债务严重逾期可以在西安买房吗,西安楼市限购再次升级

继取消公摊面积的呼声响起之后，今年的两会，委员们又提出了一个重磅建议：取消商品房预售，实行现房销售制。

毫不夸张地说，一旦预售制度取消，整个房地产行业和楼市都将迎来大变天！

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预售制度，带来了什么影响？

和公摊面积一样，商品房预售制度也是最早出现于香港，后来传入内地，并于1994年开始正式实施。

其实行初衷是为了减轻房企的资金压力，为开发商提供周转资金。经过了近30年的发展，期房预售制度成为了当下房地产销售的主要方式。

然而，伴随着商品房的预售制度，楼市也衍生出了越来越多的问题。

房子偷工减料、延期交房、虚假宣传、停工烂尾等问题屡见不鲜……尤其是这两年，情况愈演愈烈，不少品牌房企也没经受住考验，一度使购房者陷入信任危机。

有数据显示，2021年全国有6300多万套商品房已售，但未竣工交付给购房人，有部分开发商的负债已经上千亿元甚至达到万亿元以上，随时都有引发债务危机的风险。

（西安烂尾楼实景图）

毫无疑问，产生上述严重后果与我国目前实施的商品房预售制度密切相关。

预售制度的实质是：购房人预先付款，开发商后交房，中间交房等待期一般两年左右，这期间购房人不但要承担银行贷款利息和首付款收益，还要承担逾期交房或不能交房的风险。

同时，助推了开发商盲目扩张，形成高周转、高负债，极易引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险和社会稳定问题。

比如：不幸买到烂尾房的购房者，房子没办法住却要按时还房贷，还要在外面租房支付租金……

也正因为此，这几年，无论是高层会议上的提议风向，还是民间购房者的强烈呼吁，都非常希望能够取消目前的预售制度，全面实行现房销售！

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事实上，这两年，全国多地都已经走在了“现房销售”探索的路上。

成都的“3.22新政”提及：“鼓励成品住宅现房销售”，在后续集中土地供应的拍卖中，也有部分地块在出让条件中要求“现房销售”。

去年8月，杭州在集中土拍时要求，试点地块全部实行现房销售。

10月，哈尔滨发布新政，其中有一条：放宽预售门槛。

去年11月，石家庄市住房和城乡建设局正式发布《关于调整石家庄市商品房项目预售许可形象进度的公告》，其中直接明确了：

在2021年11月8日后出让的房地产开发项目 （不包括纳入房地产解遗、烂尾楼、专项整治台账和纳入历史遗留的城中村、旧城改造台账项目） ，传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶。

换句话说，盖好了才能卖。

把时间往前推移，2020年3月，海南印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，要求新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

同年，深圳的预售许可条件也从之前的三分之二调整至二分之一，放宽了预售许可的条件。

除了以上城市外，苏州、南京、合肥、厦门、中山、南宁等地也都在积极探索“取消预售制”。

那么，西安呢，在推进“现房销售”的路上都做了什么？

客观地讲，西安一直都在努力。

前几年，浐灞两宗地出让，出让条件就明确了“现房销售”，就是现在的碧桂园香湖湾1号和碧桂园阅江府。

除此之外，西安也在预售资金监管和预售条件方面采取了措施：

预售资金优先用于项目开发建设；预售资金按照工程进度进行拨付；全程资金监管，直至楼栋确定权籍……

规定地上6层及以下的多层建筑，需要主体结构工程封顶；6层以上建筑，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于6层。满足这样的条件，才能获取预售证。

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眼下，西安楼市的矛盾确实比较突出，大批楼盘停工、延期交房、恐有烂尾风险。

天浩上元郡二期工地外围图实景图

一个很现实的情况，越来越多的品牌开发商也没经受住考验。

但是，如果全面取消预售，对于房地产行业和楼市，会带来颠覆性的改变。

首先是房地产行业。

取消预售，意味着开发商“空手套白狼”的周转游戏无法继续，它必须储备大量现金盖房。现金流不够，保交付就成问题。

我们也不难发现，这一轮的房地产行业危机，品牌大开发商也面对着巨大的现金流压力。全面实行现房销售，又有几个开发商有底气？

另一方面，会促使房价上涨。

全面现房销售，会提升开发商的资金成本，最终会反馈到房价上；从拿地到盖房需要时间，取消预售，短期内房地产市场会出现供不应求的局面，助推房价上涨。

说在最后：

取消商品房预售，能切实维护到购房人的权益，减缓开发商拿地扩展的速度，降低开发商的债务杠杆。

但要全面铺开是有难度的，现房销售是先投入后收获，当前经济下行压力大，房企资金紧张的不在少数。

一刀切推行势必让本就面临红线压力的房企雪上加霜，倒闭破产房企势必大增，反而会影响到正在开发的项目进展，出现更多停工和烂尾！

这和稳楼市主基调违背，所以完全取消商品房预售并非易事，需要不断摸索和总结……

但说到底，套用人民日报发表的一句评论，“预售制弊大于利，长远看应该取消”。你觉得呢？欢迎评论区参与讨论。