以停电、停水方式催交物业费，合法吗？小区电梯广告费归谁所有？

停电、停水等方式催交物业费，合法吗？

小区电梯广告费归谁所有？

买了房没入住，需交物业费吗？

房屋质量问题导致漏水可以不交物业费吗？

……
一提起物业的话题

想必大家都有很多困惑想要解答

近日

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“法官面对面”邀请

白河县人民法院民事审判庭庭长 杨敏

做客直播间

来和大家聊聊关于物业的那些事儿

以停电、停水方式催交物业费，合法吗？

Q

主持人：提起住房，物业费始终是难以绕开的话题。物业服务合同作为生活中最常见的合同之一，关系到我们每个人的切身利益。

杨敏：是的。随着我国住宅商品化改革的推进，物业服务合同的重要性日益凸显，成为最重要的物业管理方式之一。截至2022年1月，在中国裁判文书网中检索“物业服务合同纠纷”，就能检索出民事裁判文书2749970篇。

Q

主持人：可见，物业服务领域也是矛盾纠纷多发领域。

杨敏：是的，我国《民法典》也将物业服务合同列为有名合同纳入合同编，对日常生活中涉及物业服务的争议问题进行了明确规范。今年8月29日，安康市发展和改革委员会、安康市住房和城乡建设局、安康市市场监督管理局也联合印发《安康市物业服务收费管理实施细则》，来进一步加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展。该实施细则自2022年10月1日起实施。

Q

主持人：首先来了解一下，什么是物业服务合同，物业服务合同都有哪些主要内容 ？

杨敏：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。其主要内容有以下几方面：一是为业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护；二是在物业服务区域内维护环境卫生；三是对物业服务区域内的相关秩序提供管理服务；四是其他物业方面的服务。

Q

主持人：一般合同都是当事人与当事人之间签订，只对签订合同的双方具有约束力，但是建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同这种并非是当事人本人直接签署的物业服务合同，对业主具有法律约束力吗？

杨敏：前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业就物业有关事项所达成的协议。物业服务合同一经订立，即对全体业主具有法律约束力。业主不得以其并非合约方为由拒绝履行支付物业费之义务。

尽管业主并没有参与前期物业服务合同的签订，但是前期物业服务合同对全体业主都具有拘束力。下面我通过一个案例给大家讲解一下，2010年7月，张某购买了美好生活楼盘一套房屋，并办理了交接手续顺利入住。该小区开发商与美好生活物业公司签订了《前期物业合同》。

后美好生活物业公司向张某催交物业费，张某以未与美好生活物业公司签订物业服务合同，前期物业服务合同不是与其本人签署，对他不具有约束力为由予以拒绝。后美好生活物业公司将张某诉至法院，要求交纳物业服务费及逾期付款违约金。

法院经过审理认为，张某与美好生活物业公司虽未签订物业服务协议，但小区开发商早在张某购房之前就与物业公司签订了前期物业管理委托合同，该合同对物业公司及业主张某均有约束力，各方应依合同约定履行相应的权利义务。

其次，物业公司为张某提供了物业服务。故法院认定美好生活物业公司与张某之间成立物业服务合同关系，物业公司提供了物业服务，张某应当支付物业费，张某拖欠物业费的行为构成违约，于是判决张某向美好生活物业公司支付拖欠的物业费3900元，并支付逾期付款违约金。

当然，如果在前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务企业订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

Q

主持人：现实中，很多业主买了房子，但没有入住，那么房子没入住，也要交物业费吗？

杨敏：小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款的规定:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

前不久刚施行的《安康市物业服务收费管理实施细则》对此进行了区分，规定实行政府指导价管理的物业服务收费和停车收费的，经业主验收、暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位，经物业服务企业登记确认次日起，其空置期间的物业服务费按物业服务合同约定收费标准的60%交纳，停车服务费按物业服务合同约定收费标准的50%交纳。

实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行。

Q

主持人：业主能否以对物业公司提供的服务不满意为由拒绝交纳物业费？

杨敏：物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。

业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。

但是，如果物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主还可以要求物业赔偿。

比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失导致业主财物被盗，可以认为物业公司在业主安全保障方面管理明显不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《物业管理条例》第三十五条 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

