物业管理费逾期要交滞纳金,如何计算物业管理费的滞纳金比例

杨某购买某房地产开发的某公寓的商品房一套，2016年9月入住杨某与某物业公司签订物业管理合同一份，约定由某物业公司管理杨某套房屋，每半年收取物业管理费一次，逾期每天加收应缴费用的5%的滞纳金

10月份，物价管理局同意某物业公司按照每平方米每月1.3元收取物业管理费用，杨某以该标准向某物业公司支付物业管理费用，2018年1月开始，杨某以某物业公司多收取2.1平方米房款为由拒绝支付物业管理费用，并要求物业公司退回多收取的房款。

2019年，某物业公司一直向杨某催付物业管理费用但无结果。6月，物业公司诉至法院请求判令杨某支付物业管理费用，并按照每天5%标准收取滞纳金，一审法院认为：物业公司与杨某签订的物业管理合同合法有效，杨某应按照核定的标准缴纳物业管理费用，杨某除了应交付物业管理费用外，还应支付滞纳金，滞纳金的标准按照地方的规定的每日千分之三的标准，杨某不服判决提起上诉。

结果：二审法院经过审理做出了维持原判的判决。

【案例分析】

在物业管理服务合同中，双方可能就业主迟延支付物业管理费用约定一个违约金标准，而且通常将其称为滞纳金，滞纳金属于违约金。本案中迟延支付物业管理费的滞纳金标准应当按照最新调整后颁布的标准执行，这一标准应当为滞纳金的上限，即使当事人约定的滞纳金高于该标准，只能按照标准执行，约定的滞纳金低于该标准的，按照约定执行。

本案争议的焦点在于合同抗辩权的行为和滞纳金的标准的确定。

1、杨某拒绝支付物业管理费用，是否为合法抗辩，杨某支付物业管理费用的义务源于物业管理合同所产生的义务，按照约定面积标准交付房屋则是商品房买卖合同的约定义务，针对房屋面积的差额，杨某可以向房地产行使权利，但杨某向某物业公司行使所谓的抗辩权，显属不当。

2、计算滞纳金 物业管理合同约定的滞纳金的标准为日5%，地方规定可以按日加收0.3%的滞纳金，最高司法解释规定了不同的标准。滞纳金属于法定债务，应当适用法律的规定，滞纳金的收取标准应当根据国家对利率的调整的情况做出相应调整，以求合理公平。滞纳金应当做出全国统一的规定，各地做出不同的规定，难以保障司法统一。

本案应当适用最高人民法院的司法解释关于滞纳金的规定，地方立法不宜对滞纳金的具体标准加以规定。

《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约四应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约后，应当履行债务。