来源 / 中国证券报

最近，深圳的楼市又“火”了一把！

不过，这回不是因为土豪抢新房的的“五千万蹲”，而是关于断供潮的流言。

五千万蹲：今年5月，深圳新盘招商千玺开盘，一条朋友圈刷屏：“在俺们老家，能够拿出5000万，都是人中龙凤，出则前呼后拥，入则高朋满座。而在深圳，你拿出5000万出来买房，只能找个角落蹲一下。”

断供潮：最近，关于深圳大量房子被7折拍卖、断供潮来袭的消息在坊间传得沸沸扬扬。

那么，其中真相究竟如何？

中证君经过一番调研，尝试给深圳楼市把了个脉，发现四大症状……

症状一：成交的多数降价了

11月12日，乔装成买家的中证君来到深圳市福田区某大型房产中介，门口的报价牌上推出多套460万元~750万元的房源。

中介工作人员告诉中证君，该片区处福田区中心地带，附近几个小区均为花园小区，均价在7.5万元/平方米左右。

工作人员贺平（化名）向中证君大力推荐两个“笋盘”（价格明显低于市价的房源）。

其中一个面积为74平方米，业主一开始挂出的目标转让价是490万元。该房从9月份以来调过三次价，目前报出的底价是460万元。“要不是业主急用钱，是不会报出这么低价格的，特别划算。”贺平指着电脑上的调价记录说道。

另一个“笋盘”在同一小区二期，由于比较新，报价相对较高。72平方米的房子业主将报价调为500万元。贺平指出，最近刚成交的同一栋楼、同一户型的一套房子，成交价为525万元。

贴在地面的小广告，深圳某 60平方米小产权农民房急售。

这并非个别现象。

中证君今年3月份到福田皇岗片区走访，该片区有一套位于13楼的58平方米二居室，业主报价为410万元，均价为7.07万元/平方米。

而目前，在同一小区有一套67平方米二居室在售，均价为6.27万元/平方米。

查看调价记录发现，业主曾在10月7日调过一次价，总价从430万元调至420万元。

“731新政之后，楼市冷淡一段时间，但最近陆续有成交，成交的房子大多数是业主降价过的。”贺平说道。

对于业主降价，深圳贝壳研究院院长肖小平指出，首先，“成交量决定价格”，成交量持续处于较为低迷的水平，价格已经出现了松动，实际的成交中，议价 5%都较为常见；其次，短期价格回落预期形成，买卖双方的博弈中，让价才能吸引关注、推动成交；第三，房源消化少，在售库存房源增加，供需矛盾缓和，业主之间存在竞争，急售的势必会“降价促成交”。

“业主降价，其实也是说明预期在调整。实际上，业主过去是有幻想的，认为房价会重新反弹，但现在继续下跌，而其又需要换房，所以降价也是一个无奈的选择。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

但是，明显低于市场价的“笋盘”并不多。

“感觉‘笋盘’没有明显增加，过一阵才会有少量出来。”另一位中介吴双（化名）告诉中证君，“这两个月二手房市场行情确实不太好，前两个月带客量大约下滑30%。”

中介门店确实比较冷清，中证君在门店停留的40多分钟时间里，并没有客户到访门店。

症状二：刚需成“大爷”

“最近卖房的多，买房的少，看房的多，成交的少，大家的观望的情绪都比较重”，吴双说道。

“迟迟不肯下手的原因在于市场环境不好。加上楼市最近成交比较冷淡，群众有买涨不买跌的习惯。还有就是大家都在等‘笋盘’。”

周鹏（化名）是一名刚需族。他的需求是找福田区或南山区的自住两居室，预算在400万元左右。他在深圳看房已经有两年多了，之前是觉得房价太高，现在则是在找时机。

“目前市场比较低迷，也不知房产税政策什么时候出台。前景不明朗，大家肯定保持观望。”他说，“如果比平均市场挂牌价低30万元左右，还是可以接受的。”

“但无论如何，还是会按个人的实际承受能力买房，不会放大杠杆。”周鹏说道。

“现在刚需才是大爷。”

症状三：囤房一族压力山大

前段时间，坊间传出深圳由于断供潮导致市面出现大量司法拍卖房。

但是，据相关媒体报道，深圳司法拍卖的房源出现明显增加的主要原因，是年内加大了司法网拍的推广力度，网上录入的拍卖房源增加。

深圳市中级人民法院的数据显示，近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右，成交率达到91.99%。

这些房源被拍卖的原因，主要是强制拍卖用于清偿债务。其中，企业房源尤其住宅类企业房源很少，绝大多数均为个人房源。至于因为断供导致房源被拍卖的比例，目前并无确切数据。

