法理乃法律之精神

—法谚

开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，往往会约定逾期交房违约责任。当建设工程因工期延误致使发包人向购房者逾期交房，并承担了逾期交房违约责任的，发包人能否以自己向购房者支付的违约金为损失，向承包人主张索赔，实务中存在争议。

本期，我们选取了一则最高人民法院案例，就相关问题进行了分析研究。下文，我们将予以分享，希望对您有所启发。

案情简介

一、2011年11月，顺宝公司和瑞华公司签订《施工协议》，李胜忠作为瑞华公司委托人在合同上签字。协议约定瑞华公司承包顺宝公司骏景湾豪庭一期工程，应于2012年11月前全部完工。

二、2011年11月，瑞华公司与李胜忠签订《内部协议》，约定李胜忠为案涉工程项目负责人，承包方式为由李胜忠自负盈亏，李胜忠需向瑞华公司缴纳管理费及利润分成。

三、前述合同签订后，瑞华公司、李胜忠进场施工。后顺宝公司多次通知瑞华公司工程进度缓慢。2013年6月，瑞华公司和李胜忠出具承诺书，保证案涉工程在2013年9月1日前全部保质完成。

四、2014年6月，因李胜忠未按期完成施工，各方终止李胜忠班组的后续施工，重新组成班组继续施工。顺宝公司因迟延交房向购房者赔偿2553余万元损失，遂向瑞华公司、李胜忠主张赔偿。

五、法院审理认为，李胜忠挂靠瑞华公司名义与顺宝公司签订《施工协议》，该协议无效，因案涉合同无效，违约金条款亦无效，但仍应参照当事人之间对建设工期的约定‍来认定案涉工程是否逾期完工。顺宝公司因迟延交房而向购房者赔偿损失，李胜忠作为违法借用建筑施工企业资质一方，应与瑞华公司承担连带赔偿责任。

核心观点

因承包方原因逾期竣工，导致开发商向购房者承担逾期交房违约责任的，开发商向购房者实际支付损失后，可向承包方主张相关损失。但开发商与承包方对逾期交房均负有责任的，应依据公平原则确定各自承担的损失。

实务分析

发包人的损失，指因工程延误导致发包人支出费用增加或收益减少，对于该部分可以量化为金钱进行索赔的损失。发包人的损失是发包人向承包人进行索赔的事实基础。实践中，对于因工期延误导致发包人向购房者逾期交房从而承担的违约金损失，发包人能否将该逾期交房损失作为工期延误损失从而向承包人索赔，有以下不同观点。

第一种观点认为，因承包人原因导致工期延误，从而致使发包人逾期交房的，该逾期交房损失系间接损失，不属于工期延误的直接损失，已超出了承包人订立建设工程施工合同时预见或者应当预见到的因违反建设工程施工合同可能造成的损失。因此，逾期交房损失应当由发包人自行承担赔偿责任。对于工期延误的索赔，承包人仍应按照建设工程合同中约定的违约金承担责任。建设工程施工合同无效的，也可参照无效合同约定的违约金标准酌情分担。

第二种观点则认为，因承包人原因导致工程逾期完工的，发包人因无法按期交房已按购房合同向购房者实际赔付违约金，承包人应当按照施工合同约定承担违约责任，若施工合同约定的违约金不足以弥补实际损失的，应当按照实际损失赔偿，对于发包人向购房者赔付的违约金可以认为系实际损失，要求承包人承担，但是，对于发包人主张用向购房者赔付的金额来认定实际损失的，发包人须有充分的证据证明，如发包人与购房人经过司法审判程序认定的违约金额、支付凭证等。建设工程施工合同无效的，违约金条款无法适用，发包人可基于公平与诚实信用原则以实际损失或参照合同违约条款进行索赔。

司法实践中，大多数法院倾向于支持第二种观点，根据民法典第585条的规定，当约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。因此，即便当事人在合同订立时未对承包人逾期完工的违约责任进行约定，但在将来实际发生损失时，发包人仍可以就实际发生的损失向法院提起诉请。进而，因承包人原因导致的逾期交房损失，发包人在向购房人实际支付后，可作为逾期完工的损失向承包人主张。但在此需注意的是，若发包人与承包人均对于逾期完工交房均有过错的，则发包人不得向承包人主张全部损失，而应按照过错大小，依据公平原则确定承包人承担的损失范围。

