房贷逾期的雷区,买房子贷款很难下来吗

房子选好了，首付交了后，是不是就可以等着交房拿钥匙了？好不容易走完了流程，最后贷款没有成功，银行没有放款！

说到这个事，小张一脸无奈，交了首付却得到通知，自己不能贷款。

可想而知，在没有办法贷款的情况下，很多人是拿不出来全款来购买房子的，小张想退房子，但没有想到的是，除了定金不能退外，还要按照购房合同中约定的数字支付违约金，小张欲哭无泪，刚刚凑齐了首付，结果现在又困难了，自己在自己岗位上工作，月薪一万都没有办法，说买就买一套房子。

他在接到银行通知后才意识到自己的信用卡未缴纳年费，而导致个人征信报告上出现了污点。

这个问题在买房过程中其实很常见，很多购房者因为贷款申请出了问题而不得不退房，最终与自己心仪的房子失之交臂，同时买房也有如期违约付款的责任，许多我们平时没注意到的小细节、小问题都可能影响房贷的申请，从而影响购房。

避免踩雷，就要注意自己的征信。

关于贷款买房，可谓同人不同命，有些人很顺利的办理下来，而有些人怎么申请都批不下来？究竟是什么原因？为何有些购房者贷款之路如此艰难？

房子贷款被拒？第一个先检查一下是否踩中以下＂雷区＂。

1、是否有征信逾期

买房贷款时，银行对贷款人的个人征信进行全方位考察及个人征信报告，如果考察报告上显示申请人有逾期还款记录，那么成功贷款的可能性就非常渺茫，购房者在申请贷款之前就可以登录中国人民银行征信中心网站进行个人信用查询报告。

2、贷款资料不全或造假

银行发放贷款的前提条件之一，就是申请人提供的贷款资料必须齐全，且真实，如果材料不齐，或者造假情况，银行方面是拒绝发放贷款的，信息造假申请人及有可能会被列入银行黑名单，并影响之后的贷款申请。

3、有无足够的还款能力

贷款人的月供最好不要超过其月收入的一半，若超过这个限额，银行方面考虑到其风控系数较高，贷款可能会被拒绝，既贷款被批，但额度也不会很高。关于此类报告会体现于收入报告和银行流水等证明材料。

而我们所说小张的情况就是征信逾期，这个他从没在意过的小问题，却成了买房路上最大的障碍。

征信是贷款的第一步，也是最重要的一步，在买房前，购房者一定要先去网站上查一下自己的征信报告，确定自己征信是否良好，是否有上面所说的不予批贷的情况，如果有就不要盲目目的的买房。

如果买房使用组合贷款及公积金加商贷，那就更加谨慎了，公积金对于征信的要求比较高，两年信用卡逾期还款不得超过三次，累计不得超过六次，而且五年内没有再次逾期的情况，逾期的记录才会被消除。

一旦签订了买房合同，甚至付了首付，再发现自己贷不了款，那就很被动。

个人的征信报告，马虎不得

个人征信报告可以说是个人＂经济身份证＂，根据《征信业管理条例》的规定，个人征信报告上的不良信息，自不良行为或者事件终止之日起展示五年。

也就是说，在个人贷款已经结清，或者信用卡注销之后，个人征信报告依然会将这个记录留存五年，在这个期限，想要贷款买房仍然是很困难的一个信用的污点，也许就把买房计划耽搁了好几年。

不过小张在中国人民银行个人征信中心了解到，报送机构拥有个人征信修改权限，对于银行系统出错问题，或者是因为忘交纳年费而不经意产生的逾期，个人可以向银行申请开取证明抵消不良记录。

之后小张便向信用卡开户行提交了申请，拿到相关证明，而在这个时候有人给小张说不要急着买房，贷款利率要降了，真的是这样吗？

贷款利率，你了解过吗？

满足贷款资格后，购房者还需要考虑房贷利率，这直接关系到购房后的利息及月供支出，购房贷款直接接触到市银行贷款利率，这与五年期LPR利率也是息息相关的。

自2019年10月8日起，兴发商业性个人住房贷款利率以最近一个月相关期限的贷款利率市场报价利率为定价基准加点，形成加速值，应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