前不久，我院审理的某物业公司诉某小区业主物业服务合同纠纷案，经审理认定某物业公司存在服务区车辆停放不规范、环境卫生打扫不到位、没有按合同约定提供夜间巡逻服务、安全保障不到位等违约情形，判决减免业主15%的物业服务费。

Q

主持人：物业服务人员采取停止供电、供水等方式催交物业费，合法吗？

杨敏：不合法。业主违反物业服务合同约定逾期未足额交纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得以停水停电等不合法措施催交物业费。

如果物业服务企业超越其管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任，赔偿数额应当根据物业服务企业的过错程度、损害的后果等因素综合确定。

现实生活中，有许多物业服务公司通过控制业主交纳水、电费数额的方式，催交物业费，也是不可取的。

Q

主持人：房屋质量问题导致漏水可以不交物业费吗？

杨敏：这就是业主没有理清房屋质量瑕疵该由谁承担责任。下面我们还是通过一个案例向大家解答一下这个问题。

2018年，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。

蒋某在交纳2018年11月1日至2019年10月31日期间的物业管理费后，未按约定交纳2019年11月1日至2021年4月30日期间的物业管理费用，共计2487.24元，物业公司多次向蒋某催交物业费无果，就起诉至法院，要求蒋某交纳物业费。

蒋某在法庭上辩称，其房屋内部墙体裂缝，开发商预埋的管道也存在渗水情况，还造成其室内财产受损，故要求物业公司进行修复并赔偿其损失。只要物业公司解决上述问题，他立即支付物业管理费。经审理，法院认为蒋某的理由不能成立，依法判决蒋某支付物业费。

其实，开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。关于蒋某要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主与开发商之间的关系，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业费。

Q

主持人：物业服务企业擅自将地面停车位对外出租导致业主无法停车，合法吗？‍

杨敏：该情形涉及物业共用部分处分权的问题，焦点在于物业公司是否有权将地面停车位（或者其他业主共有区域）出租经营。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。

若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业公司擅自挪用。

另，《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。‍

Q

小区内违规停放的电瓶车自燃使业主遭受损失，物业承担连带赔偿责任吗？

杨敏：这个问题，需要考量物业服务企业是否对服务区域尽到安全保障义务。若因物业公司未充分尽到安全保障义务，导致业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业与实际侵权人承担连带赔偿责任。

案例链接

这里我给大家讲述一个案例，这个案例是发生在杭州某小区的一个真实案例。2017年12月31日，杭州市某小区业主委员会与园林公司签订《物业服务合同》，约定由园林公司为该小区提供物业服务，服务期限至2019年12月31日。

该合同约定，园林公司应在该物业内提供房屋建筑共用部分、共用设施设备的维护和管理服务，车辆停放秩序的管理服务，协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作和维护物业管理区域内的公共秩序等。

2019年2月24日凌晨3时许，杭州某小区7幢地上一层非机动车库起火，消防警察出警灭火，并对现场实施封闭保护，经消防部门现场勘验发现某小区7幢3单元建筑的西面外立面1-4层窗户上有明显烟熏痕迹，第二层最严重；车库内部走道上停放的七辆电瓶车已全部烧毁，其中停靠在走道南侧墙边由西向东第三辆电瓶车，其车架中间部分燃烧程度较车头及车尾重，车架中间部位处设置的电瓶上半部分已全部烧毁，电瓶部分残留，提取残留部分进行专项勘验，发现电瓶内部严重碳化。

消防大队作出《火灾事故认定书》，认定火灾起火部位为某小区7幢车库，起火点为车库内南侧由西向东第三辆电瓶车，起火原因不排除遗留火种引发火灾的可能，不排除车库内南侧由西向东第三辆电瓶车故障引发的火灾。

余某系该小区业主，其房屋处于起火点上方一楼层，案涉火灾事故致其一扇玻璃外窗熏黑且开裂，室内物品没有直接烧毁，但有明显熏黑污渍。事发后，余某租住宾馆，花费住宿费3200元。并委托他人对其住宅全屋进行了清洁及表面重新装修，花费装修费101790元。

另查明，园林公司入驻小区之初，该小区业委会曾致函园林公司，提及进驻后10天内启动维修基金对消防、电梯等涉及安全类设施设备进行整改。服务期间，园林公司也发出过通知，提醒业主不要在公共楼道、区域内堆放杂物（包括电瓶车、自行车等）或易燃物品。