断供潮是否来临很难判断，但是投资客的资金压力却显而易见。

刘凡与中证君的聊天记录

深圳福田某小贷公司合伙人刘凡（化名）告诉中证君：“我阿姨在深圳有十几套房，小的四五百万元，大的上千万元，每个月至少要还三十多万元的贷款，还贷压力巨大。之前做生意还能填一些钱进去，现在生意不景气，扛不住时只好出手一两套。可要命的是，她手上大多数是大户型、总价高，现在这种行情不好出手。”

与已经断供的投资客相比，刘凡阿姨的境况已经比较好了。

深圳某民间借贷公司负责人陈力（化名）告诉中证君，他们公司有一项业务就是帮助客户解封查封房。

“找上门让我们帮忙解封房子的客户，大多数已经断供了。”他说。

华南某大型律师事务所律师指出，查封是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。

常见的容易导致查封房屋情形包括：交易房屋存在高额抵押；产权不明导致纠纷的房屋；产权人涉及恶意转移、变卖房产等。

“从去年年底以来，找我们做查封房的客户明显变多了，大概增加了七八成。”陈力表示。

当中证君向其询问确切数据时，他表示，公司对接手的查封房数据没有相关统计，行业内相关数据也并不透明，因此无具体数据。

陈力还透露了公司运作查封房的套路：委托人找上门后，公司会借钱给委托人解决欠款问题，并帮助其把查封房解封，解封后帮助其处理房子遗留的所有问题。之后再将房子抵押给银行，从中收取佣金及手续费。

“去年还敢做一些，但今年完全不敢做了，因为没有空间。”陈力说道。

他所指的“空间”是，公司帮委托人解封被查封房后，抵押给银行拿到的款项减去借给委托人欠款的余额。

陈力给中证君举例解释，比如一套房子市价200万元，委托人欠款100万元，公司借给委托人100万元解封房子并处理完后续问题，再将房子抵押给银行拿到140万元，中间还有40万元（空间）可以用于手续费及佣金。这样的“空间”是够的。

陈力说： “今年接手的案子，客户的信用卡、花呗等征信记录比较差，有些甚至出现逾期还款记录（逾期两月以上），这样的房子之后很难抵押给银行，我们就不做了。”

“另外，还有一些客户的案子在同行其他公司之间转来转去，最后没剩什么‘空间’了。”陈力说。

细细算来，整个过程下来，委托人被借贷公司抽走许多费用，似乎比房产被拍卖还不划算。

对此，陈力解释道，房子被拍卖的话，一般7折起拍，虽然最终会溢价成交，但一般低于市场价，而且因为法拍房的权属有瑕疵容易导致流拍，流拍之后还得降价。因此，部分断供投资者会选择找小贷公司。

对于此类投资客爆仓现象，严跃进指出，这说明投资客的资金投向很多，包括股市等。如果股票市场低迷，很多投资客的资金压力会比较大。总体上看，刚需购房一般风险小，而所谓通过不断配资或融资的方式进入房地产市场的，当前房地产市场降温的趋势下，肯定是有压力的。

症状四：成交量价走低

政策预期不明朗，购房者观望情绪浓厚，楼市成交量价均走低。

深圳规划国土委数据显示，10月二手房网签 4524 套，环比下降 17.6%。

肖小平指出，调控后房价松动，看空的预期增加，置业者购买决策犹豫，是成交较为低迷的重要原因。

从全国情况来看，中原地产研究中心统计数据显示，金九银十成色不足，大部分热点城市成交均出现了环比的下行。20个热点城市合计成交1448万平米，环比下调11%。一二线热点城市库存出现了上升的现象，最典型的北京累计库存增加超过万套。

中原地产首席分析师张大伟指出，从全国热点城市看，因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。

价格方面，深圳贝壳研究院数据显示，10月样本楼盘均价为 58429 元/平方米， 环比下跌 0.6%，同比上涨 4.7%，涨幅缩减。

此外，10 月用于编制指数的 100 个热点样本楼盘中， 上涨样本占比 27%， 基本持平；下跌样本占 37%，明显扩大；持平样本占比缩减至 36%。 总体看，下跌样本占比大于上涨样本，而上涨样本占比为近一年来的最低值，由此可见房价下跌的状况。

“对于楼市后续走势，要看政策松动的时间和程度。市场若不好有可能松动，但松动也基本上是以二三线为主，一线城市即便是松动，大概率也是在贷款政策上有调整，限购政策松动的可能性不大。”严跃进说，“从二手房交易的情况看，后市比较低迷，因此市场目前依然维持降温或没有反弹的判断。”