逾期交房认定验收备案,楼盘未验收即交房,开发商该担何责任

近日，据河北省沧州市住房和城乡建设局（简称“沧州市住建局”）官方网站披露，该局连续发布多份行政处罚文书，对沧州盛泰房地产开发有限公司（简称“盛泰房地产”）及法定代表人处以罚款共计667余万元，主要原因是由于盛泰房地产开发建设的万泰丽景未组织竣工验收，擅自交付使用。

开发商未组织竣工验收就交房，会给购房人带来哪些影响？是否要承担违约责任呢？

未验收交房，沧州一房企及法定代表人被罚667余万元

今年8月30日，根据沧州市住建局公示，沧建罚决字〔2022〕第004C号行政处罚决定书载明，盛泰房地产建设的万泰丽景东区1#地下车库，2#地下车库，3#地下车库Ⅰ段、Ⅱ段、Ⅲ段、Ⅳ段；西区1#地下车库Ⅰ段、Ⅱ段，2#地下车库东半部分、西半部分、Ⅲ段，3#地下车库Ⅰ段、Ⅱ段、Ⅲ段，未组织竣工验收，擅自交付使用。依据《建设工程质量管理条例》及《沧州市住房和城乡建设局行政处罚自由裁量权标准》规定，沧州市住建局责令盛泰房地产改正违法行为，决定对该公司处罚款589.61万元。

同日，盛泰房地产的相关人员也受到了处罚。在沧建罚决字〔2022〕第004P号行政处罚决定书中，沧州市住建局对其法定代表人赵某某处罚款58.96万元。

沧州市住建局决定对盛泰房地产处罚款589.61万元。图/沧州市住建局官网截图

值得一提的是，同是8月30日，沧州市政府行政执法公示平台还发布了（沧建）罚字（2020）第（156C）号行政处罚决定书。其中显示，盛泰房地产建设的万泰丽景东区21#楼工程，未组织竣工验收，擅自交付使用；万泰丽景西区1#、4#、5#楼，未经消防验收，擅自投入使用。沧州市住建局对该公司处罚款18.53万元。

而在（沧建）罚字（2020）第（156C）号行政处罚决定书中，对于万泰丽景东区21#楼工程，赵某某未组织竣工验收，擅自交付使用。沧州市住建局对赵某某处罚款8500元。

沧州市住建局一天连发4份对同一企业未竣工验收的行政处罚决定书，引起市场广泛关注。那么，万泰丽景为什么未通过竣工验收就交付呢？该项目竣工验收取得怎样的进展？

针对上述问题，新京报记者多次与盛泰房地产公司方面联系。该公司一位负责人回应记者称：“我们也是为了早点向购房人交房而为之。目前正在与相关单位进行沟通。”

一位接近沧州市人民政府的人士向记者表示，现在全国各地都在治理房地产行业乱象，为了更好地发展沧州，确实需要治理沧州个别在开发建设中存在问题的企业，因此沧州市住建局做出了上述行政处罚决议也是合法合理的。这也提醒其他房企要依法依规开发建设，切勿存在侥幸心理。

9月6日，新京报记者从最高人民法院中国执行信息公开网获悉，盛泰房地产已被列入失信被执行人，法院做出执行的生效法律文书确定的义务包括支付工程款等。

事实上，在房地产行业中，地产项目未竣工验收就交付的情况并不罕见，受到处罚的程度也各有不同。

今年以来，陕西省靖边县、河南郑州市等也有地产项目未组织竣工验收就擅自交付的情况。比如，4月22日，据媒体报道，陕西省靖边县金地华府一期建设项目未组织竣工验收，擅自交付使用，开发单位陕西金地置业有限公司被处罚299万元。6月22日，郑州东渠置业有限公司金水区东风路南、东明路西东峰听橹项目1号综合楼工程，未组织竣工验收，擅自交付使用，被郑州市城市综合执法局行政处罚，罚款95.23万元。

律师：开发商不仅要受处罚，还要承担违约责任

建筑工程必须具备什么条件才能竣工验收、交付？开发商未组织竣工验收就交房，会给购房人带来哪些影响？

据北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师介绍，《中华人民共和国建筑法》规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

此外，根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设单位未组织竣工验收擅自交付使用的、验收不合格擅自交付使用的，对不合格的建设工程按照合格工程验收的，有关部门责令其改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任。

北京市盈科律师事务所高级合伙人房玉洲律师也表示，在新建商品房买卖过程中，买卖双方一般会在合同中对商品房的交付标准做出约定，比如约定房屋经竣工验收备案，还会附加要求提供给购房人房屋测绘文件等。

“根据《中华人民共和国建筑法》的规定，取得竣工验收备案证明材料是交付房屋的前提条件，也就是说即使合同没有约定，开发商也不能将未经竣工验收备案的商品房交付给购房者。”房玉洲说，开发商在约定的交房时间通知购房者收房并实际交付房屋，但交付时房屋未竣工验收备案且未告知购房者，视为交付条件未成就，交付行为无效。逾期交付违约金应自合同约定的交付日期的次日起开始计算，一直到竣工验收备案之日为止。除此之外，如果在项目未竣工验收的情况下发生事故，购房人还可以依法诉求开发商承担相应责任，赔偿损失。

房玉洲进一步表示：“如果购房人在商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，由此产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位。而且，竣工备案验收是办理不动产登记的前提条件之一，所以竣工验收直接会影响购房人对房屋的所有权。”

新京报记者 张建

编辑 武新 校对 卢茜

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