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■本文作者：段双双 北京在明律师事务所

导读：在现实中存在这样一种现象，在没有遇到拆迁时，当事人的房屋没有任何问题，也没有相关部门告知其限期拆除房屋。然而，一遇到拆迁，则被告知房屋是违法建筑，需要自行拆除或被强制拆除，这明显是“以拆违促拆迁”。当然，不排除一些房屋确实是违法建筑的情况。关于违法建筑，真的只能被强制拆除吗？其拆除程序又是怎么样的？接下来，北京在明律师事务所的李顺华律师团队就来了解下违法建筑的相关知识。

【违法建筑的定义】

违法建筑，也就是我们通常所说的违建，是指未经规划和自然资源主管部门批准，未取得建设工程规划许可证或用地审批手续而擅自建设的建筑物。违法建筑主要包括：擅自改变城市或乡村规划建设的建筑物；超过批准范围建设的建筑物；在农用地上建设的非农业用房；逾期未拆除的临时建筑物等等。

也就是说，违建主要违反的是《城乡规划法》和《土地管理法》。此外，还有违反其他法律的违建存在。

【违法建筑的处置方式】

违法建筑必须都得拆除吗？难道就没有任何挽救的余地了吗？答案当然是否定的。违法建筑的处置方式主要有以下几种。

第一，对于占用农用地、耕地建设的非农用途建筑物，由县级以上土地主管部门责令退还非法占用的土地，如果违反土地利用总体规划建设的，限期拆除；如果符合土地利用总体规划，则没收违法建筑物，并可以对违法建设人处以罚款。

第二，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的建筑物，由县级以上城乡规划主管部门、城管执法部门或者乡镇政府、街道办事处（部分地区2019年以后的新主体）责令停止进行建设、限期拆除或者予以没收、罚款。

第三，对于因历史原因、政策原因、社会原因等未办理土地使用手续或者规划许可证的建筑物，不能轻易认定为违法建筑。

例如，2008年《城乡规划法》实施以前，已经在农村建设的房屋，未取得乡村建设规划手续；建设人已经向相关部门提出建房申请，但因政府单方面原因未及时给建设人办理规划许可证；一个村庄的所有农户，几乎大部分人建设住宅房屋（符合一户一宅的政策），都不用申请办理规划许可证，在当地已成惯例等。

对于因上述原因未办理手续的建筑物，不能被轻易认定为违建进而被强制拆除，因为行政行为既要符合合法性原则，也要符合合理性原则及“比例原则”，可以让建设人补办相关手续等。不区分情况、程度而一律予以限期拆除，不仅不近人情，更不符合现行法律的原则和具体规定。

【违法建筑的拆除程序：6步少一步都不合法！】

对于违法建筑，要区分一般违法与严重违法，对于严重违法且必须要拆除的违法建筑，也不能被任意拆除，如行政机关不能在夜间进行拆除活动等。违法建筑的拆除程序，必须遵循以下几点，否则就构成违法强拆。

第一，依法立案。行政机关发现违法建筑或者收到群众对于违法建筑的举报后，认为有违法事实发生或存在，则需要把它作为行政案件进行查处。查处违法建筑的行政机关有：县级以上规划和自然资源部门；城市管理执法局（简称“城管”，其是否有权查处违法建筑，主要看是否取得省级政府授权）；乡、镇人民政府（针对乡、村庄规划区范围内的违法建筑进行查处）。此外，根据一些地方的“下沉式执法”的新规，街道办事处也被赋予了集中行使行政处罚权的资格，或将在不久的将来成为查处违建的重要主体。

除了上述行政机关外，其他任何机关、组织（如村委会、居委会）都无查处违法建筑的权力。

第二，调查取证。相关行政机关应当委派具有执法资格、且与案件无利害关系的执法人员，去现场进行调查、检查，并向当事人出示执法证件；调查、检查时，需制作笔录。如果相关行政机关根本未对违法事实进行调查处理，就认定建筑物为违法建筑，明显认定事实不清。

第三，认定违法建筑事实并作出行政处置决定。通过调查取证，行政机关需依据不同情况作出“责令限期改正通知书”或“责令限期拆除通知书”。当事人行使了陈述、申辩权利后在规定期限内无自行改正、拆除动作的，可进一步作出责令限期拆除决定书。当事人对此不服可申请行政复议或者提起行政诉讼，在法定救济期限内行政机关不得直接强制拆除。

第四，书面催告并听取陈述、申辩。对责令限期拆除决定书仍无动于衷的，行政机关会在救济期限届满后作出书面催告，敦促当事人履行义务。当事人有权对此进行陈述和申辩，行政机关应当充分听取并进行记录、复核。

第五，作出强制拆除决定书并依法送达。有关行政机关对当事人进行催告后，当事人仍未履行的，应当对其作出强制拆除决定书，强制拆除决定书中，需要载明：当事人的姓名、地址；违法事实和证据；救济途径等，并需要加盖作出机关的印章。强制拆除决定书作出后，必须依法送达给当事人。

第六，公告并实施强制拆除行为。在实施强拆前行政机关需发出公告，最后一次敦促当事人自行拆除。当事人仍未配合的，有强制执行权的部门，应当先向县级以上人民政府申请，由县级以上政府责成后，方可实施强制拆除；乡、镇政府可以依据《城乡规划法》第六十五条的规定，自行决定组织实施强拆。无强制执行权的机关则不能自行强制拆除违法建筑，需要申请人民法院强制执行。

以上就是关于违法建筑的一些知识，在此，提醒大家的是，在征收拆迁过程中，如果被告知自己的房屋是违法建筑，千万不要信以为真，进而上套，一定要注意结合法律与现实进行分析，因为有可能就是征收方在以拆违名义对您实施逼签行为。如有其他相关问题，建议咨询专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

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