律师建议

当事人在签订合同时，应当重视逾期违约责任条款的约定，加强合同管理及风险防范意识。在施工合同履行过程中，发、承双方应当积极按照合同约定履行义务，一旦工程逾期竣工时，应充分查明原因，做好收集并固定相关证据。在诉讼实务中，当事人主张损失索赔的，必须举证证明损失的具体事项、具体金额等，避免因为举证不利而导致得不到法院的支持，致使利益失衡，所以尽量在施工合同中约定承包人承担逾期违约金的承担方式

类案参考

案例一 最高人民法院在审理晋城建筑房地产开发公司、晋城建筑公司建设工程施工合同纠纷[（2018）最高法民申2664号]一案中认为，2008年6月6日，晋城建筑房地产开发公司、晋城建筑公司与晋煤集团赵庄煤业公司签订了一份《定向开发合同》，双方在合同中约定，晋城建筑房地产公司拿到土地证后，20个月内完成小区建设任务。据查明，晋城建筑房地产公司于2009年5月14日拿到土地证，按合同约定应于2011年1月15日交房，但双方于2012年7月13日交接完毕，逾期18个月。按照合同约定实际向购房人支付的逾期交房违约金为311.93万元。因合同履行过程中，晋煤集团赵庄煤业公司逾期支付了工程款，晋城建筑房地产公司亦不能提供证据证明逾期交房的原因全部系晋煤集团赵庄煤业公司逾期付款原因所致。据此，原审法院根据公平原则，酌定晋城建筑房地产公司支付逾期交房违约金187.16万元并无不当。晋城建筑房地产公司主张对逾期交房违约金的认定错误缺乏充分事实与法律依据，不予支持。

案例二 最高人民法院在审理成龙建设集团有限公司、西安市莲湖区安远社区居民委员会建设工程施工合同纠纷[（2018）最高法民再296号]一案中认为，关于成龙公司应否赔偿锦泽公司逾期交工损失的问题。本案中，《建设工程施工合同》因工程未取得建设工程规划许可证等应当认定无效，但合同约定成龙公司工期为450天，如成龙公司不能按合同工期竣工，工期每提前一日或推后一日按工程总造价的万分之一对等奖惩。根据合同履行情况，成龙公司自2008年4月28日入场施工，2011年9月29日工程竣工，逾期交工789天。锦泽公司因成龙公司工期延误于2012年2月至2013年2月期间向购房业主支付逾期交房违约金共计2019972.85元，有付款凭证为据。二审法院认定双方对工程逾期交工均有责任，综合考虑案件具体情况，确定双方按照同等责任均摊上述逾期交工损失，符合公平原则，本院予以确认。锦泽公司主张的是违约损失而非合同无效造成的损失，以及锦泽公司未依合同约定提出索赔，应当免除成龙公司赔偿责任，缺乏依据，本院不予采纳。

案例三 最高人民法院在审理歌山建设集团有限公司、合肥创景物业发展有限责任公司建设工程合同纠纷[（2016）最高法民终485号]一案中认为，关于逾期交房损失。创景公司主张其在一审中提供了《“创景花园”销售资金回笼情况分析表》，该分析表系有购房户签字的违约金发放表，可证明购房户从该公司处领取了违约金和逾期交房损失数额。本院认为，该表是创景公司单方制作，且其没有提供已向各购房户支付违约金的支付凭证予以佐证，不能作为认定逾期交房损失的依据。根据本案查明的事实，造成创景公司向购房户迟延交房的原因是案涉各单体工程工期均存在不同程度延误。且如前所述，工期延误由多种原因造成，双方对此均有责任，因工期延误造成的损失应当由双方自行承担。因此，创景公司主张的逾期交房损失应由其自行承担。

法条链接

1.中华人民共和国民法典

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

2.最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）

第七条 建设工程施工合同无效，一方当事人请求对方赔偿损失的，应当就对方过错、损失大小、过错与损失之间的因果关系承担举证责任。

损失大小无法确定，一方当事人请求参照合同约定的质量标准、建设工期、工程价款支付时间等内容确定损失大小的，人民法院可以结合双方过错程度、过错与损失之间的因果关系等因素作出裁判。

第十六条 发包人在承包人提起的建设工程施工合同纠纷案件中，以建设工程质量不符合合同约定或者法律规定为由，就承包人支付违约金或者赔偿修理、返工、改建的合理费用等损失提出反诉的，人民法院可以合并审理。

3.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）

第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

出品 | 刚刚 Lawyers

指导 | 段志刚

作者 | 朱兵兵 孙圳

责编 | 张喆 徐远芳