最新五年期LPR利率为4.65%，针对苏州目前比较热门的住房贷款，银行统计发现，目前各银行贷款利率在4.65%的基础上，首套房和二套房以贷还清，分别加105～125个基点不等。

中国银行，工商银行，农业银行，建设银行，苏州银行等目前首套房贷款利率在5.70%，江苏银银行为5.75%，招商银行为5.902%套房已还清贷款，基本也按照首套房贷款来执行。

目前的利率也处于较低水平，而到了年底，银行贷款额度可能会加紧，放款变慢，选择合适的银行进行贷款，避免错过心仪的房子才是最重要的。

确定贷款后年限金额，如何选择？

苏州执行的贷款年限最高为30年，借款人年龄一般可到65周岁，同时还需要满足贷款年限加借款，年龄小于等于70周岁。也可以按照房龄的规则贷款年限加房龄小于等于50。三者取最小不同，银行之间也有不同的规定？

一般来说，月供最好不超过月收入的50%，对于贷款人来讲，商业贷款是有提前还款业务的，银行不同，可能会有细微的差别。

在贷款方式的选择上，也有两种方式，一种是等额本金，另外一种是等额本息。

等额本金说法就是每个月你要固定还一定数额的本金，然后在这个基础上，加上你每个月应还的利息，前期还款额较高，后期应本金减少，月供也会快速降低。而等额本息法是采用浮动本金及每个月的月供恒定不变，前期还的都是利息，后面还的都是本金。

如果说您对我所讲的理解不够，再简化一下，等额本金就是逐月递减，还款倾向于前期还款等额本息，则是每月等额倾向于后期还款。

对于很多购房者来说，从决定买房那一刻起，就意味着要踏上这个漫漫贷款路，个人征信贷款利率以及年限等，这做路上的大山，从贷款资格到月供供确定，都伴随着购房者的心血，一定要认真对待，避免遗憾和后悔。

在个人征信方面，还有很多需要大家注意的地方，例如我的一个客户王先生，他曾经给我带来一个最大的学习空间。

相信在之前的大学生里面很多有用过助学贷款或者助学基金，来帮助我们读完大学，但在助学基金以及贷款里面所产生的还款规则，可能很多人没有注意到，当时贷款的时候有两种选择，一种是每月同等金额返还，另外一种是到底一次性返还，如果当时没有选择的话，一定要看清楚自己的选择项到底是哪一种，王先生就是用了助学贷款，当时没有看清楚自己选择的是哪一种，而他一直以为是一次性还完的那种，再买万科的房子的时候，我一再的询问他征信是否有问题，先拉征信来看一下，但是王先生非常肯定他征信没有问题，没有过信用卡逾期，也没有过其他贷款，非常肯定，但是当他第二天拉出征信报告的时候，大吃一惊，因为他征信上面禁渔期了47次。可以很肯定的说，逾期47次100%是银行的黑户，在考虑逾期项目的时候，才想到王先生是在上大学的时候，利用了助学基金，但他的基金选择还款方式是每月偿还，于是就产生了很多次的逾期，导致47次变为黑户，在这种情况下，银行有给出方案，让王先生回到自己上学的地方，在学校里面开出非恶意逾期的证明，证明开出需要院方以及当时贷款的机构盖章，并说明情况。

又经过将近七天的折腾，把这件事情给摆平了，银行也认可了王先生的证明，给予王先生贷款，虽然事情是解决掉了，但是也浪费了七天的时间，有在上海跑到自己的学校里面，在村学校跑到家里面的贷款机构两方面的证明，开完又回到上海办理剩下的贷款手续，非常麻烦。在此也提醒各位，如果有身边上大学的朋友，一定要让他们问清楚自己是否用了助学基金或者贷款，一定得看清楚是如何还款的，免得以后造出更大的不变。

综合上述，无论征信是关乎于我们每一个人跟银行所产生贷款关系的一个重要桥梁，维护好个人征信，即维护好自己贷款的路途，希望每一个购房者成功购房，安全购房，成功买到自己心意的房子。