二房东逾期业主赶租客,二房东拖欠大房东房租,有权赶走房客吗

2021年，刚刚本科毕业不久的小李，近期与大学室友一起合租了一套两居室的房子。借给他们这套房子的是一名职业二房东田某，通过赚取租金差价谋生。

2022年6月的一天，一名男子突然找上门来，在出示了该套房屋的房产证后，声称由于二房东田某拖欠租金长达六个月，根据租赁合同他已经解除与田某之间的租赁关系，现在他是来收回房子，要求小李他们限期搬离。

小李他们很冤枉：“明明我们每个月的租金都是按时足额付给田某的，甚至连疫情期间都没拉下，为什么现在要赶我们走呢？”

那么大房东上门要求解约的做法对不对呢？作为小李该如何用法律武器维护自身权益呢？

一、大房东的确有权要求收回房屋

尽管小李他们按照与二房东合同的约定及时支付了房租，但是，在二房东对大房东拖欠房租构成违约的情况下，大房东解除了与二房东之间的租赁合同，那么自然二房东也就无权再将房屋出租给小李，大房东此时有权根据物权请求权，要求小李他们限期搬离房屋。那么此时小李的租赁权益该如何保障呢？

二、小李可以通过代付租金来保护自身权益

《民法典》第719条规定，“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”这条告诉我们，在二房东拖欠大房东租金时，小李为了防止房子被大房东收回，可以先代替二房东向大房东支付被拖欠的租金，以实现大房东收取租金的合同目的，达到维持租赁合同继续有效的效果。

在代付租金时，我们要注意以下两点：

1）提出代付时不能含糊不清或者附加条件

比如，小李他们如果提出愿意先代替二房东支付租金，但是要求大房东额外提供一台空调。此时如果大房东拒绝，那么小李的代付就会失效。

2）代付时不可对租金再进行议价

除非大房东同意就代付金额进行减免，小李他们只能按照大房东与二房东之间约定的租赁价格代付，而无权对代付金额提出异议。

3）代付金额应当立即支付

面对大房东收回房屋的紧迫性，小李提出的代付租金不能仅停留在“口头”上，大房东有权要求小李他们“立即兑现”。当然，如果大房东与小李他们协商一致，也可以另行约定“兑现时间”。

三、小李可以再向二房东追偿代付金额

小李他们代替二房东支付了房租，那么这部分多出来的房租能找二房东追偿吗？答案是显而易见的。《民法典》第719条规定：“次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”因此，在小李他们代付租金后，完全可以就代付部分向二房东田某追偿，确保自身权益不受侵害。

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