以案释法•涉疫典型案例 | 疫情影响下开发商逾期交房违约期间如何计算？

2020年以来，新冠肺炎疫情对社会经济发展、各行业生产经营、个人生活就业等问题均造成不同程度的影响。沧州全市两级法院坚持统筹做好疫情防控与执法办案的各项工作，充分发挥审判职能作用、服务疫情防控大局，审结了一批涉疫案件。

为进一步实现普法工作法律效果和社会效果“双提升”，让案件起到潜移默化的示范、指导和警示教育作用，沧州中院发布了十个涉疫典型案例。现将案例予以公布：

案例8

疫情影响下开发商逾期交房违约期间如何计算？

基本案情

2018年9月，美某房地产公司与周某程等7人签订《商品房买卖合同》，合同约定周某程等7人购买美某房地产公司开发的坤元九号院房屋。合同第八条约定“出卖人应当在2019年6月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买方的；2.施工中遭遇到设计变更、异常困难或重大技术问题不能及时解决；3.因市政原因致使工程延期，因配套、天气治理、政策变更或调整，政府要求等出卖人以外的原因致使工程延期。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，周某程等7人按约定向美某房地产公司支付房款。2020年9月27日，美某房地产公司通过快递向周某程等7人邮寄《坤元九号楼入住通知书》等相关文件，但本案所涉楼房双方至今未办理交接手续。后原告周某程等7人起诉至黄骅法院，要求美某房地产公司按照合同约定支付逾期交房违约金。

裁判结果

黄骅市人民法院经审理认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，予以确认。原告要求被告交付坤元九号院一期4#楼2单元4层401号房屋，被告同意交付，原告该诉求本院予以支持。合同签订后，原告按约定将购房款合计889932元向被告交付完毕，已履行了自己的合同义务。被告未按约定向原告交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定“但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：3.因市政原因致使工程延期，因配套、天气治理、政策变更或调整，政府要求等出卖人以外的原因致使工程延期”。扣除大气污染导致的停工，合同到期日应当为2019年11月14日。被告施工期自2019年11月15日起至2020年9月29日止，合计319天。2020年初，一场波及全球的新冠疫情突如其来，导致整个社会停摆，被告违反合同约定未按期向原告交房，原告焦急的心情被告理应充分理解。但建筑行业不仅是技术型行业，也是劳动密集型行业，被告因新冠疫情给建筑业造成的冲击原告也应充分体谅。双方均应遵守公平、和谐的社会主义核心价值观理念，秉持合作、共赢的态度处理纠纷。结合新冠疫情在全国趋于稳定后，被告组织复工复产需对相关人员进行核酸检测、人员隔离等情况的实际，酌情扣减新冠疫情影响期间100天，剩余219天为本院确认的被告违约期间。原被告之间关于日万分之三的违约金约定并未明显过高，据此，以原告支付的房屋价款889932元，按日万分之三计算219天，原告损失为58468.53元（889932元×3‱∕日×219日＝58468.53元）。综合案情，黄骅市人民法院判决被告美某房地产公司于判决生效之日起十日内向原告周某程交付坤元九号院一期4#楼2单元4层401号房，并赔偿原告周某程损失58468.53元。后被告美某房地产公司不服提起上诉，沧州市中级人民法院作出二审判决：驳回上诉，维持原判。

典型意义

本案是黄骅市人民法院注重双方当事人利益平衡的充分体现，在保障当事人合法权益和维护市场稳定之间实现互利共赢。逾期交房违约金案件虽然单个诉讼标的不大，但涉及同一小区的众多不特定的购房人，容易形成关联性诉讼。黄骅市人民法院在审理过程中，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，综合考虑疫情对双方当事人的影响，扣减了因疫情防控造成的违约期间，充分体现了民法典的公平原则和公正、和谐的社会主义核心价值观理念。这样既注重了购房人的合法利益，又考虑了民营企业因疫情造成的停工停产情形，同时也减轻了民营企业的资金压力，保障了民营企业复工复产和稳定发展，兼顾了消费者和民营企业的双重利益，为后续关联纠纷及类似因疫情导致的开放商逾期交房案件发挥了示范性裁判的引导作用。