现余某诉请园林公司和造成火灾的直接侵权责任人王某共同赔偿因火灾给余某造成的损失。

法院审查认为，园林公司虽然实施了一定的消防检查、车辆管理提醒等行为，但从火灾发生时小区公共区域仍存在电瓶车乱停放现象可见，园林公司对公共区域消防通道安全隐患的清理并未完全落实；案涉着火点起火时没有消防设备提示报警，园林公司未及时发现险情及配合灭火，均反映出消防设施的设置、检修还有疏漏，夜间巡逻不到位的问题，对火情蔓延存在一定过错，园林公司未尽到其物业服务范围内的消防安全保障义务，应对案涉事故损害扩大的后果承担相应的赔偿责任，酌情认定园林公司承担30%的民事责任。

Q

主持人：物业发的《用户手册》约定“业主违反手册规定，物业公司有权罚款”，合法吗？‍

杨敏：不合法。《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政处罚仅能由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织在法定职权或授权范围内实施。

物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，并不是行政机关，不具备公共管理职能，它与业主间是平等的民事法律关系，因此不具有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。

但如果业主因不当行为构成违约，物业服务企业有权要求业主承担违约责任。

Q

主持人：买了二手房，原业主所欠物业费该我付吗？

杨敏：对于所购二手房有欠交物业费的问题，如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定；如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，故之前所欠物业费应由原业主向物业公司支付。

《安康市物业服务收费管理实施细则》第三十二条第二款规定，物业发生产权转移时，业主或者使用人应当结清物业服务费等费用。

Q

主持人：作为业主，能否要求物业公司公开小区共有部分的经营及收益情况？

杨敏：业主作为房屋的所有权人，在物业管理活动中享有知情权，小区内共有部分的使用、收益情况、专项维修资金的使用情况均属于其知情权范围，而该情况亦属于物业公司管理掌握的内容，因此业主有权要求物业公司提供。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

具体业主可向物业服务人请求公布、查阅下列情况和资料：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况：

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；　　

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；　　

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；　　

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

另外，《安康市物业服务收费管理实施细则》第三十一条也规定，物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。

业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。

Q

主持人：物业公司利用小区电梯打广告，广告费归谁所有？

杨敏：物业公司利用小区电梯打广告，该广告收入属于利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后属于业主共有。收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

案例链接

2019年6月，云南省安宁市某小区业主委员会发现小区电梯内部被物业公司租给广告公司使用，而物业公司却未将电梯广告费用进行公示，也未向业主进行分配，业主委员会认为物业公司收取的广告费用不透明，损害业主的合法权益，遂向安宁法院提起诉讼要求返还电梯广告租赁费用。

庭审中，业主委员会向法院提供了物业公司与某广告公司签订的《物业电梯广告合作协议书》一份，协议显示，电梯租赁费每部每年500元，共20部电梯，租赁期限两年，合计20000元。

物业公司辩称，该部分款项已支出，其中一部分用于成本支出，并提供了成本支出方面的证据。法院经审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

本案中，物业公司将业主共有电梯租赁给广告公司使用获得的收益应属业主共有，而物业公司并未对此收益部分进行单独列支、公示，也未向业主进行分配，损害了业主的合法权益，应返还给业主。

但物业公司与广告公司在履行合同过程中产生了一定的成本费用，该费用的产生是物业公司为业主利益所支出的合理费用，应从业主共有的广告收益中扣除。故法院判决，物业公司在扣除合理成本后，向业主返还电梯广告收益。

《物业管理条例》第五十四条、《安康市物业服务收费管理实施细则》第二十九条也规定，利用、占用共有部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益归属全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

物业公司是小区的“大管家”，物业服务具有长期性，相较于其他服务合同，物业服务合同提供的服务和接受服务的两方彼此更应相互配合协作。

业主有权对物业服务的不足之处提出合理化建议和意见，物业公司也应积极改善服务工作，有效提升物业服务质量，从源头上减少物业服务合同纠纷发生。

良好的物业服务，更需要换位思考、理性对话，期待大家在合理维权的基础上，求同存异、和谐相处，人人都是美好社区生活的创造者。来源：安康综合广播