法理乃法律之精神

—法谚

由于疫情的影响及房地产市场发展放缓等原因，大量房屋建设工程面临着施工进度缓慢或陷入停滞等问题，由此导致逾期交房现象时有发生。对于开发商逾期交房的，买受人能否主张开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任，实务中存在争议。

本期，我们选取了一则最高人民法院案例，就相关问题进行了分析研究。下文，我们将予以分享，希望对您有所启发。

案情简介

一、2015年8月，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以147953124元的价格购买越州公司开发的商业用房，交付时间为2015年10月前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

二、合同签订后，王忠诚等人与贷款人建行青海分行、越州公司签订《借款合同》《抵押合同》，约定：借款人采取等额本息还款方法，并以上述案涉房产为前述贷款提供抵押担保。

三、之后，越州公司未按约交房。根据《商品房预售合同》的约定：“越州公司逾期交房的逾期超过120日，买受人有权解除合同”。因越州公司已违约，王忠诚据此行使了合同解除权。并同时向越州公司主张返还房款、贷款及赔偿损失。

四、法院审理认为，本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。在商品房买卖合同中，王忠诚等支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚所贷款项直接支付给越州公司。王忠诚并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。

五、若合同正常履行，王忠诚取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，王忠诚并未取得房屋，却要支付首付款和偿还按揭贷款。在王忠诚等对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，有违公平原则。最高院再审驳回了建行青海分行主张王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金的诉讼请求。

核心观点

在按揭贷款买房的模式下，若开发商逾期交房致使商品房买卖合同解除的，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），买受人不负有返还义务；因开发商逾期交房给购房者造成其他损失的，开发商仍应承担赔偿责任。

实务分析

在按揭贷款买房的模式下，购房者和开发商及贷款银行之间存在着商品房买卖合同法律关系和商品房担保贷款合同法律关系。在商品房买卖合同中，购房者支付购房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，购房者向银行申请贷款并向银行偿还本息，银行将购房者所带款项支付给开发商，开发商实际用款。如果商品房买卖合同可以正常履行，开发商如约向购房者交房，三方之间的权利义务可以得到平衡。

此时，若开发商逾期交房导致商品房买卖合同解除的，一般情况下，买受人与银行所签的借款合同和抵押合同亦会因合同目的无法实现而被解除。此时，若开发商不能交房却实际占有使用购房者的贷款，购房者支付了首付款却不能取得房屋，在购房者对合同解除无过错的情况下，如果仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了购房者的负担，显然不公平。因此，应当由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和购房者，而购房者不负有返还义务。

另一方面，开发商逾期交房，致使购房者遭受损失的，购房者可以向开发商主张损失赔偿，若商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，根据《商品房买卖司法解释》的规定，按照同地段同类房屋租金标准确定。若购房者要求按其所需负担的同期银行贷款利息计算违约损失，法院则会以贷款利息不属于违约所造成的实际损失而不予支持。但如果开发商因房屋升值巨大，不履行交房义务，致使合同解除，购房者需另行购置房屋，若另行购房支付的成本与其之前签约的购房成本价值差异明显的，此时房屋差价可以作为购房者实际损失而主张赔偿。

律师建议

首先，房屋因受疫情影响未具备交付条件而延期交房的，开发商可依据不可抗力事由主张延迟交付，但须在第一时间内以书面形式通知各买受人，并告知将在疫情结束后尽快完成房屋交付手续，以最大限度降低买受人的损失；其次，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除的，买受人也可向开发商主张违约金，合同中未约定违约金的，也可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；最后，在新冠疫情的背景下，建议双方当事人应密切关注政策形式，把握疫情防控措施影响，及时与合同相对方充分沟通、协商，本着诚信、合法、公平的原则，同心协力，共度难关的心态，从效率最大化，损失最小化的角度解决问题。

类案参考

案例一 山东省烟台市中级人民法院在审理山东蓬莱农村商业银行股份有限公司、邹安革等金融借款合同纠纷[(2022)鲁06民终1323号]一案中认为，《商品房买卖合同司法解释》第20条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，原告要求解除与被告蓬莱农村商业银行签订的《个人住房借款合同》有事实与法律依据，应予以支持；《商品房买卖合同司法解释》第21条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案因万城置业未按约定期限交付房屋，致使案涉《商品房买卖合同》被解除，致《个人住房借款合同》合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人万城置业将收取的购房贷款返还给蓬莱农村商业银行，原告不再负有返还义务，原告诉请于法有据，法院依法予以支持。

案例二 河南省高级人民法院在审理河南华仪置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷[(2020)豫民申2254号]一案中认为，关于华仪置业公司应否承担逾期交房的违约责任，判其支付的违约金是否过高的问题。华仪置业公司申请称案涉房屋符合交付条件，袁伟东拒绝收房没有法律依据。本院认为，华仪置业公司与袁伟东于2011年签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。袁伟东已履行支付房款义务，华仪置业公司应将符合合同目的可以居住的房屋交付给袁伟东。华仪置业公司认可案涉房屋存在屋顶漏水等问题，房屋漏水直接影响到袁伟东居住使用。因而袁伟东拒绝接受存在质量问题的房屋，合情合理合法。袁伟东自华仪置业公司准备向其交房之时就一直在向华仪置业公司反映该漏水问题，华仪置业公司也一直在积极履行维修义务，不存在袁伟东放任损失扩大的情形，华仪置业公司关于袁伟东未积极采取补救措施的主张与事实不符。华仪置业公司直至2019年1月底才将房屋漏水问题维修完毕，其理应承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定逾期交房违约责任按购房款日万分之一承担，原审判决依约判令华仪置业公司承担违约责任并无不当，其关于违约金过高的申请理由不能成立。

案例三 河南省郑州市中级人民法院在审理周迪、水星网络公司房屋买卖合同纠纷[(2020)豫01民终14073号]一案中认为，周迪、清华房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同要求切实履行。周迪依约向清华房地产公司支付了全部购房款，清华房地产公司确未按约向周迪交付涉案房屋，并且至今未能确定交房日期，其逾期交付房屋已构成违约，逾期交房时间超过90日，周迪有权依据合同约定解除购房合同。清华房地产公司称在施工期间，受郑州市采取大气污染治理、采取封土令及政府重大活动等客观因素，导致工期延误，在受影响范围内清华房地产公司有权顺延交房，不构成违约。本院认为因大气污染治理、采取封土令等环保问题造成的停工，并未明确约定于合同内，且签订合同时，郑州市每年大气污染治理已常态化，清华房地产公司作为专业的房地产公司，在签订合同时应予考虑，其未予考虑，其主张不予支持。由于浦东银行郑州分行已按《个人购房担保借款合同》约定将贷款发放给了清华房地产公司，现《商品房买卖合同》已解除，周迪不再购买涉案房屋，故周迪亦有权要求解除个人购房借款担保合同。清华房地产公司应退还周迪已付房款，水星网络公司应退还团购费。

法条链接

1.《中华人民共和国民法典》（2021）

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（2020）

第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十九条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十条 第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

出品 | 刚刚 Lawyers

指导 | 段志刚

作者 | 朱兵兵 徐远芳

责编 | 孙圳 张喆