二手房卖方逾期不交房,商品房迟延交付后,买受人如何主张房租损失赔偿

根据全面赔偿原则，商品房迟延交付与迟延期间房租损失存在毫无疑问的因果关系，但实践中对此损失的主张却困难重重、要求严苛。在（2014）鲁民一终字第462号案件中，法庭认可了当事人采取的同等情况评估类比原则，即以同等条件的房屋租金为基础进行计算，此种计算损失的方式得到了最高院的终审认可。

（2014）鲁民一终字第462

关于广宇公司主张按莱西市人民政府西政会纪（2010）27号《会议纪要》第六条规定，电影公司应于2011年1月1日前将全部验收合格房地产交付广宇公司，截止本案第一次庭审之日（2012年1月11日），电影公司逾期375天未能交付，应按房屋租金赔偿广宇公司该部分经济损失3800064.38元问题。本院认为，该《会议纪要》虽然以莱西市人民政府名义下发，但从电影公司于2010年8月29日给广宇公司所发通知内容可以证实，电影公司对该《会议纪要》是认可接受的。根据《会议纪要》第六条，涉案工程项目应于2011年1月1日完成后续建设工作，也即此时应为电影公司将广宇公司所分得的房产进行实际交付的最后期限，但电影公司未能按时向广宇公司交付相应房产，给广宇公司造成了经济损失，该部分经济损失应由电影公司向广宇公司予以赔偿。对广宇公司主张2011年1月1日至2012年1月11日（原审听证及证据交换日）止共计375天的经济损失应予支持。根据江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司莱西分公司所出具的《价格咨询意见书》，2011年至2012年涉案房产租赁价格最低为1.65元／㎡／天，最高为1.79元／㎡／天。广宇公司主张按1.50元／㎡／天计算经济损失主张合情合理。涉案房产面积为6755.67㎡。据此，电影公司应赔偿广宇公司该部分经济损失3800064.38元（6755.67㎡×1.50元／㎡／天×375天）。

(2021)最高法民申231号

五建公司申请再审称，（一）2010年1月12日莱西电影公司与广宇公司签订《山东省莱西市电影发行放映公司房产分割交接清册》时，案涉房地产均由山东烟台盛大集团有限公司掌控，莱西电影公司和广宇公司均未实际接收，且莱西电影公司自始至终未实际接收，无法将案涉房产实际交付给广宇公司。莱西电影公司从未与广宇公司约定在2011年1月1日前实际交付案涉房产，莱西市政府和主管政府部门也未提出此项要求，二审法院将莱西市人民政府西政会纪（2010）27号《会议纪要》中确定的正式营业时间2011年1月1日作为莱西电影公司应实际交付房产的最后期限，缺乏证据证明。广宇公司的目的是对外出售案涉房屋，并非出租，未实际产生房租损失，也没有逾期交房违约损失。二审判决未查明广宇公司对外出售房屋的面积及实际交付时间等事实，就按照分割交接清册约定的面积作为计算赔偿损失的依据错误。（2014）鲁民一终字第462号民事判决判项也不能得出“2015年11月4日之前，广宇公司未实际接收涉案房产”的推论。（二）只有查明广宇公司出售案涉房屋的购买人、出售时间、面积以及实际交付房屋时间等，才能查清事实、正确裁判。二审中，莱西电影公司书面申请二审法院依法责令广宇公司提交其掌控的出售案涉房屋的房屋买卖合同、收取房款的账簿及记账原始凭证、房屋交接单等书证，但二审法院未予准许。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项规定申请再审。

本院经审查认为，莱西电影公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项规定情形。理由如下：

2015年11月4日作出的（2014）鲁民一终字第462号民事判决第三项载明“莱西电影公司于判决生效之日起30日内向广宇公司移交面积为6755.67平方米的房产”，说明截至2015年11月4日，莱西电影公司尚未将案涉房产实际交付给广宇公司。一、二审判决基于以上各事实，并综合参考评估租赁价格和广宇公司主张，支持广宇公司要求莱西电影公司赔偿2012年1月12日至2015年11月4日期间的租赁费损失1551万元的主张，并无不当。