，怎么判断逾期交房的责任方呢？

1、如果因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。

2、所涉商品房如经核验后确认房屋主体质量不合格，应当确认房屋交付行为无效，开发商应承担违约责任。

3、房屋质量有问题：如果是一般质量问题如裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等，此类质量争议不应当影响交付的完成，在符合交付条件的前提下，房屋已经满足交付使用的法定要求，其并不影响合同目的的实现，也不构成根本违约，完全可以通过修理、重做或赔偿损失来解决。

由此观之，逾期交房的责任认定是非常复杂的。购房者如果因此与开发商产生纠纷，不妨寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，在短时间内争取最大利益。

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