逾期办理房产证的认定标准,逾期交房开发商不按合同付违约金

2016年1月20日，高辉作为买受人与作为出卖人的凯达公司签订《商品房预售合同》一份，高辉购买凯达公司开发的位于十堰市领航城12单元商品房1套，总房款价433785元。该合同第九条“交付期限及条件”约定，出卖人应当在2016年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。

1. 该商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。2.该商品房已向房地产开发主管部门办妥综合验收手续并取得《十堰市商品房销售备案证》。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因（见合同附件六），需延期交房使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十条第1款约定“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

该条第2款约定，但遇下列特殊情况出卖人可据实予以延期并不承担责任的特殊原因进行了约定，即：1.遭遇不可抗力；2.因规划、政策和工程量等变化及遇到重大技术问题而导致工程延误的；3.如遇停水、停电、雨天、雪天、台风及非出卖人原因造成停工的等。第十五条“关于产权登记的约定”出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，第2项约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。

上述合同签订后，高辉向凯达公司交纳了购房款433785元。2016年11月4日高辉接收了凯达公司移交的房屋，并向凯达公司交纳了维修基金8220元、契税8675.70元、办证费用80元、燃气开通费2200元，共计19476.30元。当日高辉与十堰市丽景豪庭物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，并交纳了2017年7月1日至2017年12月31日的物业管理服务费等费用。

2016年10月18日，高辉所购商品房所属的1#楼经各部门综合验收，工程质量竣工验收合格，2017年1月22日消防验收合格。2017年12月11日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。

一审法院认为，高辉与凯达公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。高辉作为购买方，已履行了支付相应购房款的合同义务，现双方争议的焦点问题为一、凯达公司应否承担逾期交房的违约责任？违约责任如何计算？二、凯达公司应否承担逾期办证的违约责任？三、2017年12月11日之前的物业费由谁承担？

一、关于凯达公司应否承担逾期交房的违约责任？违约金如何计算的问题

1. 双方已在《商品房预售合同》第九条明确约定，凯达公司应在2016年9月30日前，将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续、已向房地产开发主管部门办妥综合验收手续并取得《十堰市商品房销售备案证》的商品房交付高辉使用，但凯达公司交付给高辉的商品房2016年10月18日竣工验收合格，2017年1月22日消防验收合格，2017年12月11日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，显然不符合合同约定的交付条件，即便高辉于2016年11月4日实际接收了房屋，凯达公司亦构成逾期交房，应承担违约责任。

凯达公司无证据证实存在导致其逾期交房的不可抗力或双方约定的其他原因，且无证据证实其已按合同第九条第二款的约定，在发生延期交房事由之日起30日内书面告知高辉，故凯达公司关于因登记政策发生变化、政府前置手续延后等不可抗力造成其备案手续延后的辩称，无事实依据且与合同约定不符，不予采信。

案涉《商品房预售合同》是凯达公司提供的文本合同，且该合同第九条约定的交付条件第二条关于办妥综合验收手续是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定的交付条件，凯达公司作为房地产开发企业应受该条的约束，其辩称未违反合同约定无事实和法律依据，亦不予采信。凯达公司辩称高辉明知未办妥备案手续仍接收交付的房屋，其行为应视为同意变更了合同中关于房屋交付条件的约定，但凯达公司未提供证据证实高辉在接受房屋时确切知晓房屋的真实状况，并同意放弃其权利。加之房屋属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，高辉实际接收房屋亦不能免除凯达公司交付符合法定交付条件房屋的义务，故对凯达公司的该项答辩意见不予采信。

2.关于逾期交房违约金的计算问题。依据一审法院查明的事实和合同的约定，凯达公司应自2016年10月1日至办妥综合验收手续并取得《验收备案证明书》之日2017年12月11日止，按日万分之一向高辉支付已交付433785元购房款的违约金。

但，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。

凯达公司请求减少约定的违约金符合以上立法本意，应予以支持。高辉已于2016年11月4日接收了所购房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，从公平角度出发，结合凯达公司逾期交房的实际情况以及给高辉造成的损失，酌定将凯达公司应向高辉支付的逾期交房违约金标准调整至按已付购房款433785元的日万分之零点五进行计算。

二、关于凯达公司应否承担逾期办证违约责任的问题

高辉、凯达公司签订的《商品房预售合同》第十五条第2项已明确约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。依据上述约定，结合凯达公司收取高辉办证费用80元的事实，凯达公司2017年12月11日取得《工程竣工验收备案证明书》后即应在90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并代高辉办妥房地产权属证书，但凯达公司未履行以上义务，故应按合同约定承担逾期办证的违约责任。凯达公司辩称高辉无证据证实其不能办理房地产权属证书，亦未提交其已缴纳办证税费的相关证据，与合同约定和查明的事实不符，不予采信。

三、关于2017年12月11日之前的物业服务费应由谁承担的问题

虽然《湖北省物业服务收费管理办法》第六条规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费由建设单位承担，房屋交付之后的物业服务费由业主承担，但该规定的“交付”应理解为房屋的实物交付，而非符合交付条件的法定交付，且双方在签订的《商品房预售合同》中未约定在满足法定交付条件之前的物业服务费由凯达公司承担。加之，高辉接收房屋时与十堰市丽景豪庭物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方建立了物业服务合同关系，高辉享受了十堰市丽景豪庭物业管理有限公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。高辉诉请2017年12月11日之前的物业服务费由凯达公司承担无事实依据，不符合法律规定，有违公平原则，不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：

一、凯达公司于判决生效之日起十日内支付高辉延期交房违约金9456.51元；

二、凯达公司于判决生效之日起十日内支付高辉延期办证违约金2168.93元；

三、驳回高辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327元，减半收取计163.50元，由凯达公司负担。

二审中，双方当事人均未提交证据。

二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，依法予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金体现赔偿性；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金体现为赔偿性，超过损失部分，违约金体现为惩罚性。

本案中，根据凯达公司、高辉签订的《商品房预售合同》约定可知，凯达公司应在2016年9月30日前将符合合同约定的房屋交付给高辉，虽然高辉于2016年11月4日实际接收了房屋，但凯达公司于2017年12月11日才办妥综合验收手续并取得《工程竣工验收备案证明书》，凯达公司仍构成逾期交房，应承担相应的违约责任。一审法院根据凯达公司提出调整违约金的主张，并根据合同的履行情况、双方的过错程度、以及缔约时对可得利益损失的预见等因素，根据诚实信用原则和公平原则，综合考量将合同约定逾期交房期间违约金标准按已付购房款的日万分之一，调整为按日万分之零点五并无不当，本院予以确认。

关于一审案件受理费的承担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”一审法院仅支持了高辉的部分诉讼请求，一审案件受理费则应由高辉和凯达公司各自负担相应的数额，一审判决案件受理费全部由凯达公司负担不当，本院予以调整。

综上，凯达公司关于违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持，关于一审案件受理费负担问题的上诉理由成立，二审予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费327元，减半收取计163.50元，由高辉负担81.75元，十堰凯达置业有限公司负担81.75元。二审案件受理费50元，由十堰凯达置业有限公司负担。

本判决为终审判决。