法律规定,民事权利的诉讼时效为三年。
这条规定的起源,可以上溯到一条古老的法律谚语“禁止权利人在其权利上沉睡”。其意义在于,督促权利人及时行使权利,惩戒明显怠于行使权利者。
为什么要督促呢?
因为权利如果可以无视时效恣意实现,会使义务人的法律地位长期处于不确定状态,不利于建立稳定的法律关系和社会秩序。法律赋权的目的是维护正义,而不是迟来的正义,怠于行使权利的人,不能要求社会资源为其拖延症埋单。
所以,超过诉讼时效的法律后果,就是权利人失去请求法律保护的权利。
显而易见的是,因为诉讼时效的开始时间直接关系到权利人的切身权益,必然就是诉争的焦点。
在我们的日常生活中,与诉讼时效相关而又利益巨大的,可能就是买卖房屋中发生的各种纠纷了。
今天就来讲一讲逾期交房的诉讼时效问题。
应当知道
民法典规定,诉讼时效的起始时间,自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
法律规定总是拗口的。
用直白的话来说,你不能像一头长颈鹿那样,星期一淹湿了脚脖子星期三感觉到凉,星期五才知道踩进的是水坑还是河流。
那应该什么时候知道呢?
“应当知道”是一种法律上的推定,不论当事人事实上是否知道权利受到侵害,只要客观上存在知道的条件和可能性即可认定。
俄罗斯大师索尔仁尼琴说过一段著名的绕口令:我们知道他们在说谎,他们也知道他们在说谎,他们知道我们知道他们在说谎,我们也知道他们知道我们知道他们在说谎,但是他们依然在说谎。
“应当知道”这种法律推定,专治该段绕口令里表述的情况。
即便是一头长颈鹿,触感神经特别长,也必须在淹湿脚脖子的那一刻就感觉到,自己说感觉不到是不行的。生理反应太迟钝,早就被残酷的丛林法则淘汰了,没有被淘汰的,客观上就应该能立即感觉到。
继续辩解也不是不行,但是计时已经开始了。
所以,诉讼时效里最关键的,是何时“应当知道”。
举个例子
2016年12月5日,市民周女士与青岛海泉置业有限公司(以下简称海泉置业)签订合同,以总价79万余元购买位于即墨区的香澜郡项目的房屋一套。合同约定,交房时间为2017年12月31日前。
此后因为种种原因未能如期交房,最终完成交房的时间为2018年7月5日,比约定日期推迟了半年。
2021年6月21日,周女士诉至法院,请求判令海泉置业支付逾期交房违约金。
海泉置业不同意支付逾期交房违约金,理由是已经超过了诉讼时效。
海泉置业认为,合同约定的交房时间为2017年12月31日,但是该日房屋未能交付,此时周女士就应当知道其权利受到了侵害,诉讼时效应该从该日起计算。周女士一直怠于行使权利,直到2021年6月21日才提起诉讼主张权利,此时距离逾期交房之日已有三年半的时间,显然已经超过了诉讼时效。
周女士则认为,诉讼时效应该从2018年7月5日实际交房之日起计算,并未超过诉讼时效。理由是,只有到了实际交房的那一天,自己的损失才能确定。在此之前,损失无法确定,因此不能计算诉讼时效。
法院经过审理,支持了周女士的主张。
此案的本质,是关于逾期交房的诉讼时效,起始日期从何算起。
是约定的交房日期,还是实际的交房日期?
显而易见的是,约定的交房日期未能交房,购房者就“应当知道”其权利受到了侵害。
法院为什么会认定从实际交房时间开始计算呢?
当然有其理由:
其一,违约行为持续发生,逾期交房的违约金也在累加,从约定交房日到实际交房日的违约金是一个整体的合同权利,而不是一段一段分割的独立权利,周女士可以在整体的合同权利没有得到实现时提出主张;
其二,一般的购房合同中只有违约金的计算方式,而没有约定支付期限。只有当开发商明确表示不履行时,才能认定周女士知道或者应当知道权利受到侵害;
其三,如果从约定交房时间开始计算违约金,则周女士只能每隔一段时间单独提起诉讼,即增加诉累,也浪费诉讼资源。
本案中,“应当知道”的定义是一个整体的概念,不仅仅包括损害发生,还包括损害确定。
诉讼时效与除斥期间的区别
再来说说诉讼时效与除斥期间的不同。
这两者非常容易混淆。
诉讼时效和除斥期间都是限制权利行使的期间,权利人在期间内不行使权利,在期间届满后均引起权利变动的后果。诉讼时效主要适用于债权请求权,除斥期间主要适用于形成权。
法律规定,真是一以贯之的拗口。
还是拿周女士与海泉置业的案例来说吧。
如果超过诉讼时效,法院就会驳回周女士的诉讼请求,但是周女士仍然可以索要逾期违约金:债权仍然在,只是法院不再保护。
除斥期间则意味着债权消灭,周女士不能再主张逾期违约金。
在房屋买卖中,除斥期间通常用于解除权。
一般的商品房买卖合同中通常会约定:出卖人逾期交房超过某某日后,买受人有权解除合同......。这里的解除权,在法律上属于形成权,因此具有除斥期间。
简单说,在逾期交房达到约定的天数后,买受人即享有单方解除商品房买卖合同的权利。但是该权利有行使的期限,过期不行使权利,则该权利被除斥,也就是被消灭。
该权利行使的期限,可以是双方约定,如果双方没有约定,法定为一年。
我们在合同中经常看到这样一句话:出卖人逾期交房90天后,买受人有权解除合同,解除合同应当在解除权发生之日起3个月内行使。
那么,双方约定的3个月,就是除斥期间,法律规定,除斥期间不因任何法定事由中断、中止或延长。
还是以周女士与海泉置业的诉争为例。
双方合同中约定,海泉置业逾期交房超过180天,则周女士有权选择解除合同,解除合同应当在30日内书面通知。
约定的交房日期是2017年12月31日,除斥期间为30天,据此,2018年7月1日起周女士即享有单方解除合同的权利,但是该权利截至到8月1日消灭。
周女士如果想保障自己的权利,应当在解除权成就后及时通过邮寄等方式书面通知开发商解除合同,将解除权除斥期间转化为三年诉讼时效,并保存好相关邮寄信息等证据材料。
涉房的法律知识,又长又繁琐,写起来好累。
看客们没耐心看也无妨,点个收藏吧,不知道哪天就能用上。
文/楼外楼
编辑:董楠
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