业委会成员私自与开发商签订合同，上调物业费，业主拒绝交纳后竟收到律师函......

未经协商

私自调价

业主的权益

该如何被保障？

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Q1

业委会个别成员在没有经过业委会和业主同意的情况下，私自跟开发商签订了物业费涨价合同。业主拒绝交纳所涨价的物业费，现在物业向业主发了律师函，请问我们业主应该怎么办？

A1:

业主是否能拒交涨价的物业费应分情况而定：首先，根据《物业管理条例》第三十四条、第四十条相关规定，业委会应当和业主大会选聘的物业公司签署物业服务合同，且物业费应由业主和物业公司依据一定的原则和收费办法共同约定。然而据你所述，业委会个别成员未经业主同意擅自和物业公司签署涨价合同，该合同明显违反上述条例强制性规定，依法应认定为无效合同。

被认定无效的物业费涨价合同自始不发生任何法律效力，在此过程中，如果个别业委会成员存在过错给物业公司造成损失的，应当赔偿物业公司损失；如果双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

其次，就该物业费涨价合同问题，建议业主可以依法提起诉讼，请求法院依法确认该合同无效。被确认无效后的合同自始不发生合同效力，业主无需交纳多出的物业费，已经交纳的，可要求物业服务公司返还。另外，如果物业费涨价是因物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主依然可以拒绝支付违规收取的物业费。

最后，鉴于个别业委会成员存在损害业主利益的行为，建议小区业主可召开业主大会，共同决定更换业主委员会成员，维护自己的合法权益。

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Q2

我的同事借了我的钱没还，她说把房子抵给我，但该房屋是没有房产证的拆迁房，她说在房产证办理前如果没有还钱，就把房产证过户到我的名下。她把拆迁协议原件给了我并写下抵偿协议，因为没有房产证，不能办理房产抵押。这套房子现有三个债权人，但是她就剩这套房子，不足以抵偿全部债务，请问我有优先受偿权吗？

A2:

根据你的描述，你并不享有该房屋的优先受偿权。首先，根据《民法典》第三百九十五条第一款第一项和第四百零二条相关规定，以房产做抵押的抵押权自登记时设立。你所说的房屋系拆迁房，没有房产证，无法设立抵押权。

其次，你们用抵偿协议约定来过户房产，只是清偿债务的履行方式 ，除非已完成房屋过户，否则该协议并不形成优于其他债权的利益。据你所说，该房屋目前并未过户给你，抵偿协议也不符合《民法典》所规定的不动产担保物权设立形式，且该协议损害了其他两个债权人的合法权利，破坏了债权平等受偿的原则，因此你不能以该抵偿协议取得房屋的优先受偿权。

因此，鉴于三位债权人都不能取得房屋的抵押权，建议你尽快提起诉讼，在胜诉判决生效后向法院申请强制执行该房屋，以便你能尽早实现债权。如果三位债权人都提起诉讼并申请了强制执行，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》中关于多个债权人对被执行人申请执行和参与分配的相关规定，执行法院会按照采取执行措施的先后，决定债权人受偿顺序。

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Q3

之前贷款买了房子，准备和前女友结婚用，因为我的银行流水当时不太好，害怕贷款审批不过，就和前女友一起贷的款。而且她是主要贷款人，我是共同贷款人，房产证上也是两个人的名字，但首付款全是我出的，贷款也一直是我在还，一直还了三年多。如今我和前女友分手了，把房子也卖了，现在她要求分钱，我应该怎么办？

A3:

女方是否有权主张分割房款应分情况而论：首先，你买房是为了和女方结婚使用，将女方名字登记在产权证上一般视为对女方有条件的赠与。根据我国《民法典》第二百零九条规定，我国不动产物权的设立经依法登记后发生效力。根据你的描述，房子登记在你和女方两个人名下，那该房屋原则上属于二人共有。

其次，关于该房屋的共有状态，根据《民法典》第三百零八条、第三百零九条相关规定，如果你们二人对该共有的房产曾约定为按份或者共同共有的，则应按照约定处理。此时你和女方并未结婚，不存在家庭关系，如果你们也没有约定或者约定不明，那该房屋应视为你们二人按份共有。你二人所占份额的大小应按照各自的出资额确定。

最后，根据上述分析，如果你和女方对房子共有情况有约定的，则房款也应按照约定分割处理。如果没有约定，根据你的描述，女方并未对该房屋实际出资，则你在还清全部贷款后所剩余的房款不用和女方进行分割。当然，如果女方对购买该房屋也曾作出贡献，建议你可以对女方进行适当的补偿。

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Q4

本人所在小区分为一二两期，一期5年前投入使用，二期刚交付。本人是小区二期的业主。在装修时，物业禁止装修车辆进入小区，不允许使用电梯。并对此回复称：此规定由一期业主委员会与物业商议共同制定。但是二期业主在签署协议时并不知清。开发商在二期业主收房时，将“禁止装修车辆进入小区，不允许使用电梯”的规定与协议进行捆绑，并用“不签署不允许收房，逾期收房需缴纳滞纳金”制约业主。请问我该怎么办？

A4:

物业禁止二期业主装修使用电梯不合法。首先，电梯属于建筑物的附属设施，属于建筑物专有部分外的其他共有部分，二期业主依法对该电梯享有使用的权利，并承担相应的义务。虽然根据《物业管理条例》第五十二条相关规定，业主装修房屋应当事先告知物业，物业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。但物业直接禁止业主装修使用电梯的做法确实给业主带来极大的不便，且侵犯了业主的合法权益。

其次，你所说的协议中如果包含侵犯二期业主的合法权益的内容，根据《民法典》第二百八十条相关规定，二期业主可以请求法院予以撤销，对于非业主方原因造成的收房逾期，业主无需承担违约责任。

最后，建议二期业主就收房及装修相关问题和物业进行协商；如果协商不好的，业主可以向房地产行政主管部门投诉物业的违法行为；依然不能解决收房及装修相关问题的，业主可以提起诉讼依法维权。另外，如果业主认为物业公司侵害自身合法权益的，可以按照法律规定召开业主大会，通过表决来解聘物业公司，并选聘新的物业公司。

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Q5

我家是农村宅基地，房产证上写的是父亲的名字，但他已失踪二十多年，我和姐姐的户口随我母亲。请问我母亲是否可以立遗嘱处置父亲的房产？

A5:

你母亲是否可以立遗嘱处置该房产应视情况而定：根据《民法典》第一千一百二十二条规定：“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产”。如果宅基地上的房屋系你父亲个人财产，那你的母亲无权通过立遗嘱的方式来处置该房屋。如果房屋是你父母的夫妻共同财产，虽然登记在你父亲名下，但你母亲也可以通过立遗嘱处置属于她的那部分房产份额。

因你父亲已失踪二十多年，符合《民法典》第四十六条关于宣告自然人死亡的条件。为了妥善处理你父亲名下房产问题，建议你们可以向法院申请宣告你父亲死亡。一旦法院宣告你父亲死亡，那属于你父亲的个人财产就会依法由其第一顺位继承人，也就是你父亲的配偶、子女、父母继承。届时，你们就可以根据法院的生效文书向不动产登记部门申请办理房产过户手续。

来源|CCTV今日说法（微信号：cctvjrsf）